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百达楼市观--环京楼市月度监测 2019年8月


本月重点内容概览


1.  环京市场
北三县限购政策丝毫未放松,主力成交产品仍以公寓为主,其中首尔甜城,嘉都,潮白河孔雀城,大运河智慧街区4项目为成交主力。廊永固市场中,廊坊市场趋于平稳,成交量略微下降,永清市场森林新都孔雀城8月新开住宅优惠力度较大,成交量明显上升。固安市场量升价跌,在售项目价格出现小幅下调,成交均价环比下滑7%。

2.  土地市场
本月廊坊无住宅用地成交。

3.  大势解读
从政策层面看,央行发布个人住房贷款利率调整政策,下调金融机构存款准备金率政策,完善贷款市场报价利率与降准这套“组合拳”,但降准带来的资金面宽松和银行资金成本下降,不能与刺激房地产挂钩,在当前房住不炒的调控基调下,降准对楼市影响有限。(从市场反应也可以验证,降准政策发布后,大部分开发商保持淡定,北京、环京新房市场并无大的变化,二手房市场降温现象也并未扭转)。

第一部分 环京市场成交监测

【监测范围】环京东部、南部片区。北三县市场包括燕郊镇、大厂回族自治县、香河县。廊永固市场包括廊坊市区、永清县、固安县。
【监测范畴】区域市场月度成交量、成交均价。重点监测项目成交量、成交均价、库存量信息。



一、北三县市场


1.1燕郊市场
        8月燕郊市场表现依然惨淡,成交量约226套,环比下降15%,同比下降44%,其中公寓月均去化约100套,首尔甜城8月公寓去化约69套,嘉都公寓去化约121套,嘉都项目去化较首尔甜城相对较好,原因一是嘉都存量大选择性多、价格便宜,二是全民营销佣金丰厚,正所谓重赏之下必有勇夫,这也是很重要的因素之一。今年5-6月份开始燕郊整体成交量持续下滑,住宅月均去化10套,水榭花城项目直接停售以应对目前平淡的市场。
        8月住宅成交均价16110元/平米,环比下降0.4%,同比下降10%。







1.2大厂市场
        8月大厂区域商品房整体成交量价较7月份有小幅度下滑,成交量245套,环比下降4%,同比上升60%,成交均价16471元/平米,环比微涨0.2%,同比上涨22%。本月潮白河孔雀城仍为区域内主力热销项目,成交121套,成交均价18000元/平米。







1.3香河市场
        8月香河区域商品房成交呈现价跌量升的趋势,成交量496套,环比上涨122%,同比上涨54%,成交均价9930元/平米,环比下降9%,同比下跌18%。本月大运河孔雀城、京东狮子城、绿地京21区都有加推房源,投资类公寓产品成交大幅上升。






二、廊永固市场

2.1廊坊市场
        8月廊坊区域商品房成交较为平稳,成交量982套,环比下降6%,同比上升126%。成交均价13825元/平米,环比上涨2%,同比下跌11%。本月廊坊市场因鸿坤理想澜湾、鸿坤理想城项目叠拼供货,成交价15500-23000,拉高了本月成交均价,8月成交量较上月小幅度下滑,各项目进入顺销期,市场热度稍减,回归稳定态势。









2.2永清市场
        8月永清区域商品房成交呈现出量涨价升走势,成交量313套上涨明显,环比上涨125%,同比上涨7%。成交均价10278元/平米,环比上涨1%,同比下跌17%。森林新都孔雀城8月新开住宅优惠力度较大,成交价格区间8300-9500元/平米。






2.3固安市场
        8月固安区域商品房成交呈现量涨价跌的走势,成交量665套,环比上涨248%,同比上涨0.3%。成交均价15676元/平米,环比下降7%,同比下降7%。牛驼别墅产品成交量较上月有所增加,固安普通高层的部分项目开盘,整体价格小幅下调,成交量增加明显。








第二部分大势解读

一、环京规划建设动态

1、艺术大道进展顺利将全线贯通
        近日,艺术大道下穿京沪铁路桥工程迎来重要进展。艺术大道下穿京沪铁路框架桥已经精准顶进就位,这标志着艺术大道西延重要节点工程顺利完成,为艺术大道顺利通车奠定了坚实的基础。艺术大道下穿京沪铁路桥竣工后,艺术大道将全线贯通,与新机场北线高速公路相连,直达新机场。
        据了解,艺术大道西延(大皮营引渠—西外环)为城市主干道,从北向南依次穿越既有廊万路、既有京沪铁路及京沪高铁。其建成对实现北京中心城区与天津、保定、廊坊等城市的快速连接,构建“环首都一小时”综合交通运输体系,推进京津冀交通一体化的实现,将发挥重要作用。

二、环京楼市动态

1、廊坊孔雀城2地块即将入市
重点个案——新空港孔雀城天玺


项目位置:新华路与汇源道交口
容积率:2.2
绿化率:35%
总建筑面积:约16万平米
总套数:1043套
产权年限:70年产权住宅
产品类型:18层高层
户型区间: 85-144㎡
均价:待定
销售政策:仅限本地人或本地三年社保购买




重点个案——新空港孔雀城领航国际



项目位置:艺术大道与经四路交口
容积率:2.0
绿化率:35%
总建筑面积:约10万平米
总套数:468套
产权年限:70年产权住宅
产品类型: 18层高层
户型面积: 两居82㎡,三居102-116㎡
销售政策:仅限本地人或本地三年社保购买





三、国家重点政策动态

一、央行:新发放商业性个人住房贷款利率政策调整
        中国人民银行8月25日发布公告称,自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。这一变化主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
  按5年期以上计算,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.85%;二套个人住房贷款利率不得低于5.45%,与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地定价基准加点下限。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。
      
 
二、央行9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点
        为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。在此之外,为促进加大对小微、民营企业的支持力度,再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点。
 
解读:​​​​
        降准带来的资金面宽松和银行资金成本下降,不能与刺激房地产挂钩,在当前房住不炒的调控基调下,降准对楼市影响有限。从市场反应也可以验证,降准政策发布后,大部分开发商保持淡定,北京和环京新房市场并无大的变化,二手房市场降温现象也并未扭转。
        在可预见的一段时间内,楼市调控将继续从严,防控房地产泡沫蕴藏的金融风险,引导居住导向的住房制度改革和长效机制,以促进房地产市场平稳健康发展。
 
 
三、8月40城新房成交环比降9%
        近日,易居房地产研究院发布的8月40城成交报告显示。8月,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%,同比下降3%。
从具体城市来看,8月,4个一线城市成交面积环比下降19%,同比下降16%;18个二线城市成交面积环比下降10%,同比增长6%;18个三四线城市成交面积环比下降4%,同比下降17%。2019年1-8月,40城成交面积累计同比微增1%。其中一线城市累计同比增长27%,二线城市累计同比微增3%;三四线城市累计同比下降9%。

解读:
        今年6月,部分房企冲刺半年度业绩,加大推盘量致40城成交环比小幅增长。但随着7月以来地方层面不断出台的调控收紧政策、房贷利率调整,8月成交量小幅下滑是必然现象。接下来的“金九银十”,房企或因资金面紧缩而大幅增加推盘量,加大打折促销的力度。也需警惕部分非热点二线城市和三四线城市的成交量或面临较大的下降风险。
 
 
 
四、 2019年1—8月份全国房地产开发投资情况
        2019年1—8月份,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,增速比1—7月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资62187亿元,增长14.9%,增速回落0.2个百分点。


解读:
        在2019年二季度房地产企业纷纷拿地后,7月资金收紧趋势开始出现。8月,房企拿地明显减少,合计拿地最高的万科150亿,保利92亿,金茂68亿,新鸿基66亿,华润64亿。只有8家企业超过50亿。
        首先:房企抢地数量开始减少,相比2季度,下半年开始房地产企业收紧了拿地步伐,针对非热点土地关注度减少。融资收紧预期下,房企拿地意愿退烧。
        其次:从拿地企业构成看,民企少,国企占比多,整体看,资金成本成为企业拿地的主要决定因素。不断出现的政策收紧,使得拿地房企数量减少。
        第三: 从土地成交情况看,以二线为主的多个城市住宅地块溢价率7-8月份出现了下调现象。整体看,房企的资金链分化严重,大部分企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量地王的企业,最近拿地非常少。
        中型房企成为抢地的主流企业,房地产市场拿地看融资,融资难时土地流标多。 预计8月开始,土地市场与楼市一样,有可能再次一季度水平。整体土地市场降温出现的可能性非常大。