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2021年7月全国房地产市场监测报告


7月,房地产市场有所降温,供求皆走弱,其中一线城市成交仍处高位,上海多盘日光,近7成二、三线城市成交同比降低,徐州创年内新低。22城集中供地空窗期,土地成交量价齐跌,平均溢价率、流拍率分别回升至13.9%和17%,流拍地块主要集中在青岛、长沙、太原、南昌等非热点城市。

土地市场——

从土地市场看,集中供地后市场出现空窗期,成交规模腰斩而地价环降28%。


截止7月底,全国300城经营性土地成交总建面10786万平方米,环比近乎腰斩,同比下降58%;成交总金额2931亿元,同、环比分别下降58%和63%;平均楼板价降至2718元/平方米,环比再跌28%。

土拍平均溢价率回升至13.9%,环比增加1.1%。其中,一线城市平均溢价率降至1.5%的低位,仅上海、广州和深圳少量商办地块出让,多数地块均底价成交;二线城市平均溢价率19.4%,环比增加7.4%,主要原因在于西安大量超高溢价地块成交;三四线城市平均溢价率小幅回落至13.6%,环比减少2.3%。

平均流拍率回升至17%,流拍地块主要集中在青岛、长沙、太原、南昌等非热点城市。从地块属性来看,这些流拍土地多为区位偏远、商业公建占比高的土地,故流拍概率较大。

 


一线城市成交建面61万平方米,同、环比分别下降86%和90%。成交金额64亿元,同、环比分别下降92%和93%。平均楼板价10451元/平方米,同、环比分别下跌42%和27%。上海仅成交了6宗商办地块,除2宗加油站地块外,其余4宗地分别位于临港和闵行等远郊片区,均以底价成交;广州同样底价出让4宗商办地块,分别位于天河、黄埔两区;深圳宝安区则高溢价出让了一宗酒店用地,北京则无成交。

二线城市成交建面1074万平方米,同、环比分别下降82%和85%。成交金额338亿元,环比下降91%,同比下降87%。平均楼板价3151元/平方米,同、环比分别下跌30%和40%。本月无一重点城市集中土拍,成交规模自然大幅减少。其中,西安成交规模居首,月内成功出让14宗地,总成交建面达203万平方米,合计揽金72亿元。由于高陵、临潼等远郊区域不限价,多宗地块溢价率超100%,平均溢价率增至87%,稳居二线城市首位。值得一提的是,首轮集中供地中表现比较突出的重庆、杭州、福州等城市,商办用地土拍热度均较低,大部分城市溢价率归零。

三四线城市成交建面9561万平方米,同、环比分别下降49%和28%。楼板价降至2620元/平方米,环比上涨%,同比上涨40%。在重点监测的三四线城市中,南通、常州、金华、淮安等多城均有集中拍地,成交建面均超100万平方米。南通成交异常活跃,共计成交41宗地,总成交建面达562万平方米。其中,首次集中土拍共有26宗地,揽金410亿元。由于南通此次对出让地块采取多样的土拍规则,热点地块全部限地价、限房价,因此首轮土拍热度较此前有所降低,26宗地中仅有9宗进入摇号环节,平均溢价率仅4.2%。另外,常州成交了27宗地,总成交建面达157万平方米。其中,市区集中推出了7宗双限宅地,吸引多家房企竞拍,最终全部触顶摇号。在多个热点城市加强土地市场调控,严控溢价的影响下,三四线城市的溢价率已经连续三个月回落,本月低至13.6%。而作为热度最高的长三角区域,本月溢价率超过20%的城市也较上月明显减少,成交量超50万平方米的热点城市中仅有芜湖的溢价率超过了20%,三四线地市热度在“强管控”下出现了一定程度的降温。

 



住宅市场——

1.从新房供应上看,一线增势保持,上海创新高,近8成二、三线环同比转跌

7月房企推盘积极性不高,本月供应保持稳步回落。29个重点城市预估新增供应面积2216万平方米,同环比齐降,降幅分别达到了18%和15%,经历了年中供货高峰期,迎来阶段性回调。

从各城市表现看,一线城市供应量保持增势, 4个一线城市7月供应面积为383万平方米,环比增长29%,同比增幅也达56%。北京、上海供应量持续高位波动,其中上海单月供应量达188万平方米,创年内新高,嘉定、奉贤、青浦、宝山、南汇等区域集中放量,累计供应占比高达7成以上。广州、深圳供应环比持增,同比回落,不及去年同期。

热点二三线城市供应规模高位回落,同环比齐跌。25个监测城市7月合计供应1833万平方米,环比下降20%,同比下降25%。不同城市分化加剧:仅无锡、东莞、厦门等少数东南沿海城市,房企推盘积极性较高,7月供应规模同环比齐增;多数城市本月供应量保持降势,武汉、郑州、昆明、南宁等同比降幅均在5成以上。预判下月,我们认为,年中房企业绩冲刺季已过,7-8月本属淡季,房企推盘积极性不会太高,整体推盘量有望与本月持平或小幅回落,不过不同城市间分化行情依旧,对于基本面较好的核心一二线和强三线,房企依旧会加快推盘节奏,而针对部分缺乏基本面支撑的三四线城市,供应也将大幅回落。

 

表:2021年7月全国30个重点城市商品住宅新增供应面积(单位:万㎡)


2.从新房成交量看,热度回落仅一线成交高位保持,近7成二、三线成交环同比齐跌

7月典型城市商品住宅成交热度略有回落,29个监测城市预计成交规模达2420万平方米,环比下降11%,同比由正转负,下降12%,较2019年同期降幅也有2%。

从各城市表现看,一线城市7月预计整体成交新房293万平方米,环比下降17%,与去年同期基本持平,较2019年同期增长15%。4个一线城市经历了年中放量,本月环比皆有不同程度回调,同比来看,广州、深圳小幅回落,在调控的层层加码之下,投机性需求被遏制,整体市场也渐趋理性;上海、北京整体成交热度依旧较高,7月成交表现显著好于2020年和2019年同期,居民购房热情有增无减。

二三线城市成交量稳步回调,25个监测城市7月预计整体成交2127万平方米,环比下降10%,同比下降13%。半数城市同环比齐降,南京、杭州、常州、东莞、宁波等前期“高热”城市需求透支严重,本月迎来阶段性回调,仅成都、天津、福州等少数几个城市稳步放量,7月成交量同环比齐增,显著好于2019年同期。预判下月,我们认为二三线整体成交动能减弱,或将与本月持平或小幅微降,前期出台调控的热点城市或将延续低迷走势。

 


2021年7月全国30个重点城市商铺住宅成交面积(单位:万㎡)

 


3.从库存量看,超6成城市存量环比回落,但大连长春等消化周期仍达22个月

7月热点城市整体保持供求平衡态势,部分城市如上海、广州、徐州、东莞等因为供应加推影响供求比略增。徐州、东莞、厦门、无锡、杭州呈供过于求,而济南、合肥、常州、郑州、武汉、佛山单月供求比小于0.8。多数城市新房销售仍处于热火状态。如上海、杭州、济南、宁波、南京、合肥、长沙消化周期不足1年。对比长春、大连、昆明等存量积压城市而言,热点城市间市场分化尤为明显。


2021年7月30个重点城市商品住宅供求比、存量及去化周期(单位:万㎡,月)


4.从成交结构看,上海中档占比回落11%,北京90平以下占比再降4%

从价格段分布来看,低档产品占比上海、北京分别上升2%、1%,深圳持平;中低档产品占比上海、北京分别上升6%和2%,深圳下降2%;中档产品占比上海、北京分别下降11%、3%,深圳下降3%;中高档产品仅上海上升4%,北京、深圳持平;高档产品占比仅北京下降1%,上海、深圳持平。

 

京沪深2021年6月、2021年7月商品住宅成交价格比重


从面积段分布来看,90平方米以下产品占比上海、深圳分别上升4%、6%,北京下降4%;90-120平方米产品占比上海、深圳分别下降10%、3%,深圳上升2%;120-144平方米产品占比仅上海上升5%,北京、深圳持平;144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比上海上升6%,北京、深圳大体持平。
 

京沪深2021年6月、2021年7月商品住宅成交面积段比重


5.二手住宅市场,成交环比再降16%且连跌4月,深圳同比锐减79%领跌

2021年7月,二手房市场整体规模有所回落,重点城市共计成交499万平方米,环比下降16%。基于去年同期经济复苏市场需求持续释放,同比回落3成,同比2019年也由增转跌至18%,基于全国二手房市场监控加码,整体市场成交有所抑制。从各城市表现看,10城环比表现普遍回落,仅成都较上月几乎持平,其余城市均有不同程度下跌,杭州、青岛回落超3成。同比来看,整体表现均有下跌,仅南昌二手房市场仍需求坚挺,同比增幅小幅上调至45%;受限于楼市调控,深圳市场长期下行趋势稳定且跌幅扩大,同比下降扩大至79%,同比2019年也增至65%降幅;南京、青岛因调控升级成交降温,同比回落超3成,南京较之2019年仍有32%增长。

当前全国主要城市二手房住宅市场表现受调控稳中有降,叠加下半年新房市场持续供应,预计后续将持续趋稳小幅下行。

 



2021年7月全国10个重点城市二手房成交量(单位:万㎡)