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百达楼市观周度市场汇总·第7期

一、上周北京楼市动态(5.13-5.19)

 1、新房市场:新建商品住宅成交量持续上涨

   第20周北京新建商品住宅成交2963套,环比上周上涨112.91%,新房成交量连续两周上涨,涨幅较大,新房成交量恢复至较高水平。



2、二手房市场:二手住宅成交量恢复至节前水平
      第20周北京二手住宅成交套数为3398套,环比上周上涨10.22%,二手房成交量连续两周上涨,节后二手住宅成交量恢复至节前水平。二手住宅挂牌均价为61820元/平方米,环比上周下跌0.17%。





3、链家二手房成交冷淡,日均不足300套
      2019年二手房成交开始明显放缓,而新房成交则持续火爆,一方面今年3- 4月份共有产权房集中供应,导致二手房成交占比下降,另一方面是在国家严格调控下,市场观望情绪浓厚,更多购房者仍在观察后续的市场变化。以链家二手房近两年在售房源数据来看,北京二手房库存量呈现增长态势。




4、土地市场:新增3宗住宅用地,无新增土地成交
      上周新增3宗土地供应,共15.37万平方米,其中两宗位于亦庄经济开发区,均采用“限房价+竞自持”的方式出让,一宗位于怀柔新城,为非限竞房用地。





2019年上半年,北京拟供应经营性用地57宗
       土地推介会通常是三四线城市为吸引房地产开发商的商业行为,在土地紧俏的北上广深非常罕见。然而,就在北京土地市场经历了两个月的沉寂后,官方却举办了一场规模罕见的土地集中推介会。5月9日这场由北京市规划和自然资源委员会主导的2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会,集中推介了57宗经营性用地,其中44幅为住宅用地,并包含9幅共有产权用地。相比去年,今年上半年北京供地规模有一定幅度下滑,预计短期内北京土地将迎来供应高峰。


5、北京限竞房已入市1年网签首次突破1万套
       根据中原地产研究中心统计数据显示,截止5月23日,北京从2018年6月10日开始,合计入市限竞房项目达到了49个项目,合计73期,供应住宅套数达到了33427套,而网签数据合计10232套。平均网签均价为498984元每平方米,网签完107.3万平方米,按照面积计算网签完成率只有27.3%。入市一年左右的限竞房网签首次突破1万套,而库存也达到了历史高位。2019年入市的限竞房有望超过6万套,已经入市8500套。
 
 
6、解读:
       北京楼市供应量逐渐上涨,限竞房成为市场供应主体。亦庄此次供应的两宗限竞房住宅地块,预计将增加超过千套住宅。从当前市场情况看,虽然小阳春下部分限竞房位置较好,网签去化速度高于之前,但大部分非优质区域的限价房签约依然难度非常大,北京限竞房去化40%的魔咒很难被改变。

       限竞房陷入销售僵局的主要因素大致归为以下几点:
1、
楼盘同质化。因同质化造成滞销,滞销形成库存,库存影响利润,利润再逼开发商造同质化的减配新房,每一环都是影响市场的因素。归根到底,还是因为政策设限,利润空间被锁定。
2、
库存量大。在过去一年,北京楼市库存增加到了5.66万套,相比2018年初上涨了2万套,上涨幅度高达57%。
3、刚需客户支付能力有限。限竞房价格限定决定了它的目标客户就是刚需客群以及刚改客群,这部分人群支付能力相当有限。动辄三四百万的首付对这部分人群压力很大。
4、
限竞房区域供应扎堆现象明显。部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。而在楼市成交平稳的环境之下,购房者观望态势明显。
 
        因此,限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足2成,而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推出市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化非常慢。从价格看,限竞房项目开始出现了明显的价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,已经开始的价格战肯定会升级。”




一、固安成交量同比大涨320%
       统计数据显示,2019年1-4月,固安商品住宅成交2761套,成交套数同比去年同期上涨320%;成交均价为1.27万元/㎡。固安商品住宅成交金额为31.86亿元,同比去年同期上涨411%。
       截止4月底,今年固安商品住宅供应112套,供应面积1万㎡,供应套数同比去年同期下降92%。
       4月,固安商品住宅成交933套,成交套数环比上涨5.2%,同比上涨12.5倍,成交均价为1.3万元/㎡,环比上涨2.4%,同比上涨18%。成交金额为11.53亿元,环比上涨7.5%,同比上涨近15倍。
       4月,固安商品住宅无供应。




       60-90㎡面积段产品占比最高,占总成交量的39%,环比下降7%,降幅最大; 60㎡以下面积段产品占比11%,环比上涨5个百分点,涨幅最大。
       90-120万元总价段的产品占比最高,占总成交量37%, 环比下降4%,降幅最大,60-90万元面积段产品占比11%,环比上涨5%,涨幅最大。
       固安两个项目成交量超100套,其中永定河孔雀城剑桥郡成交量最大,成交184套/1.69万㎡,位列热销项目榜首;中盛星·河湾成交均价最高,为1.55万元/㎡。固安热销项目套均面积以100-120㎡为主,套均总价以90-110万元为主。


二、廊坊今年市区成交均价达5年峰值
       2019年1-4月,廊坊(市区+燕郊) 商品住宅成交3726套,成交面积37.05万㎡,成交套数同比去年同期上涨147%;成交均价为1.45万元/㎡,成交均价连续两年上涨,年度同比上涨10%。成交金额为53.85亿元,同比去年同期上涨172%。
       供应方面,2019年1-4月,廊坊商品住宅累计供应1733套。供应面积16.97万㎡,供应套数同比去年同期上涨46%。
       4月,廊坊市区供应321套,供应面积3.76万㎡,供应套数环比下降56%,成交937套,成交面积9.77万㎡,成交套数环比上涨2%,同比上涨130%,成交均价为1.3万元/㎡,环比基本持平,同比下降6%。成交金额为12.76亿元,环比上涨6%,同比上涨120%。
       截止4月底,今年廊坊市区累计成交2927套,成交面积29.5万㎡,成交套数同比去年同期上涨10%,成交均价为1.3万元/㎡,达近5年峰值,年度同比上涨2% 。




三、今年燕郊成交套数同比上涨近14倍
       数据显示,2019年4月,燕郊成交295套,成交面积2.71万㎡,成交套数环比下降13.2%,同比上涨743%,成交均价为1.97万元/㎡,环比下降5.5%,同比上涨14%。
燕郊商品住宅成交金额为5.34亿元,环比下降25%,同比上涨近10倍。
2019年1-4月,燕郊商品住宅累计成交799套,成交面积7.55万㎡,成交套数同比去年同期上涨近14倍(2018年1-4月仅成交65套);成交均价为2.01万元/㎡, 年度同比上涨26%,均价达近五年峰值。





       4月, 廊坊地区(包括市区和燕郊)90-120㎡面积段产品为成交主力,占全市总成交量的36%, 其次为60-90㎡面积段产品,占全市总成交套数的35%。
       210万元以上总价段产品为成交主力,占总成交量的20%,占比环比下降5%,降幅最大, 90-120万总价段产品占比18%,占比环比上涨5%,涨幅最大。
       位于安次区的北小营家园成交132套,位列热销项目排行榜榜首;热销项目套均面积以90-110㎡为主,套均总价以160-210万元/套为主。天洋城、新天地、港中旅·海泉湾成交均价超2万元/㎡,其中港中旅·海泉湾成交均价最高,为2.17万元/㎡。上善颐园及天洋城成交金额超2亿元,其中上善颐园成交金额最高,为2.2亿元。
 

四、环京整体市场量跌价稳
       根据北京中原市场研究部的统计,2019年4月,环京住宅市场(廊坊市区+燕郊+固安+香河+张家口+石家庄) 整体表现为量跌价稳; 成交3831套,成交面积40.89万㎡,成交套数环比下降5%,成交均价为1.4万元/㎡,环比上涨1%。
       燕郊、香河等2个区域成交套数环比下降, 其中香河降幅最大, 成交套数环比下降48%,同比上涨359%;廊坊市区、固安、张家口、石家庄等4个区域成交套数环比上涨,其中张家口涨幅最大,成交套数环比上涨37%,同比上涨149%。石家庄成交量最大,成交1043套,成交面积13.84万㎡。
       价格方面,廊坊市区、燕郊、张家口等3个区域成交均价环比下降,其中燕郊降幅最大,成交均价为19670元/㎡,环比下降5%;固安、香河、石家庄等3个区域成交均价环比上涨,其中香河涨幅最大,成交均价为10613元/㎡,环比上涨5%。燕郊成交均价最高,为19670元/㎡。
       统计表明,2019年1-4月,石家庄商品住宅成交套数最多,累计成交5056套,成交面积60.76万㎡,成交套数同比下降46%;燕郊的成交均价最高,为20132元/㎡,环比上涨26%,涨幅最大。


五、北京规划地铁6号线将向东延伸辐射北三县
       5月16日,北京市人大常委会执法检查组赴通州进行“两条例一决定”执法检查,据介绍,规划地铁6号线将向东延伸,辐射北三县。届时潞城地铁站的通勤停车压力将彻底解决。




一、2019房地产蓝皮书—— 维稳、分化、放权是房地产政策基调
       《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》5月23日在北京发布。报告指出2018年中国商品住宅平均销售价格增长12.2%,明显高于预期。该报告预测,2019年全国住宅平均价格月9206元/平方米,预期价格增长7.6%,部分重点城市价格将大幅度超过这个预期水平。建议对部分重点城市加强多层面的预测、监测和预警,将防止价格刺激市场引发大幅度波动作为调控的重点目标。
        “2019年,房地产政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则,房地产调控政策基调为:维稳、分化、放权。”5月23日,中国社科院城环所不动产室主任王业强,在以“市场转型与风险防范”为主题的中国房地产高峰论坛上做主题报告时如是表示。
 

二、北京共有产权房申购政策调整——各区将取消不合理准入条件
        目前,全市大多数共有产权住房项目仍处于供不应求的状态。详细来看,朝阳、海淀、丰台和石景山的项目去化率接近100%;其它区项目的去化率也达到68%。“虽然去化速度比中心城区慢,但是这些区域也是中心城区适宜功能和人口疏解重点承载区,规划前景和政策导向清晰,发展潜力大。”
        5月23日,西城区和东城区同时发布公告,两区各有400套共有产权房启动申购登记。西城区申购的是位于房山区的金隅金林嘉苑项目,东城区申购的是位于大兴区的四季盛景园和国瑞·瑞福园项目。值得注意的是,此次东、西城共有产权房的销售对象为本区户籍无房家庭,不包括其他区户籍但在本区社保的家庭和本区工作上社保的非京籍家庭。
 

三、中国不会因为贸易战放松房地产管控
有四个动作很好的预告了今年地产走向:
1、中国房地产蓝皮书:不确定性加剧 中国楼市难独善其身
2、人民日报海外版:中国不会靠炒房拉动经济
3、免除华为中兴等高新企业两年所得税及三年所得税减半
4、四大行房贷利率上浮15%,房贷突发收紧 ​








四、苏州出台房产新政
       苏州部分重点区域新房限售3年、二手房限售5年。苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。
1.调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。
2.对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施。自该意见发布之日起,限制转让区域内新取得预(销)售许可的商品住房项目,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。
3.对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。
 

五、住建部预警十城被亮灯
       当楼市小阳春来临,不少城市土地市场升温之时,市场上关于政策松绑、房价开始大幅上涨的声音再次出现。不过,对于“热起来”的城市,中央并未坐视不理,而是亮起监管大棒,进行预警提示。5月18日,据新华社报道,为进一步落实房地产市场调控城市主体责任,住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。
 

六、珠海楼市限购再放宽!港澳与外地客无需社保可直接购买!
        珠海楼市购房政策要放开的传闻已经谣传了很久,从西区人才购房政策的变化,到五一期间的风声,都在预示珠海购房政策似乎要迎来大调整。今天,网络疯传一张珠海楼市购房新政的图片,这是否坐实了之前的传言?珠海市住建局房产科给予肯定答复。工作人员表示,此事属实,珠海大桥西东各允许港澳客购买一套商品房,总共两套,仅限一手住宅。





七、二线城市租赁需求升级,背后隐藏着什么信号?
        从图中看,虽然一线城市的租房成交总量略大于二线城市。但是在3月,以杭州、成都为代表的热点二线城市的租房成交量涨幅却远高于一线城市。一线城市的房子一反常态地租不动了,二线城市租房却成了“大热门”。市场始终是受供需影响的。二线城市租房市场的成交量以及租赁升级现象,无不说明了二线城市对于流动人口的吸引力。








趋势解读:
        一季度楼市小阳春,苏州楼市成交持续火热,市场行情一片看好,接踵而来的是10天内三度对苏州楼市的加码调控、各地限购、限价、地方出台新政等一系列调控措施,种种迹象表明目前对房地产市场的调控丝毫没有松懈,市场回暖现象只是暂时的,预示着2019年80%的市场将逐步回归理性。