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百达楼市观周度市场汇总·第9期




一、上周北京楼市动态(7.29-8.04)
1、新房市场:新建商品住宅成交量环比上涨16.72%,涨幅有所扩大
第31周北京新建商品住宅成交量连续3周持续上涨,成交1333套,环比上周上涨16.42%,涨幅有所扩大。多城区挂牌价环比下跌,主城区挂牌量涨幅居首。




2、二手房市场:二手住宅量价齐跌,挂牌价持续探底
第31周北京二手住宅成交套数为3030套,环比上周下跌14.60%,成交量有所下滑,处于周度成交量中等水平。第31周北京二手住宅挂牌均价为59791元/平方米,环比下跌0.18%,继续探底。在政策有力、持续调控下,北京二手房市场趋于稳定回归“住宅”属性。在政策未发生转折下,北京二手住宅成交量价将会保持稳定态势运行,不会出现较大幅度波动。






3、土地市场:上周北京无新增土地供应无新增土地成交。




二、北京住建委:加快共有产权房建设及销售进度,累计房源已有6.55万套
8月2日发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书(2019)》提出,2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标,坚决抑制投资投机性购房需求,逐步形成符合本市特点、适应市场规律的房地产调控长效机制。截至今年6月,北京全市累计有共有产权住房项目64个,提供房源约6.55万套。




一、土地市场
1、上半年廊坊经营性用地成交均价环比上涨70%,住宅用地成交同比上涨201%
2019年上半年,廊坊经营性用地供应127宗,供应面积838万㎡,同比上涨237%;成交95宗,成交面积607万㎡,同比上涨221%;成交均价为3281元/㎡,环比上涨70%,同比上涨4%。
其中住宅用地供应108宗,供应面积761万㎡,同比上涨221%;成交81宗,成交面积543万㎡,同比上涨201%,成交均价3487元/㎡,环比上涨51%,同比上涨8%;溢价率为8.3%。
 
2、2019年上半年环京企业拿地动向
2019年上半年,荣盛发展、华夏幸福、华远地产荣膺环京拿地规模前三甲;其中荣盛发展环京市场土地储备量最大,共计24宗,成交面积175.01万㎡,拿地总价最高为46.77亿元。
--华夏幸福在调整优化自身战略方向继续深耕环京市场的同时,加快布局环京以外的区域,扩大房产布局,加速企业落地入园。
--荣盛发展实施多元化布局,进一步增加环京地区土地储备量,深耕京津冀环渤海区域,助力公司可持续发展。
--融创在河北斩获6宗经营性用地,其中5宗位于石家庄市, 1宗位于唐山市;扩大了企业布局,精耕石家庄区域。
--万科斩获环京区域8宗经营性用地,增加其环京区域土地储备量, 加速布局环京区域;进一步表明大型房企依然看好环京市场长远发展。
--华远以合作收购模式,首次进入石家庄;随后华远子公司十日内在招拍挂中二度落子石家庄;深耕京津冀都市圈,继续“稳”中求进。
 
二、住宅市场
1、燕郊区域
7月燕郊区域商品房成交呈现量跌价平的趋势,成交量265套,环比下降45%,同比下降56%,成交均价16170元/平米,环比微涨1%,同比下跌4%。本月在售各项目正常顺销,未集中加推,总成交量有所下滑。
2019上半年,燕郊区域成交商品房3195套,环比2018下半年上涨8%,区域成交均价在17000-17500元之间,首尔甜城,嘉都公寓产品为成交主力。




2、大厂区域
7月大厂区域商品房成交呈现量价齐跌的趋势,成交量256套,环比下降30%,同比上升62%,成交均价16445元/平米,环比微跌2%,同比上涨22%。本月潮白河孔雀城,路劲国际城高层产品顺销,早安北京开盘加推公寓产品,成交146套。
2019上半年,大厂区域成交商品房2355套,环比2018下半年下跌22%,区域成交均价在15000-15500元之间。




3、香河区域
7月香河区域商品房成交呈现量跌价升的趋势,成交量223套,环比下降76%,同比下跌27%,成交均价10941元/平米,环比上升14%,同比下跌15%。本月公寓产品成交大幅下滑,成交以住宅产品为主,其中大运河智慧街区公寓,与安平板块的京东狮子城为成交主力。
2019上半年,香河区域成交商品房4542套,环比2018下半年上涨12%。区域成交均价在11000-11500元之间。

4、廊坊区域
7月廊坊区域商品房成交呈现量价齐跌的趋势,成交量1050套,环比下降15%,同比上升191%。成交均价13489元/平米,环比下跌9%,同比下跌11%。本月各项目供货集中,广阳区金碧伦、锦绣豪庭加推,其中锦绣豪庭开盘当天去化率较高,同时锦绣御府去化部分清退房源,使得成交量仍处于月度成交较高水平,
2019上半年,廊坊区域成交商品房4175套,环比2018下半年大幅上涨69%。区域成交均价在14000-14500元之间。




5、永清区域
7月永清区域商品房成交呈现整体平稳的趋势,成交量139套,环比下降55%,同比下降74%。成交均价10145元/平米,环比下跌1%,同比下跌15%。近半年来永清市场成交持续走低,整体去化较差,多数开发商存量少,孔雀城、荣盛花语城为成交主力。
2019上半年,永清区域成交商品房976套,环比2018下半年大幅下跌62%。区域成交均价在9000-9500元之间。


6、固安区域
7月固安区域商品房成交呈现量跌价升的趋势,成交量191套,环比下降68%,同比下降38%。成交均价16911元/平米,环比上升9%,同比上升3%。固安部分项目售楼处查封整改,成交量大幅减少,且目前市场整体房源存量少,龙TOWN,孔雀城大湖为成交主力,预计8月孔雀城新地块航天首府将开盘推新。
2019上半年,固安区域成交商品房3734套,环比2018下半年大幅上涨43%。区域成交均价在14000-14500元之间。



三、环京孔雀城项目销售政策
在环京市场整体趋冷,房企融资环境偏紧,后市预期不乐观的市场现状之下,为加速回款,刺激销售,解决现金流困境,首付分期、全款分期成为普遍现象。通过对环京各区域华夏孔雀城项目销售政策的梳理,基本全部可做到首付分期与全款分期,最低5%首付即可定房,以90平米户型,单价15000元计算,总房款135万,只需先付6.75万即可。



、重点个案
固安孔雀城·航天首府
——即将入市的孔雀城全新地块, 98平紧凑三居为绝对主力,限购口子仍大开,非本地户籍可正常贷款网签

项目位置:固安产业新城西北部,北侧科技大道,南侧东方街,西侧裕兴隆,东侧国兴路,剑桥郡组团西侧
容积率:2.1
绿化率:31%
总建筑面积:约38万平米
总套数:2926套
交房时间:2022年
产权年限:70年产权住宅
产品类型:11层小高层,18-27层高层
户型面积及占比:81-83平米两居占35%,96-98平米三居占50%,107平米三居占15%
均价:预计均价在 15000 左右
销售政策:北京客户不限购买,可商贷,商贷首套首付 30%,二套 50%(认贷不认房),首付可分期,先付10%,剩余20%可分期还,具体政策未定。全款分期1年5次,每次20%,每3个月付款一次。
销售状况:7 月上旬开始排卡,排卡费 5000 元,目前排卡约800个,预计8月中旬开盘







一、中央政治局会议首提不将房地产作为短期刺激经济的手段
7月30日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,重提“房住不炒”定位,并明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,首次提出就房地产在经济刺激中的作用进行定调,回应了当前经济形势下社会舆论中有所升温的房地产刺激论调,也给地方政府明确了标准,击破房地产调控放松的幻想。
 
解读:
这一定调引发了社会各界广泛关注。当前“房住不炒”理念已逐步深入人心,如把房地产作为短期刺激经济手段,可能带来长期风险。会议提出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,释放了房地产市场调控坚定而明确的信号。结合一段时间以来各地调控政策、治理市场行为、规范土地市场等方面的诸多举措,下半年楼市“从紧从严”的趋势已非常明显。
 
二、央行:对高杠杆经营大型房企的贷款行为加强监管
要转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放,加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。同时强调加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。
在监管趋严、融资成本上升情况下,各房企应该合理控制发展节奏,谨慎调度资金,以谋求更健康长远的发展。
 
解读:
上周,央行两次释放了房地产金融政策严监管信号,引发市场关注。主要还是避免违规资金流入房地产 稳定房地产最主要的是防止出现金融风险,所以在最近几个月,针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。构建房地产长效管理机制,可以理解为降低经济对房地产的依赖,降低地方政府对土地财政的依赖。
 
 
、国内多城收紧“限贷”
上周南京多家银行提高房贷利率,将首套房贷利率上浮20%、二套上浮25%。今年4月以来,国内多个城市也通过提高房贷利率的方式,加强对房地产市场的宏观调控。广州多家银行的房贷利率自5月以来悄然上调。当地中信银行的首套房贷利率从基准上浮4%涨至上浮10%;平安银行首套房贷利率从基准上浮5%涨至上浮10%;华夏银行的二套房贷利率从上浮10%升至上浮15%,光大银行的二套房贷利率从上浮20%升至上浮30%。
此外,武汉一些银行的首套房贷利率最高上浮35%,二套房最高上浮40%;宁波部分银行的首套房贷利率甚至上浮45%;常州、苏州等地的银行多以首套房贷利率上浮25%为主,蚌埠首套房贷利率最高上浮30%。




、溢价率回调 7月份土地市场量价齐跌
7月份土地市场成交量价齐跌, 300城经营性土地成交建面1.79亿平方米,同、环比分别减少8%和7%。土拍溢价率进一步回落至12.9%,环比再降6个百分点,各线城市溢价率全线回落。
同时,近6成百强房企7月拿地金额远低于前6个月平均水平,部分房企零拿地,如建业地产,合景泰富等。上半年积极补充土储的房企,也有意在下半年放缓投资节奏,如卓越集团、弘阳地产7月仅新增2幅和3幅土地,下半年伊始有意减缓投资。而龙湖集团、世茂房地产等在7月明显放缓脚步,单月拿地金额较前六月降幅均在70%以上,拿地态度谨慎。此前更网传富力地产在下半年原则上暂停拿地工作,强调促销售,抓回款。




解读:
土地市场降温,反映出房企拿地态度趋于谨慎在资金来源渠道收紧的情况下,房企拿地策略不免受到影响,意愿有所下降,尤其是中小房企可能拿地无望。下半年房企融资情况不太乐观,预计下半年土地市场将持续降温溢价率和土地供应面积会控制在一定水平。
 
五、1-7月百强房企业绩同比增速整体放缓,碧桂园、恒大两大龙头房企业绩同比出现负增长
统计数据显示,今年1-7月,百强房企的累计业绩同比增速在4%左右,行业整体增速较2018年放缓。从企业表现来看,碧桂园1-7月累计业绩4485亿元,去年同期为4905亿,同比下滑了420亿。对比此前,碧桂园2016年业绩增长120%,2017年增长78%,2018年增长31%。

恒大今年1-7月销售金额为3258亿,去年为3550亿,同比下滑了292亿,这是恒大十年来第一次销售下滑。
前三强中,只有万科逆势保持了上涨,去年合同销售额3505亿,今年3832亿,同比增长了327亿,但归属万科的权益销售额也在下滑。
 
解读:
进入下半年,房地产市场观望情绪日渐浓重。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕,3月以来的“小阳春”行情早已戛然而止,后续置业需求明显不济,部分城市甚至开始出现需求断层的极端现象。导致房企销售业绩增速放缓,甚至出现下滑,可以预计,下半年房地产市场不容乐观,房企将迎来真正的考验。





六、729个重点城市成交环比继续跌11%,一线由增转负且跌幅扩大
7月,29个重点城市整体成交2625万平方米,环比下跌11%,同比微升2%,超2019年月均5%。成交数据看似光鲜,实则疲态难掩,7月部分成交是上月已售未备案货量的体现,存在一定失真,实际成交仍然乏力,继 5、6月连续环比小幅下跌之后,市场下行趋势再次强化
值得关注的是,自今年初率先成交回升且后市行情持续性被寄予厚望的一线城市成交面积环比下降7%,继增幅收窄之后开始由增转跌。25个重点二、三线城市成交面积环比下降11%,同比也仅与2018年低位持平,整体回落势态明显。超七成城市环比下跌,长沙、常州、无锡等城市在供应放量的前提下成交反而下降,可见有效需求已被消耗殆尽或重回观望状态,市场疲态已现。
 
解读:
综合来看,7月整体市场加速转冷成交收缩,基本回归2018年同期低位水平。市场观望情绪愈加浓重。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕,3月份以来的“小阳春”行情早已戛然而止,后续置业需求明显不济,部分城市甚至开始出现需求断层的极端现象。此外,月末中央政治局会议再次强调“房住不炒”的政策基调,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”更是明确释放了房地产调控仍需从紧执行的信号,在缺乏其他利好支撑的情况下,预计8月份市场供求仍将维持低位盘整甚至回落态势。