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百达楼市观--环京楼市月度监测 2019年6月



本月重点内容概览


1.  环京市场
北三县限购政策丝毫未放松,主力成交产品仍以公寓为主,其中首尔甜城,嘉都,潮白河孔雀城,大运河智慧街区4项目表现抢眼。廊永固市场中,廊坊市场出现供货小高峰,成交量有所上升,固安及永清市场表现平平,此前因突破限购而火爆的固安迎来房管局突击巡检,售楼处暂停接待,对成交量有较明显影响。

2.  土地市场
本月廊坊成交4宗土地,成交面积18万平米,土地均位于开发区,分别被新绎及荣盛摘取,楼面地价在3200元左右,已经达到近五年的峰值。上半年成交面积同比也已经翻倍,土地市场回暖明显。

3.  大势解读
大势层面,上半年房地产市场量价回暖,房企拿地热情高涨,二线城市市场热度提升过快,房地产调控政策再次出现全方位收紧趋势,楼市过热城市遭住建部预警、点名,金融监管部门也多次强调警惕房地产金融风险,政策与金融调控成为上半年楼市的关键词。严格监管之下,下半年楼市整体稳定、小幅波动将是主流趋势,高负债型、中小房企大概率将通过降价来实现资金回笼。

 


第一部分 环京市场成交监测

【监测范围】环京东部、南部片区。北三县市场包括燕郊镇、大厂回族自治县、香河县。廊永固市场包括廊坊市区、永清县、固安县。
【监测范畴】区域市场月度成交量、成交均价。重点监测项目成交量、成交均价、库存量信息。


一、北三县市场

1.1燕郊市场
        燕郊区域2018年价格表现平稳,2019年价格缓慢下滑,3月份受公寓集中加推影响,去化量大幅上升,其他月份成交平稳。6月份共计成交485套,去化量环比上升14.6%,价格环比下降1.2%。燕郊区域受限购政策影响,住宅市场去化基本停滞,首尔甜城、嘉都公寓公寓产品依旧为市场成交主力产品。





1.2大厂市场
        大厂区域6月份共计成交366套住宅产品,销量及成交价均有所下降。2018年四季度,大厂区域利好释放去化量激增;2019年5月各项目加推,6月份处于持销状态,主力成交项目为潮白河孔雀城,路劲国际城高层产品,成交量环比下降47%。






1.3香河市场
        香河区域6月份共计成交920套,成交类型以公寓为主,主力成交项目为大运河智慧街区,成交均价9630元/㎡,价格受公寓影响出现结构性下降。




 

二、廊永固市场

2.1廊坊市场
        廊坊区域6月份市场呈现量升价跌态势,成交1234套,环比上升94%。其中住宅840套,本月住宅项目集中入市,出现集中供货小高峰,荣盛花语城,中建和悦国际,鸿坤理想城,荣盛花语景园、金地逸景等项目加推,其中中建和悦国际和金地逸景加推当天去化量较高;同时广阳区锦绣御府去化部分清退房源,市区恒大天筑以间断性特价房策略刺激去化,安次区泰和锦园低价走量,其他项目成交量平稳。6月廊坊成交均价为14789元/㎡,较上月环比下降8%;





2.2永清市场
        永清区域目前住宅产品限购暂未松绑,各项目大多推售公寓类产品,2019年年上半年成交量处于低位,月均成交套数在100-200套之间,本月区域市场整体呈量价齐升趋势,共成交185套,环比上涨60%,成交均价10285元/平米,较上月涨幅约700-800元。





2.3固安市场
        固安区域6月份共计成交597套,成交量环比出现下降,其中空港壹号,英国宫本月销售较上月下降明显,价格有明显提高,中南熙悦项目因严查整顿,暂停接待客户,其他项目持续顺销中,成交起伏不大。本月固安整体成交价格15575元/㎡,价格有所上涨。

        固安孔雀城剑桥郡新地块航天首府即将推出,地块位置位于剑桥郡西侧,产品为28栋高层,户型面积78-81平米两居,95-116平米三居,预计均价在15000左右,北京客户不限购买,首套首付30%,二套50%(认贷不认房),可办理商业贷款,7月上旬开始排卡,排卡费5000元,预计8月正式开盘。







第二部分 土地成交情况

一、廊坊土地成交情况

【监测范围】廊坊市区
【监测范畴】经营性用地,包括住宅用地、商业金融用地,不包括工业用地
【数据来源】中国土地市场网,廊坊市自然资源和规划局官网
 
2.1成交情况
        本月廊坊市区共成交4宗土地,用途均为住宅,总成交面积18.1万平米,折合建筑面积37.2万平米,总成交金额11.8亿元。其中新绎置业摘得2宗,位于开发区,从地块位置来看,为新奥来康郡明德院项目用地。荣盛地产摘得2宗,同样位于开发区。

        据统计数据显示, 2019年1-6月,廊坊经营性用地供应128宗,供应面积847万㎡,同比去年同期上涨426%;成交72宗,成交面积465万㎡,同比上涨189%;成交楼面价为3277元/㎡,达近五年峰值。






附图:本月成交土地位置分布图





第三部分 大势解读

一、环京规划建设动态

        京津冀跨区域高铁快线的建设,将加大北京对周边经济辐射的带动。
        京唐城际铁路北三县段正式开工,全线共设置车站8座,分别为北京城市副中心站、燕郊站、大厂站、香河站、宝坻南站、鸦鸿桥站、机场南站、唐山站(既有),其中大厂站、香河站、宝坻南站、鸦鸿桥站均为新建车站,燕郊站和唐山站将在既有老站基础上进行改建。发车时间间隔约15分钟一趟,从宝坻到通州副中心枢纽站,运行时间大概在25分钟左右,从香河到副中心大概20分钟左右,大厂达到副中心运行时间预计仅有15分钟。

        北三县轨道交通将按照“先高铁,后地铁”的建设顺序,推动与北京城市副中心的轨道交通网衔接。京唐城际北三县段的开工建设,拉开了通州和北三县轨道交通的序幕,为两地之间的地铁线路和地面公交场站的规划建设提供了样板,意味着北三县进入了轨道交通新时代,让北三县成为北京非首都功能疏解的重要承载地。






二、环京楼市政策动态

        突击巡查后,固安县对北京客户的购房通道仍保留开放
        针对近期河北固安楼市出现的异动,6月24日固安房管局对区域内各大售楼处进行一轮突击巡查,此前因为声称可包办准购证而大火的中南·熙悦售楼处被贴上了封条,另有一些等待最新房源预售批复的售楼处选择“暂时歇业”,不再对外开放接待客户。
       但经过对华夏孔雀城近期即将面市的地块“航天首府”项目置业顾问的了解,该项目目前接受排卡,北京客户不限购买,首付首套30%,二套50%,可办理商业贷款。这说明固安在限购的执行层面,并未完全堵死购房通道,对于特定开发商面向北京客户售房仍持支持的开放政策。


 

三、国家重点政策动态

        监管部门继续紧盯房地产金融风险,加大监管力度,严厉治理金融乱象
        2019年2月,中国银保监会副主席王兆星表态,继续紧盯房地产金融风险,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款,要防止房地产金融风险出现大的问题。
        继5月中旬银保监会23号文叫停信托变相为不符条件的房地产项目融资输血后,针对多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展约了谈的警示。虽只约了部分公司,但警示作用很强,近年监管因房地产信托业务约了谈公司还是首次。可见其风险的隐患之严重。

        7月4日,宁波银保监局一口气挂出35张罚单,对12家银行开出总额近1100万元的罚金,超6成罚单是由于房地产住房按揭贷款管理不规范和房地产授信业务不审慎。多家信托公司近期收到银监窗口指导,要求控制房地产信托业务规模。

解读:
        资金是房企发展的命脉,今年上半年,受整体市场流动性放松影响,房企“融资难”得到缓解,融资成本有效降低。同时,受一二线购房者入市步伐加快影响,房企拿地积极性明显提升,加大了对融资的需求。在此背景之下,银保监会重申对房企的融资限制,可以说对高负债型开发商影响巨大,一方面,金融政策的紧缩,开发商在土地市场的表现将明显趋冷,另一方面,中小型企业大概率将通过降价来实现资金回笼。
 
        二线城市市场热度提升过快,引发调控从紧政策出台
        稳房价、稳地价、稳预期的主基调下,调控成为上半年楼市的关键词。据统计,6月单月,全国房地产调控政策发布次数达46次;而2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,相比2018年上半年,同比上涨31%。

        从时间维度看,4月中旬成为调控密度的关键转折点,之前“小阳春”昙花一现,之后房价预警,融资收紧;从空间维度看,地方楼市冷热不均,调控政策亦松紧各异。从政策类型来看,调控已不只针对房价,地价、融资、限售、限购、公积金、户籍等政策组合拳渐成趋势。

1、2月末,杭州市规划和自然资源局确认拍地新规则,当溢价率达到30%时锁定限价,转入竞报自持比例。这一规则此后普遍适用于杭州其他区域的土地拍卖。
2、5月11日,苏州市政府出台新政,规定苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房限售3年;苏州工业园区全域二手房限售5年。
3、6月29日,杭州市区9宗地块挂牌,出让条件中首次设置了毛坯房销售均价、销售最高单价等方面限制。
4、6月20日,西安对新落户家庭实施限购,市外迁入户籍居民家庭在限购区域内购房,需落户满1年或连续缴纳12个月社保/个税;非本市户籍居民家庭在限购区域内购房,需无住房且提供5年以上(含)个税/社保,且限购1套;另外将临潼区纳入住房限购范围。
5、4月份住建部向新建商品住宅、二手住宅价格累计涨幅较大的6城市提出预警,5月份又直接点名佛山、苏州、大连、南宁4城,随后多地房价调控加码。


解读:
        2019年上半年楼市调控,以2019年4月19日中央政治局会议为分界线,重提“房住不炒”之后,房地产调控政策再次出现全方位收紧趋势。
在此之前,乍现的小阳春不仅让房地产市场量价回暖,甚至出现新地王,杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等二线城市成为热点。其中西安房价同比增幅连续多月全国第一,5月房价环比增幅2%,同比涨幅达24.4%。“稳房价”由此成为调控主旋律之一。

        处于历史高位的调控密度明确了“稳地价、稳房价、稳预期”的底层调控逻辑,调控次数的U型变化也体现了上半年的松紧变换。另一方面,预警、约谈、问责等机制也说明“一城一策”“因城施策”正在走向深入,地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的执行主体。2019年下半年楼市依然处于调控换挡期,从全国严控到因城施策的指导方针变化,体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变,同时因城施策的换挡还将在各城市深化到“因区施策”。

 
        土地储备出新政,北京等7地试点按项目实行全周期预算管理
        6月21日,财政部、自然资源部发布《土地储备项目预算管理办法(试行)》,试点在土地储备领域按项目实行全生命周期预算管理。首批试点地区包括北京、天津、河北、河南、山东、浙江(含宁波)、厦门等7省(市),以后年度视情况逐步扩大试点范围。试点地区可以自行选择市县(区)开展试点。各省分配专项债务限额时可以对开展试点的市县(区)予以适当倾斜。此外,土地储备机构根据土地储备项目收支平衡情况,分类提出资金安排建议。其中,专项债券发行规模不得超过项目预期土地出让收入的70%。