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百达楼市观--环京楼市月度监测 2019年7月


本月重点内容概览


1.  环京市场
本月环京商品房市场表现冷淡,六大区域均出现不同程度的销量下滑,各区域成交套数基本在200-300套之间,仅廊坊市区成交量破千,价格方面以平稳或微跌为主。廊坊广阳区6项目进行批前公示,预计后续将新增供应量166万方。政策方面,北三县限购政策依然从严,廊永固限购口子基本打开,孔雀城系均可解决购买资质。

2.  土地市场
本月廊坊成交7宗土地,成交面积30.4万平米,折合建筑面积65.1万平米,均为居住用地,其中华夏幸福基业摘得4宗,分别位于北部文化新区的南尖塔、南甸位置,楼面地价在3300-3900元之间。

3.  大势解读
从政策层面看,中央政治局会议再次强调“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,央行两次释放房地产金融政策“严监管”信号,多个城市收紧“限贷”,都明确释放了房地产调控仍需从紧执行的信号。
从整体市场来看,土地市场量价齐跌,房企拿地态度趋于谨慎,百强房企业绩同比增速整体放缓,碧桂园、恒大两大龙头房企业绩同比出现负增长,29城成交环比继续跌11%,一线由增转负且跌幅扩大,市场下行趋势再次强化,观望情绪愈加浓重。预计下半年市场供求仍将维持低位盘整甚至回落态势。
 
 

第一部分 环京市场成交监测

【监测范围】环京东部、南部片区。北三县市场包括燕郊镇、大厂回族自治县、香河县。廊永固市场包括廊坊市区、永清县、固安县。
【监测范畴】区域市场月度成交量、成交均价。重点监测项目成交量、成交均价、库存量信息。

一、北三县市场

1.1燕郊市场
        7月燕郊区域商品房成交呈现量跌价平的趋势,成交量265套,环比下降45%,同比下降56%,成交均价16170元/平米,环比微涨1%,同比下跌4%。本月在售各项目正常顺销,未集中加推,总成交量有所下滑。
        2019上半年,燕郊区域成交商品房3195套,环比2018下半年上涨8%,区域成交均价在17000-17500元之间,首尔甜城,嘉都公寓产品为成交主力。






1.2大厂市场
        7月大厂区域商品房成交呈现量价齐跌的趋势,成交量256套,环比下降30%,同比上升62%,成交均价16445元/平米,环比微跌2%,同比上涨22%。本月潮白河孔雀城,路劲国际城高层产品顺销,早安北京开盘加推公寓产品,成交146套。
        2019上半年,大厂区域成交商品房2355套,环比2018下半年下跌22%,区域成交均价在15000-15500元之间。





1.3香河市场
        7月香河区域商品房成交呈现量跌价升的趋势,成交量223套,环比下降76%,同比下跌27%,成交均价10941元/平米,环比上升14%,同比下跌15%。本月公寓产品成交大幅下滑,成交以住宅产品为主,其中大运河智慧街区公寓,与安平板块的京东狮子城为成交主力。
        2019上半年,香河区域成交商品房4542套,环比2018下半年上涨12%。区域成交均价在11000-11500元之间。






二、廊永固市场

2.1廊坊市场
        7月廊坊区域商品房成交呈现量价齐跌的趋势,成交量1050套,环比下降15%,同比上升191%。成交均价13489元/平米,环比下跌9%,同比下跌11%。本月各项目供货集中,广阳区金碧伦、锦绣豪庭加推,其中锦绣豪庭开盘当天去化率较高,同时锦绣御府去化部分清退房源,使得成交量仍处于月度成交较高水平,
       2019上半年,廊坊区域成交商品房4175套,环比2018下半年大幅上涨69%。区域成交均价在14000-14500元之间。








2.2永清市场
        7月永清区域商品房成交呈现整体平稳的趋势,成交量139套,环比下降55%,同比下降74%。成交均价10145元/平米,环比下跌1%,同比下跌15%。近半年来永清市场成交持续走低,整体去化较差,多数开发商存量少,孔雀城、荣盛花语城为成交主力。
        2019上半年,永清区域成交商品房976套,环比2018下半年大幅下跌62%。区域成交均价在9000-9500元之间。





2.3固安市场
        7月固安区域商品房成交呈现量跌价升的趋势,成交量191套,环比下降68%,同比下降38%。成交均价16911元/平米,环比上升9%,同比上升3%。固安部分项目售楼处查封整改,成交量大幅减少,且目前市场整体房源存量少,龙TOWN,孔雀城大湖为成交主力,预计8月孔雀城新地块航天首府将开盘推新。
        2019上半年,固安区域成交商品房3734套,环比2018下半年大幅上涨43%。区域成交均价在14000-14500元之间。




二、廊坊土地成交情况

【监测范围】廊坊市区
【监测范畴】经营性用地,包括住宅用地、商业金融用地,不包括工业用地
【数据来源】中国土地市场网,廊坊市自然资源和规划局官网
 
2.1成交情况
        本月廊坊市区共成交7宗土地,用途均为住宅,总成交面积30.4万平米,折合建筑面积65.1万平米,总成交金额22.33亿元,楼面地价均在3200-3900元/平米之间。其中远创地产(融创)摘得3宗,位于安次区,华夏幸福摘得4宗,位于北部文化新区。
 
2.2本月土地成交信息汇总表


附图:本月成交土地位置分布图



第二部分 大势解读

一、环京规划建设动态

1、天津至北京大兴国际机场铁路信息公示,廊坊将设安次南站与永清南站
        8月5日,“天津至北京大兴国际机场铁路”环境影响评价第二次信息公示,其中完整线路图与廊坊设站具体位置明确,新建线路起自津保铁路胜芳站,出站后折向西北,在张村附近设安次南站,在西麻村南侧设永清南站,出永清南站后折向西北引入京雄城际固安东站。
永清南站位置位于廊坊市永清县与北京亦庄永清高新技术产业开发区交界处,永清镇西麻村南侧、塔儿营村北侧,西临北园子村、东邻东麻村(归属亦庄产业园)。安次南站位置位于廊坊市安次区调河头乡张村西南侧。
        建成后,联络线将促进天津与北京新机场间的交流,是天津与北京间的辅助通道,对于促进区域内产业协同发展,加快推进京津冀一体化进程具有重要意义。






2、京雄城际跌路大兴站进入收尾阶段,9月开通北京段
        京雄城际铁路北京大兴站站房内装修进入收尾阶段,预计九月底正式开通运营北京段,届时北京西站到北京大兴国际机场最快仅需20余分钟,2020年开通大兴机场站至雄安站。
 
3、广阳区6项目批前公示,预计将新增供应量166万方
        8月初,廊坊市自然资源和规划局官网上公示了广阳区开发项目修建性详细规划方案批前公示,共6个项目,其中包括碾子营、尖塔、大长亭等棚改项目,预计各项目将于近期入市,为市场新增供应量约166万方,我司后续将对项目进度持续关注,具体规划方案公示如下。
①兴航家园项目
        兴航家园项目位于廊坊市广阳区艺术大道以北,祥云北道以南,经四路以西,经三路以东,总建筑面积10.3万平方米;商住综合用地,住宅部分容积率2.0,商业部分容积率2.5,开发商为华夏幸福基业。




②泰合花园项目
        泰合花园项目位于廊坊市广阳区祥云北道以南、艺术大道以北、经九路以东,经十一路以西,总建筑面积31.7万平方米;为居住类用地以及居住商业混合用地,住宅用地容积率2.0,商业用地容积率3.0,开发商为河北中航盈科房地产置业有限公司。



③廊坊碾子营家园项目
        廊坊市碾子营家园项目位于廊坊市广阳区丰盛路以东、新源道以南、银河北路以西,总建筑面积39.2万平方米;居住类用地,容积率2.2,开发商为廊坊市裕丰房地产开发有限公司。




④廊坊尖塔家园项目
        廊坊市尖塔家园项目位于廊坊市西北部,望京大道以东,汇源道西沿线以南,总建筑面积7.67万平方米;居住类用地,容积率2.0,开发商为华夏幸福基业。


⑤廊坊景熙家园项目
        廊坊市景熙家园项目位于廊坊市西北部,新华路以西,汇源道西沿线以南,总建筑面积16.8万平方米;容积率2.2,居住类用地,开发商为华夏幸福基业。



⑥大长亭一期项目
        大长亭一期项目位于廊坊市开发区玉泉路以东,耀华道以南,友谊路以西,新源道以北。共分为三个地块,总建筑面积为60.5万平米,容积率2.0-2.2,物业类型为住宅,开发商为荣盛集团。



二、环京楼市政策动态

1、环京孔雀城项目销售政策
        在环京市场整体趋冷,房企融资环境偏紧,后市预期不乐观的市场现状之下,为加速回款,刺激销售,解决现金流困境,首付分期、全款分期成为普遍现象。通过对环京各区域华夏孔雀城项目销售政策的梳理,基本全部可做到首付分期与全款分期,最低5%首付即可定房,以90平米户型,单价15000元计算,总房款135万,只需先付6.75万即可。



2、重点个案——固安孔雀城·航天首府
即将入市的孔雀城全新地块, 98平紧凑三居为绝对主力,限购口子仍大开,非本地户籍可正常贷款网签。
项目位置:固安产业新城西北部,北侧科技大道,南侧东方街,西侧裕兴隆,东侧国兴路,剑桥郡组团西侧
容积率:2.1
绿化率:31%
总建筑面积:约38万平米
总套数:2926套
交房时间:2022年
产权年限:70年产权住宅
产品类型:11层小高层,18-27层高层
户型面积及占比:81-83平米两居占35%,96-98平米三居占50%,107平米三居占15%
均价:预计均价在 15000 左右

销售政策:北京客户不限购买,可商贷,商贷首套首付 30%,二套 50%(认贷不认房),首付可分期,先付10%,剩余20%可分期还,具体政策未定。全款分期1年5次,每次20%,每3个月付款一次。
销售状况:7 月上旬开始排卡,排卡费 5000 元,目前排卡约800个,预计8月中旬开盘









三、国家重点政策动态

一、中央政治局会议首提不将房地产作为短期刺激经济的手段
        7月30日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,重提“房住不炒”定位,并明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,首次提出就房地产在经济刺激中的作用进行定调,回应了当前经济形势下社会舆论中有所升温的房地产刺激论调,也给地方政府明确了标准,击破房地产调控放松的幻想。
 
解读:
        这一定调引发了社会各界广泛关注。当前“房住不炒”理念已逐步深入人心,如把房地产作为短期刺激经济手段,可能带来长期风险。会议提出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,释放了房地产市场调控坚定而明确的信号。结合一段时间以来各地调控政策、治理市场行为、规范土地市场等方面的诸多举措,下半年楼市“从紧从严”的趋势已非常明显。
 
二、央行:对高杠杆经营大型房企的贷款行为加强监管
        要转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放,加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。同时强调加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。
        在监管趋严、融资成本上升情况下,各房企应该合理控制发展节奏,谨慎调度资金,以谋求更健康长远的发展。
 
解读:
        上周,央行两次释放了房地产金融政策“严监管”信号,引发市场关注。“主要还是避免违规资金流入房地产”, 稳定房地产最主要的是防止出现金融风险,所以在最近几个月,针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。构建房地产长效管理机制,可以理解为降低经济对房地产的依赖,降低地方政府对土地财政的依赖。
 
 
三、国内多城收紧“限贷”
        上周南京多家银行提高房贷利率,将首套房贷利率上浮20%、二套上浮25%。今年4月以来,国内多个城市也通过提高房贷利率的方式,加强对房地产市场的宏观调控。广州多家银行的房贷利率自5月以来悄然上调。当地中信银行的首套房贷利率从基准上浮4%涨至上浮10%;平安银行首套房贷利率从基准上浮5%涨至上浮10%;华夏银行的二套房贷利率从上浮10%升至上浮15%,光大银行的二套房贷利率从上浮20%升至上浮30%。
        此外,武汉一些银行的首套房贷利率最高上浮35%,二套房最高上浮40%;宁波部分银行的首套房贷利率甚至上浮45%;常州、苏州等地的银行多以首套房贷利率上浮25%为主,蚌埠首套房贷利率最高上浮30%。




四、溢价率回调 7月份土地市场量价齐跌
        7月份土地市场成交量价齐跌, 300城经营性土地成交建面1.79亿平方米,同、环比分别减少8%和7%。土拍溢价率进一步回落至12.9%,环比再降6个百分点,各线城市溢价率全线回落。
        同时,近6成百强房企7月拿地金额远低于前6个月平均水平,部分房企零拿地,如建业地产,合景泰富等。上半年积极补充土储的房企,也有意在下半年放缓投资节奏,如卓越集团、弘阳地产7月仅新增2幅和3幅土地, 下半年伊始有意减缓投资。而龙湖集团、世茂房地产等在7月明显放缓脚步,单月拿地金额较前六月降幅均在70%以上,拿地态度谨慎。此前更网传富力地产在下半年原则上暂停拿地工作,强调促销售,抓回款。




解读:
        土地市场降温,反映出房企拿地态度趋于谨慎,在资金来源渠道收紧的情况下,房企拿地策略不免受到影响,意愿有所下降,尤其是中小房企可能拿地无望。下半年房企融资情况不太乐观,预计下半年土地市场将持续降温,溢价率和土地供应面积会控制在一定水平。
 
五、1-7月百强房企业绩同比增速整体放缓,碧桂园、恒大两大龙头房企业绩同比出现负增长
        统计数据显示,今年1-7月,百强房企的累计业绩同比增速在4%左右,行业整体增速较2018年放缓。从企业表现来看,碧桂园1-7月累计业绩4485亿元,去年同期为4905亿,同比下滑了420亿。对比此前,碧桂园2016年业绩增长120%,2017年增长78%,2018年增长31%。
        恒大今年1-7月销售金额为3258亿,去年为3550亿,同比下滑了292亿,这是恒大十年来第一次销售下滑。
        前三强中,只有万科逆势保持了上涨,去年合同销售额3505亿,今年3832亿,同比增长了327亿,但归属万科的权益销售额也在下滑。
 
解读:
        进入下半年,房地产市场观望情绪日渐浓重。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕,3月以来的“小阳春”行情早已戛然而止,后续置业需求明显不济,部分城市甚至开始出现需求断层的极端现象。导致房企销售业绩增速放缓,甚至出现下滑,可以预计,下半年房地产市场不容乐观,房企将迎来真正的考验。





六、7月29个重点城市成交环比继续跌11%,一线由增转负且跌幅扩大
        7月,29个重点城市整体成交2625万平方米,环比下跌11%,同比微升2%,超2019年月均5%。成交数据看似光鲜,实则疲态难掩,7月部分成交是上月已售未备案货量的体现,存在一定失真,实际成交仍然乏力,继 5、6月连续环比小幅下跌之后,市场下行趋势再次强化。
        值得关注的是,自今年初率先成交回升且后市行情持续性被寄予厚望的一线城市成交面积环比下降7%,继增幅收窄之后开始由增转跌。25个重点二、三线城市成交面积环比下降11%,同比也仅与2018年低位持平,整体回落势态明显。超七成城市环比下跌,长沙、常州、无锡等城市在供应放量的前提下成交反而下降,可见有效需求已被消耗殆尽或重回观望状态,市场疲态已现。
 
解读:
        综合来看,7月整体市场加速转冷,成交收缩,基本回归2018年同期低位水平。市场观望情绪愈加浓重。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕,3月份以来的“小阳春”行情早已戛然而止,后续置业需求明显不济,部分城市甚至开始出现需求断层的极端现象。此外,月末中央政治局会议再次强调“房住不炒”的政策基调,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”更是明确释放了房地产调控仍需从紧执行的信号,在缺乏其他利好支撑的情况下,预计8月份市场供求仍将维持低位盘整甚至回落态势。