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2021上半年北京房地产市场监测报告



■ 宏观市场

■ 土地市场

■ 住宅市场

■ 商办市场



宏观市场


政策导向 ——
■ “房住不炒” 仍是楼市基调,将大力发展保障性租赁住房
“房住不炒”在上半年重点会议中多次提及,并首次写入“十四五”规划;在楼市“房住不炒”定调之下,各部门分别表态定调保障性租赁市场:增加小户型供给、支持改建、降低税率等,大力发展保障性租赁住房。
■ 严打经营贷违规,调升房贷利率,资金监管全面收紧
央行和银保监发布通知表示实施房地产贷款集中度管理制度后,今年上半年银保监会同其它政府部门多次发布,防止经营用途贷款违规流入房地产领域,对违规信贷报送征信,并对贷前、贷中、贷后等全过程监管;紧随中央调控总基调之后,上半年北京、上海、广州等一线城市接连开展经营贷等自查,严打经营贷违规;同时深圳、广州、苏州等热点城市也频繁调整房贷利率,资金监管全面收紧。
■ 北京市场经营贷全面从严,政策聚焦住房保障
2021年上半年,北京房地产政策主要集中在租赁、金融、行业管理等方面;增加租赁供给,规范发展;严查经营贷;优化管理房地产各个领域。
行业动向 ——
■ 房企继续去杠杆,市场监管持续严厉
2021上半年在“控房价,限地价”政策影响下,各房企高层频换血,股权转让升温,开发企业以转让资产等手段来抵御愈发难捱的“楼市寒冬”。
■ 房地产市场投资持续增长,但增速放缓
今年1-5月份,全国和北京各项房地产开发数据均呈现不同程度增长趋势,但房企在开发投资方面,受融资政策影响,全国和北京开发投资累计同比增速均自2月上升至高点后连续3月收窄。
今年1-5月份全国和北京商品房销售面积同比继续增长,但全国销售面积增速也从今年1-2月份的高位连续三个月回落。


土地市场

供地形式——
■ 3月底北京由分散供地调整为集中供地,并挂出首批30宗宅地
2月18日,国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件,文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。3月31日,北京规划和自然资源委员会发布通知,2021年北京住宅用地供应将采取集中供地形式,并公布供地时序,将在3月、7月左右、11月左右分三批次入市;同日夜间,北京首批住宅用地在官网挂出,供地量达到30宗,总建设用地面积168.97万㎡,规划建筑面344.98万㎡,占全年供地计划的32.5%,高于去年同期133.4%。
■ 3月从土地到新房严格控价,根源在于稳定市场
北京首批集中供地在土地出让方式上作出了综合性考量,落地实施“房地联动、一地一策”机制,从供、销两端实现联动引导,通过限总价控制溢价率,设置房屋销售指导价,预留一定价格空间但防止抬高房价,热点板块再叠加“共有产权”限制,多种出让方式限制将在一定程度上遏制非理性拿地行为,从而落实“稳地价、稳房价、稳预期”。
■ 政策的着力点开始向租房市场倾斜,市场供应结构将发生改变
北京首次集中供地均不限价,增加了公共租赁住房以及新型共有产权房。将影响未来北京商品住宅市场将由原来的纯商品房、共有产权房、限竞房结构,向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构进行转变。另外,大量竞配建租赁住房用地也传递政策的着力点开始向租房市场倾斜的信号。
■ 市场保刚需同时,引导住宅向高品质、改善型发展
对高标准方案的评选,体现政府对于居住品质的高度重视,积极引导房企不断提升自身产品建设和运营管理水平,推动行业进入高质量发展新阶段,将调控政策落到实处。
70/90政策执行标准有所调整,由原来的“套型面积”调整为现在的“套内面积”,单套户型建筑面积有所增加,产品结构由刚需向改善推进。
成交情况——
从成交量上看,北京首批住宅用地30宗全部成交,创2018年以来单季度最高值。无流标和撤销地块,总规划建筑面积共计344.98万㎡ ,达2020年住宅成交量的57%,比去年第二季度增加127% ,创下2018年以来单季度住宅用地成交量最高;
首批土地成交总金额1109.71亿元,金额达单季度历史高位,为2020全年成交住宅金额的64%;经营楼面价3.6万元/㎡,为2020年2季度以来最高水平,仅次于2020年1季度的价格;
首批集中土拍,政府严控溢价率,在地价上限的约束下, 成交地块整体溢价率水平处于低位,土地溢价率平均值仅6.4%,落实‘稳地价’的目标。
 


从成交价格看,首批土地优质区域地块众多,经营楼面价结构性上升。从数据来看,自去年2季度以来,2021年首批土地经营楼面价最高,达3.6万元/㎡,仅次于2020年1季度的价格。主要受海淀、朝阳等城区优质地块成交影响,经营楼面价结构性上升;
区域来看经营楼面价最高的是海淀区达6.89万元/㎡,第二位是石景山区5.96万元/㎡,朝阳、昌平区经营楼面价分为5.06和5.01万元/㎡;最低的是房山招标地块,经营楼面价1.1万元/㎡。
 


从竞地区域分布来看,首批土地以中心城区和近郊区为主,朝阳区占据1/3市场份额最高。从城区分布来看,中心城区供应15宗、近郊区供应12宗、远郊区3宗,占比分别为50%、40%、10%;从行政区分布来看,朝阳区居首,通州区、大兴区 以五、六环之间为主,占比66.7%,优质地块众多,集中在海淀树村、朝阳崔各庄、王四营及北京城市副中心等区域;
对比2019-2020年住宅土地供应,首批集中供地更加侧重前两年供应较少或无供应的区域,如朝阳、昌平、延庆等区,减少了前两年相对集中区域的供应,如大兴、顺义、丰台等区,同时为了保持供地平衡,预计后批会对顺义、丰台、门头沟等区域增加供应量。
 

2021年北京首批集中供地分布图
 
从竞地规划用途特征来看,首批土地成交可售商品住宅面积占比74%,竞报公租房面积占比8%。首批成交土地从规划建筑面积来看,可售商品住宅256万㎡,占比74%,主要分布在朝阳区;成交土地的用途与公告时明显变化,起始公租房面积7.16万㎡,经过现场竞报公租房面积竞到21.42万㎡ ,合计成交公租房面积28.58万㎡,占比总面积8%,共计13宗地块含有公租房建设。
 

2021上半年成交宗地规划用地情况


住宅市场

 

从住宅整体市场看,上半年新房+二手住宅成交总量达13.78万套,创2017年以来新高。同比大幅增加66.6%,环比小幅增加3.3%,成交总量创2017年以来半年新高;分市场来看,新房、二手住宅成交量均价呈明显增加态势。其中上半年新房商品住宅成交3.79万套,同比大幅增加89.5%,环比微幅减少2.4%;二手住宅成交9.56万套,同比、环比分别增加52.5%和1.1%。

从成交比重来看,上半年北京住宅成交仍以二手住宅为主,占比72.5%,新房商品住宅占比27.5%。
 


2021上半年整体市场成交情况

 

从整体市场供应量看,上半年纯住宅供应比重反超限竞房,达到68.5%,限竞房供应比重仅占15.7%。纯商品住宅市场逐渐扩大的迹象,在供应端表现更加明显。2021年上半年纯商品住宅供应量比重已达到68.5%,成为市场绝对主力。纯商品住宅供应量也达到1.91万套,也是自2018年下半年限竞房集中入市后首次反超;

上半年限竞房供应量仅4379套,供应比重已减至15.7%,同比明显减少39.6个百分点。
 


2021上半年北京各类新房市场供应量情况

 

从整体市场成交量看,上半年限竞房仍为市场成交主力,纯商品住宅成交比重持续上升,拉高市场整体均价。上半年市场成交仍以限竞房为主,占比为43.1%,但成交比重呈下降态势,环比、同比分别减少4.8和16.4个百分点;相对于限竞房比重下降,纯商品住宅成交比重则连续增加,今年上半年达到35.1%;
 


2021上半年北京各类新房市场成交量情况

 

从均价走势看,受区域成交结构影响,特别纯住宅成交比重的上升,是拉动市场整体均价呈现小幅上涨的因素之一。
 

2021上半年北京各类新房市场成交均价情况

 
从存量来看,截至上半年末,限竞房上市存量继续减少,占比仅25.4%。截至2021年上半年末,北京新房住宅整体上市存量呈现减少态势,上市存量为9.71万套,环比减少9.9%;
分市场来看,限竞房热销之下供应萎缩,上市存量仅2.46万套,占比仅25.4%;纯住宅市场供应量依然高于成交量,上市存量继续攀高。截止上半年末,纯住宅市场存量达到5.53万套,环比增加9.3%。共有产权房上市存量也在减少,截止半仅1.71万套,环比减少了16.7%。
 

2021上半年北京各类新房市场存量情况
 

住宅市场小结——

■ 上半年新房及二手住宅成交势头强劲,新房商品住宅+二手住宅成交总套数达到13.35万套,同比大幅增加61.4%,环比微幅增加0.1%,成交总量创2017年以来半年新高;

■ 新房成交均价继2019年以来半年走势中首次突破5万元/㎡,达到5.07万元/㎡。均价稳中有升,与纯商品住宅比例升高、热点区域成交等结构因素相关;

 市场结构:限竞房与纯商品住宅此消彼长愈加明显。成交仍以限竞房为主力,但供应端纯商品住宅主力地位凸显,上半年纯商品住宅供应量首次反超限竞房,供应比重达到68.5%;市场存量限竞房仅占25.4%,纯住宅占比达到57%。


商办市场

■ 办公市场走势

上半年办公供销规模低位运行,供应成交双降。2021年上半年北京新房办公共新增供应30.91万㎡,环比大幅减少67.3%,同比也减少47.6%;上半年办公成交面积为44.41万㎡,环比减少30.5%,同比增加14.9%;成交均价方面,上半年办公整体成交均价28827元/㎡,环比下降3.4%,同比也下降6.9%。
 

2021上半年北京办公市场量价情况
 

从供应上看,办公供应集中在五六环之间, 500~700㎡之间为供应主力。2021年上半年办公供应量主要集中区域为五六环之间,占总供应面积的39.3%;行政区域主要分布在朝阳、通州、顺义等区域,其中朝阳和通州占比最高均为34.1%;

从产品供应面积段来看,500~700㎡之间面积段为供应主力,占比约41.1%,其次是700~900㎡,占比21.3%。
 


2021年上半年新房办公供应面积项目排名

 

从成交看,办公成交集中在五六环之间,300㎡以内为成交主力。2021年上半年办公成交量主要集中在五六环之间,成交18.06万㎡,占总成交面积的40.7%;行政区则以朝阳区成交面积最高,成交17.39万㎡,占比39.2%;

从产品成交面积段来看,300㎡以内面积段为成交主力,占比87.4%,其次为500~700 ㎡面积段,占比4.6%。


■ 商业市场走势

从供销价看,上半年商业供销量同比、环比均减少。2021年上半年北京新房商业共新增供应17.89万㎡,环比减少30.6%,同比也减少30.9%;上半年商业总成交面积23.17万㎡,环比、同比分别减少16.8%和28.4%;成交均价方面,上半年商业均价27474元/㎡,环比下降5.9%,同比上涨10.6%。
 

2021上半年商业供应成交及价格走势
 

商办市场小结——

■ 上半年新房办公市场供销低位运行。新增供应30.91万㎡,环比和同比分别减少67.3%和47.6%;成交44.41万㎡,环比减少30.5%,同比增加14.9%;成交均价28827元/㎡ ,环比下降3.4%,同比下降6.9%;

 上半年商业市场表现低迷。新增供应17.89万㎡ ;环比和同比分别减少30.6%、30.9%;成交23.17万㎡,环比和同比分别减少16.8%、28.4%;成交均价27474元/㎡,环比下降5.9%,同比上涨10.6%。