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百达楼市观周度市场汇总·第8期



一、上周北京楼市动态(6.17-6.23)
1、新房市场:上周住宅新房成交量下跌
第25周北京新建商品住宅成交1065套,环比上周下跌38.15%%,新房成交量下跌。
 


2、二手房市场:二手住宅成交量较上周基本保持平稳,挂牌价下跌明显
第25周北京二手住宅成交套数为2974套,与第24周北京二手住宅网签2915套相比增加59套,环比上周上涨2.02%,成交量基本平稳。挂牌均价为60699元/平方米,环比下跌0.59%,二手住宅挂牌价连续三周下跌,下跌较为明显。






解读:
6月北京二手房市场活跃度继续回落。来自我爱我家研究院的统计数据显示,截至6月25日,6月北京全市二手住宅网签9229套,环比下降9.77%,同比下降23.77%。购房者心态发生改变,业主观望情绪持续加重,未来二手房市场升温的空间并不大。一个最直接的原因,北京正逐渐步入限竞房时代,限竞房、共有产权房的大量、集中供应挤压了二手房成交空间。截至今年5月底,北京已有49个限竞房项目取得预售证,累计供应房源3.3万套,占北京商品住宅总供应的64%。
 
3、土地市场:上周新增3宗住宅土地成交,无新增土地供应



6月21日下午,北京土地市场又迎来三宗宅地入市。入市总面积约29.53万平方米,成交总价达98.76亿元,其中怀柔新城不限价地块以底价成交,亦庄X92R1、X92R2两宗受开发商追捧,高溢价成交。
怀柔新城地块由城建+怀胜联合体竞得,雅居乐及港中旅携手摘得亦庄姊妹地块,其中雅居乐以31.8亿、溢价率41%、楼面价39626元/平拿下亦庄X92R1,港中旅则以30.6亿、溢价率39%、楼面价38957元/平拿下亦庄X92R2。



二、北京别墅可售存量不足万套
截至2019年6月16日,北京(楼盘)别墅成交1875套,成交均价约5.79万元/平方米。目前可售存量为9041套,可售存量面积仅为288.82万平方米。北京年内单套总价在2000万元以上的项目已成交671套,成交面积32.54万平方米,成交均价8.38万元/平方米。这当中,单套总价在5000万元以上的项目年内已成交127套,成交面积12.22万平方米,成交均价约9.48万元/平方米。
 
解读:
蛰伏许久的北京豪宅市场,正迎来一波行情。事实上,与上海、深圳(楼盘)动辄出现的“10万+”新豪宅项目相比,北京近几年能取得预售资格的楼盘屈指可数。
今年前4月北京成交排名榜为例,在排名前30的楼盘中,单价达到10万+的项目基本都是销售多年的老豪宅,新入市成交顶豪项目少之又少。但5月过后新楼盘的获批入市,释放出更多关于顶级豪宅市场的积极信号。这些豪宅项目可以说在一定程度上填补了顶级改善置业需求的空白,为那些对别墅产品要求极高的买家创造了新的市场选择机会。

以别墅为例,作为独占资源的奢侈品,别墅出于特殊性、个性化、保值增值属性明显等原因,一向备受城市高端客群的追捧。中国大陆拥有亿元资产的“超高净值家庭”比上年增长9.9%至13.3万户,从地域来看,北京成为超高净值人群数量与财富的密集之地。基于北京市场当前较大的换房需求,未来别墅市场量价齐升的可能性依然存在。
 
、北京限竞房供应井喷,部分项目迎来“去化危机”
2016年,北京政府决心扭转地王和豪宅项目不断涌现的局面,从2016年9月全国大范围调控开始,北京的住宅土地供应,几乎全都以“限房价、竞地价”的形式推出。进入2018年,限竞房项目开始陆续入市,而今限竞房已经成为北京楼市供应端不可忽视的中坚力量,对缓解北京市场的供需矛盾,引导市场回归理性有着重要作用。

1、北京市场过去2年限竞房用地供应高峰,逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计今年还将有大量限竞房上市。2017年北京成交限竞房用地44宗,成交规划建筑面积646万㎡,限竞房用地占整体住宅用地的比例为67%;2018年北京成交限竞房用地41宗,成交规划建筑面积497万㎡,限竞房用地占整体住宅用地的比例达到80%;





限竞房用地成交集中在五到六环间,五环内共成交11宗限竞房用地,分别位于东城、海淀与丰台,远郊区县密云、怀柔、平谷、延庆也有限竞房用地成交。



2、大兴、丰台限竞房用地成交最多,东城区楼面价最高
据统计,从2016年10月至2019年5月北京成交限竞房用地共计97宗,其中大兴区成交21宗,合计规划建筑面积249万平,在各区域中成交量最大,丰台区与房山区分别成交11宗与10宗限竞房用地,成交量分列二、三位。

从已入市项目分布看,大兴区入市限竞房项目13个,入市项目量最大,其次为丰台区,入市限竞房项目7个;东城区、通州区截止目前还未有限竞房项目入市,东城区限竞房项目永定府开盘时间待定,通州区曾在2018年底成交3宗限竞房用地,目前都未入市。从未入市地块看,大兴区、顺义区、房山区未来待入市项目较多,区域还将有较大供应。





东城区限竞房楼面地价最高为52175元/㎡,其次为朝阳区楼面地价48265元/㎡,整体来看,主城区东城区、朝阳区、海淀区、丰台区的楼面地价领先,怀柔、延庆、平谷、密云远郊区县楼面地价较低。
从各区域限竞房最高限价与二手住宅挂牌均价对比看,朝阳区、海淀区、怀柔区、石景山区、东城区限竞房最高限价低于二手住宅挂牌价,昌平区、大兴区、丰台区等10个城区限竞房最高限价高于二手住宅挂牌价,由于部分限竞房项目位置较二手房偏远,致使价格较低,也有部分区域限竞房价格确实低于周边二手房。

解读:
2019年限竞房产品大量入市,存在供应结构单一、产品同质化严重、部分限竞房项目位置相对偏远等问题,导致限竞房去化压力加大。在限竞房土拍政策执行二年多之后,开发商拿地回归理性与常态,今年不限房价、不限“70/90”地块再次出现,将给予开发商在户型设计、产品溢价上更多自主空间,预期未来随着北京土地、楼市的持续稳定,不限价地块或许会继续增多,土地的出让方式也将更加灵活。



一、固安商品住宅成交量同比大涨
5月,固安商品住宅成交946套,成交面积8.68万㎡,成交套数环比持平,同比上涨2倍;成交均价为1.28万元/㎡,环比下降4%,同比上涨25%。成交金额为11.12亿元,成交金额环比下降4%,同比上涨近3倍。5月,固安商品住宅供应311套,供应面积2.99万㎡。60-90㎡面积段产品占比最高,占总成交量的49%,环比上涨10%,涨幅最大; 60㎡以下面积段产品占比6%,环比下降5%,降幅最大。

数据显示,2019年1-5月,固安商品住宅成交3707套,成交面积33.74万㎡,成交套数同比上涨280%;成交均价为1.27万元/㎡。商品住宅成交金额为42.97亿元,同比上涨366%。商品住宅供应423套,供应面积3.99万㎡,供应套数同比下降71%。





二、石家庄成交均价创峰值
5月,石家庄商品住宅成交1235套,成交面积16.84万㎡,成交套数环比上涨18%,同比下降58%;成交均价为1.58万元/㎡,环比下降2%,同比上涨60%。商品住宅成交金额为26.63亿元,环比上涨19%,同比下降18%。

120-150㎡面积段产品成交量占比最高,占全市总成交量的30%; 90-120㎡面积段产品占比27%,占比环比上涨11%,涨幅最大。210万元以上总价段产品占全市总成交量的45%,为石家庄主力成交总价段。

截至今年5月底,石家庄商品住宅成交6291套,成交面积77.6万㎡,成交套数同比下降49%;成交均价为1.4万元/㎡,为近五年峰值,年度同比上涨39%;成交金额为108.33亿元,同比下降29%。






三、香河连续6个月来首次出现供应
5月,香河商品住宅成交670套,成交面积4.52万㎡,成交套数环比上涨95%,同比上涨近10倍;成交均价为1.05万元/㎡,环比持平,同比下降2%。商品住宅成交金额为4.73亿元,环比上涨51%,同比上涨近6倍。今年5月,香河商品住宅自2018年12月以来首次供应,供应229套。统计显示,香河新房成交市场中,60㎡以下面积段产品占总成交量50%,为主力成交面积段,占比环比上涨26%,涨幅最大; 90-120㎡面积段产品占比23%,环比下降18%,降幅最大。

5月,香河新房成交产品中,60万元以下总价段产品占总成交量51%,为主力成交总价段,环比上涨12%,涨幅最大; 90-120万元总价段产品占比22%,环比下降9%,降幅最大。
今年1-5月,香河商品住宅成交2724套,成交面积19.33万㎡,成交套数同比上涨438%;成交均价为9894元/㎡,年度同比上涨6%。商品住宅成交金额为19.12亿元,同比上涨312%。
截至今年5月底,香河商品住宅供应229套,供应面积1.75万㎡,供应套数同比上涨25%。






四、环京土地市场供应环比下跌,廊坊石家庄楼面价创新高



1、石家庄住宅楼面价最高
5月,张家口、石家庄住宅用地供应面积环比下降,其中石家庄降幅最大,环比下降48%;廊坊、石家庄住宅用地成交面积环比上涨,其中廊坊涨幅最大,环比上涨182%。石家庄住宅用地供应19宗,供应面积95万㎡,环比下降48%,同比上涨16%;成交20宗,成交面积156万㎡,环比上涨58%,同比上涨134%; 成交楼面价为5269元/㎡,溢价率37.87%,创2018年以来月度新高。

从成交楼面价来看,石家庄市住宅用地成交楼面价最高,为5269元/㎡,环比上涨14%;张家口成交楼面价最低,为771元/㎡,环比下降27%;廊坊市成交楼面价为3156元/㎡,降幅最大,环比下降38%。石家庄溢价率最高,为37.87%。



2、廊坊住宅成交同比上涨11倍
5月,廊坊住宅用地供应20宗,供应面积179万㎡,环比上涨49%,同比上涨13倍;成交16宗,成交面积154万㎡,环比上涨182%,同比上涨近11倍;成交楼面价为3156元/㎡,溢价率1.04%。



3、张家口住宅用地均底价成交
5月,张家口住宅用地供应10宗,供应面积55万㎡,环比下降15%,同比下降67%;成交2宗,成交面积10万㎡,环比下降74%,同比下降92%;成交楼面价为772元/㎡,无溢价。



五、河北固安楼市异动:房管局突击巡检 售楼处暂时歇业
针对近期河北固安楼市出现的异动,固安房管局已经对区域内各大售楼处进行一轮突击巡查,此前因为声称可包办准购证而大火的中南·熙悦售楼处被贴上了封条,另有一些等待最新房源预售批复的售楼处选择“暂时歇业”,不再对外开放接待客户。


六、京津冀跨区域高铁快线的建设,将加大北京对周边经济辐射的带动。
京唐城际铁路北三县段正式开工,全线共设置车站8座,分别为北京城市副中心站、燕郊站、大厂站、香河站、宝坻南站、鸦鸿桥站、机场南站、唐山站(既有),其中大厂站、香河站、宝坻南站、鸦鸿桥站均为新建车站,燕郊站和唐山站将在既有老站基础上进行改建。发车时间间隔约15分钟一趟,从宝坻到通州副中心枢纽站,运行时间大概在25分钟左右,从香河到副中心大概20分钟左右,大厂达到副中心运行时间预计仅有15分钟。
北三县轨道交通将按照“先高铁,后地铁”的建设顺序,推动与北京城市副中心的轨道交通网衔接。京唐城际北三县段的开工建设,拉开了通州和北三县轨道交通的序幕,为两地之间的地铁线路和地面公交场站的规划建设提供了样板,意味着北三县进入了轨道交通新时代,让北三县成为北京非首都功能疏解的重要承载地。





一、西安对新落户家庭实施限购,非本市户籍家庭社保满5年可买1套住房
6月20日,西安房管局在官网发布购房新政,明确表示从西安市外迁入户籍的居民家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的,应落户满1年,或在本市连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)。
此次新政规定,非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上(含5年)个人所得税或社会保险证明的,方可购买1套商品住房或二手住房。此外,西安还将临潼区纳入住房限购范围,严格执行住房限购政策。

解读:
此次西安出台房地产管控政策,很重要的原因在于,在全国70城房价指数排行中,西安新建商品住宅价格指数同比增幅连续6个月排名第一,属于房价过快上涨的城市,也是亟须进行房价稳定的城市。政策出台非常及时,符合预期,也有助于进一步促进西安房地产市场的稳定。”
这次新政中首条就强调了新落户的居民家庭需要满足落户一年或者社保缴纳满一年的条件,这是针对“一落户就炒房”的现象,西安此次政策的核心在于,户籍政策会继续放宽,但是也会打击部分借落户来炒房的行为。
 

二、杭州“限房价、限精装修”土拍新政正式出台
6月29日,随着杭州发布9宗市区地块及5宗萧山区地块挂牌公告,流传多时的“限房价、限精装”土地新政落地。
在最新挂牌的土地须知中,第一次详细地列出地块所建商品房的未来限制的平均毛坯售价、最高毛坯售价、及精装修价格。这也意味着杭州已经修改了土地出让规则。同时,挂牌公告显示,当竞买人报价达到土地上限价格时,转入竞报自持比例,当自持比例达到100%时,转入投报配建养老服务用房,面积最大者为竞得人。各个地块的限制价格基本与近期在售项目价格持平,部分微涨。这也意味着,未来这些地块新房价格将基本维持在现在的水平线。
 

三、海南人才住房新政:未落户的急需紧缺人才可购1套房
6月27日下午,海南省新闻办公室举行海南省完善人才住房、购车政策新闻吹风会。《关于进一步完善人才购房政策的补充通知》提出,实际引进并在海南工作但尚未落户的各类人才,其家庭成员(含本人、配偶及未成年子女)中至少1人在海南省累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险,且家庭成员均在海南无房的,本人可申请购买1套住房。


四、珠海执行二手房新政,交易个税7月起可自行选择差额20%或全额2%
《关于个人房屋转让征收个人所得税有关问题的通知》提到从2019年7月1日起,个人转让房屋个人所得税由纳税人自行选择征收方式,自行填报房产交易信息。如果能提供原始购房发票则按增值税20%,若不能提供购房发票则按全额2%征税:举个例子,如果按照之前的纳税方式,买进一套200万的房子,以300万卖出。按之前的个人所得税征收,则需要缴纳100万×20%=20万。但选择新的征收方式来算,300万×2%=6万。​​​这意味着珠海持续多年的二手房按房产差额20%征税方式迎来实质性改变。





解读:
“调控”是2019年上半年楼市的关键词之一。数据显示,2019年1-5月楼市调控政策达到205次,同比2018年的159次增加近30%。其中,1月份68次,2月份21次,3月份15次,4月份高达60次,5月份41次。处于历史高位的调控密度明确了“稳地价、稳房价、稳预期”的底层调控逻辑,调控次数的U型变化也体现了上半年的松紧变换。
另一方面,预警、约谈、问责等机制也说明“一城一策”“因城施策”正在走向深入,地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的执行主体。2019年下半年楼市依然处于调控换挡期,从全国严控到因城施策的指导方针变化,体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变,同时因城施策的换挡还将在各城市深化到“因区施策”。