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2018年3-4月环北京房地产市场月报

引言——
进入到2018年第二季度,随着供应放量,备案延迟因素逐渐消解等影响,多城新建商品住宅成交规模也稳步回升。总体来看,供应、成交相较去年同期仍都大幅锐减30%以上,主要是受去年基数较高影响,故而难以掩盖市场正在回归常态、供求稳步回升的趋势,而这又是自去年四季度以来的惯性保持。
 
一、市场大势分析
从政策层面看,3月恰逢“两会”时期,各地基本都处于政策调控的敏感期,对于预售证审批控制也比较严格,房企观望情绪浓厚,不过与年初相比市场供应正在逐步回暖,后期也有望趋于稳定。
从土地市场看,春节周期影响过后,3-4月份土地市场成交规模出现周期性回升,但由于大多数城市尚未制定年内土地供应计划,且正逢两会召开,土地市场供应尚未全部打开,成交量仍低于2018年初。从全国重点城市土地成交市场看,一、二线城市成交占比出现回落,三四线市场份额快速扩大。
从市场成交看,进入到3-4月份,市场整体成交量稳步提升,主要原因一方面随着近两月供应放量,成交有了稳步回升;另一方面,考虑到延迟备案等因素,销售“惯性”犹存,预计未来成交热度还会保持一段时间。其中一线城市成交量环比上升79%,同比下滑61%。除深圳外,北上广均是环比上升同比下降,成交热度仍不及去年同期。二三线城市成交量走势同样是环比上涨同比下跌,涨跌幅均在50%以内。
 
 
二、土地市场分析
*  监测范围:东南片区(廊坊市、香河县、大厂回族自治县、燕郊镇)西南片区(固安县、涿州市、涞水县)北部片区(怀来县、下花园区)
*  数据来源:中国土地市场交易网
 
【综述】
3-4月重点监测的环北京片区土地市场成交共12宗,总成交面积43.9万平米,建筑面积62.7万平米,总成交金额19.5亿元,其中大厂区域成交土地占据总量的66%,其次为怀来区域成交土地占据总量的24%。本次土地成交均为普通商品住房性质。



大厂区域:2018年3-4月住宅用地共成交5宗,总成交土地建筑面积15.4万㎡,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积29.1万平米,总成交额15.57亿,平均楼面均价5405元/㎡。
土地用途 宗地位置 占地面积(万 容积率 建筑面积(万 成交价(万元) 楼面价(元/ 受让单位
普通商品住房用地 大香线东侧、北新西街北侧 2.4 下限:1.3
上限:2.0
4.8 24000 5048 大厂回族自治县裕达房地产开发有限公司
大安西街北侧、团结路西侧 3.1 下限:1.3
上限:1.8
5.6 31500 5653 大厂回族自治县裕景房地产开发有限公司
大安西街北侧、大香线东侧 4.5 下限:1.3
上限:2.0
9.1 46000 5063 大厂回族自治县裕景房地产开发有限公司
北新西街南侧、团结路西侧 2.7 下限:1.3
上限:1.8
4.8 27000 5628 大厂京御房地产开发有限公司
北新西街北侧、团结路西侧 2.7 下限:1.3
上限:1.8
4.8 27200 5632 大厂回族自治县裕达房地产开发有限公司
 
 
涿州区域:3-4月共成交2宗土地,全部为普通商品住房用地,总成交土地面积3.6万平米,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积10.3万平米,总成交金额1.8亿元,平均楼面地价1748元/平米。
土地用途 宗地位置 占地面积(万 容积率 建筑面积(万 成交价(万元) 楼面价(元/ 受让单位
普通商品住房用地 冠云中路南侧、亨通南街西侧 2.8 下限: 1.0
上限: 2.0
8.0 10951 1370 涿州万潮房地产开发有限公司
平安大街西侧、北环路北侧 0.8 下限: 1.0 
上限: 2.0
2.3 7312 3161 涿州瑞和房地产开发有限公司
 
 
l   怀来区域:3-4月共成交4宗土地,全部为普通商品住房用地,总成交土地面积10.4万平米,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积22万平米,总成交金额2亿元,平均楼面地价910元/平米。
土地用途 宗地位置 占地面积(万 容积率 建筑面积(万 成交价(万元) 楼面价(元/ 受让单位
普通商品住房用地 怀来县狼山乡狼山村 5.1 下限: 1.0
上限: 2.0
10.1 8153 806 怀来县城投房地产开发有限公司
怀来县狼山乡狼山村 0.4 下限: 1.0 
上限: 2.0
0.8 660 806 怀来县城投房地产开发有限公司
怀来县狼山乡狼山村 3.2 下限: 1.0 
上限: 2.0
6.3 5089 806 怀来县城投房地产开发有限公司
怀来县狼山乡狼山村 1.7 下限: 1.0 
上限: 2.8
4.8 5963 1248 怀来县城投房地产开发有限公司
 
 
l   下花园区域:3-4月共成交1宗土地,全部为普通商品住房用地,总成交土地面积0.8万平米,以地块容积率上限计算,成交总建筑面积1.3万平米,成交金额966万元,平均楼面地价743元/平米。
土地用途 宗地位置 占地面积(万 容积率 建筑面积(万 成交价(万元) 楼面价(元/ 受让单位
普通商品住房用地 下花园区东河路北侧 0.8 下限: 1.0 
上限: 1.5
1.3 966 760 张家口蓝镇房地产开发有限公司
 
 
2018年3-4月廊坊、香河、燕郊、固安、涞水区域无无经营性土地成交。
 

 
三、商品住宅市场
*  监测范围:东南片区(廊坊市、香河县、大厂回族自治县、燕郊镇)西南片区(固安县、涿州市、涞水县)北部片区(怀来县、下花园区)
*  数据来源:置业顾问口径
 
【综述】
3-4月环北京片区重点监测项目中,受严厉限购政策影响,廊坊及其下辖区县市场情况依旧低迷冷淡,个别项目为促进销售进行变相操作,以草签或补缴三年社保或纳税等方式规避政策限制,相较年前有一定的回暖。燕郊、固安、大厂等区域除个别项目在顺销中,多数项目封盘停售状态,其中固安楼盘整体销售价格下降显著,平均降幅高达25%以上。此外涿州、涞水、怀来下花园片区由于限购政策较宽松,加之孔雀城、碧桂园、恒大、鸿坤等大盘的加推,且价格稳中微降,成交情况良好,市场有回暖迹象。高层、洋房均有去化,投资型公寓产品面积小、总价低,成为现阶段投资客较为青睐的产品,去化情况较好。
 

 
1、  廊坊区域
进入到“金三银四”,廊坊楼市也渐渐回暖,虽然限购政策影响持续,广阳区域成交依旧低迷,但受调控政策影响较小的安次区域成交量逐步攀升,定位为廊坊本地客户的项目近期市场表现均不俗。
【广阳区】
成交量
从成交量来看,2018年3-4月我司所监测的项目中,荣盛花语城及上善颐园均处于顺销状态,其中荣盛花语城推出了特价房源,且开发商能够协助客户办理完税证明,前期仅缴纳30%-50%的房源首付款进行草签,等三年后开出完税证明即可进行网签及贷款,目前该项目推出的购房方式吸引大量北京投资客户,仅五一小长假三天即卖出房源100余套;上善颐园目前在顺销其90-120㎡户型,月均去化约10套;新世界中心尾盘在售,目前月均去化5套左右;锦绣御府该项目为荣盛地产打造的高端锦绣系列项目,共22栋,1261套大平层产品,户型面积为90㎡-170㎡三到四居户型,具体开盘时间待定;及鸿坤凤凰城都处于待开盘状态,暂无新动向。
成交价
从成交价格来看,2018年3-4月我司所监测的项目中,住宅成交均价约12500-18000元/㎡,其中荣盛花语城在售的工程抵押房,且推出多项优惠价格,目前成交均价为12500-14000元/㎡,根据付款方式不同可享受不同的优惠价格。上善颐园目前成交均价18000元/㎡,价格平稳;新世界中心尾盘130-190㎡大户型销售均价18000元/㎡,鸿坤凤凰城、荣盛锦绣御府对外无报价口径。
 
【安次区】
成交量
从成交量来看,2018年3-4月我司所监测的项目中,鸿坤理想澜湾及中建高街国际都处于尾盘在售状态,其中鸿坤理想澜湾剩余20多套高层房源,后期主要卖公寓及叠拼产品,目前月均去化约80套;中建高街国际目前项目处于尾盘在售状态,剩余20多套高层房源;首开·国风悦府目前顺销其2栋高层及3栋洋房,月均去化约40套左右,项目后期剩余大量未开发地块;学府澜湾目前项目处于封盘状态,项目后期会推出高层、洋房及叠拼产品,具体时间及价格未知。
成交价
从成交价来看,2018年3-4月我司所监测的项目中,住宅成交均价约13000-19000元/㎡,鸿坤理想澜湾高层成交均价约14500-15000元/㎡,叠拼成交均价25000-26000元/㎡;首开·国风悦府高层成交均价约13000-13500元/㎡,洋房成交均价14000-14500元/㎡;中建高街国际由于其准现房且为学区,目前处于尾盘在售,成交均价约19000元/㎡,环比下降1000元/㎡;学府澜湾对外无价格口径。


2香河区域
2018年3-4月香河所监测的项目中,有部分项目采取协助客户办理三年纳税及完税证明的方式进行销售,因此近两个月的市场销量表现不俗,但多数项目依旧处于观望态势,不敢贸然进行新房源加推。
成交量
从成交量来看,2018年3-4月,高速周边的项目均有新房源加推,孔雀城温莎郡、秀兰左岸小镇及鸿坤原香溪谷三项目在售,其中鸿坤原乡溪谷3月初加推300多套房源,户型面积以95-105㎡三居户型为主,该项目不仅可以协助客户办理完税证明,同时采用多种付款方式以此吸引客户,按规定二套房客户需要缴纳50%的首付,鸿坤给予客户3年的首付分期时间,即首付30%,剩余20%三年内还清即可;全款可采用一次性或分期一年或三年缴纳,并给予不同的优惠政策;孔雀城温莎郡基本采取同样的销售策略,目前在推售7.6.2期约190套房源,目前已经去化60%约115套房源;爱晚大爱城在顺销其联排别墅,但近两个月无有效成交,项目已经推出养老型租赁公寓,为面积60-80㎡的一居及两居户型,租金价格120万起,同时需要支付3000元/月/人的护理费用;秀兰·左岸小镇有少量可更名的高层房源,需全款付款,近两个月成交房源量较少约20套;富力新城项目目前公寓及高层房源均无新加推。香城壹号、北京自在城项目目前均处于封盘状态。
 
成交价
从成交价来看,香河市场经历年初的回落阶段目前价格相对较为平稳,目前所监测项目的高层报价约12000-16000元/㎡,各项目对于不同的付款方式折扣差异较大;孔雀城温莎郡目前高层成交价格约12000-13000元/㎡,鸿坤原香溪谷高层成交均价约16000元/㎡;爱晚大爱城别墅报价30000元/㎡,秀兰·左岸小镇高层房源报价约14000-16000元/㎡;富力新城、香城壹号及北京·自在城项目暂无报价。
 
 
3、燕郊区域
燕郊区域受累于政策影响,目前区域住宅市场基本处于无房可售状态,开发商全部封盘不售,部分开发商已经转向不限购的公寓产品。
销售情况
从成交量来看,2018年3-4月,首尔甜城、嘉都及汇福悦榕湾项目都处于顺销公寓阶段:其中首尔甜城目前在售40年平层公寓及LOFT公寓产品,面积85-116㎡,月均去化约100套;嘉都项目同样在售平层公寓产品,78-110㎡宜居户型,月均去化约50-60套;汇福悦榕湾项目在售2栋公寓产品,40-70㎡,月均去化约50套,该项目后期还是剩余少量住宅尾盘,但受限于调控影响,近阶段不会对外销售;天洋城4代目前在售底商,后期剩余少量高层住宅,目前无具体销售动作;碧桂园时代城9#待售,85㎡的两居,115㎡三居。
 
成交价
从成交价来看,2018年3-4月,燕郊区域在售主要为公寓产品,价格区间在13000-20000元/㎡。其中首尔甜城推出层高3.9米的LOFT成交均价19000元/㎡,层高3米的平层成交均价17000-18000元/㎡;嘉都推出的平层公寓成交均价约13000-14000元/㎡;汇福悦榕湾平层公寓对外报价约19000-20000元/㎡;碧桂园时代城预计年中将加推高层产品,目前对外报价约31000-30000元/㎡(精装修)。

 
4、大厂区域
销售情况
2018年3-4月大厂区域仅早安北京在3月及4月实现三期开盘,共计去化约500套房源,由于该项目前期在建委备案价格仅为17000-18000价格相对较低,因此开发商在此价格基础上加价销售,成交均价达到27000-28000(含5000元精装修及50万车位),且无法贷款,只能全款、全款一年分期或全款三年分期,但由于开发商加价销售涉及违规操作,目前该项目已经被勒令封盘。世贸萨拉曼卡、孔雀城盛景澜湾均没有推出新房源。受限购政策及社保限购的政策影响,客户购房资质提高,同时区域仅住宅产品,客户无法购买,导致近一年区域成交量大幅下降,同时二手房市场价格降幅较大,对新房市场冲击较大。
 

5、固安区域
成交量
受廊坊市严厉限购政策影响,3-4月固安重点监测项目中,仅有少数项目在售住宅房源,个别项目尾房或清退房源销售,大部分项目处于停盘状态。建投御湖园在售二期2、3号楼,近600套房源,户型77-97平米二居三居,外地客户只卖全款,现主要卖本地客户,去化43套。金海太阳公园项目尾盘销售阶段,高层去化1套78㎡户型。新绎上水颐园共去化3套, 其中叠拼去化1套、合院去化2套。牛驼温泉孔雀城去化6套叠拼产品。 春辉时代精装loft房源在售,约230套房源,于去年末开盘,目前剩余不足10套。城市之光现房少量清退房源在售,户型82-117平米二居三居,购房需办理准购证(仅限本地户籍),外地人无购房资格,除非办理大学生落户或补缴三年当地社保或纳税。绿宸万华城目前30余套清退房在售,户型89-129平米二居三居,销售均价22000元。此外,龙town项目无可售房源,三盛国际城三期联排别墅入市时间未定。
 
成交价
从成交价格来看,在成交量萎靡不振的情况下,多数项目不再坚挺,销售价格明显下滑。成交量较多的建投御湖园目前销售均价16500元,销售价格相较年前无变化。城市之光项目此前报价20000元,目前单价13000-15000元左右,价格下滑了25%-35%。春辉时代商住公寓目前剩余房源16500元,销售价格相较年前无变化。新绎·上水颐园叠墅产品之前报价18000-19000元,目前销售价格17000元,价格小幅下滑,合院销售均价27000元。太阳公园项目此前报价25000元,目前尾盘销售均价13000元,价格下滑了48%。牛驼温泉孔雀城叠拼产品此前报价22000-23000元,目前销售价格17000元,价格下滑了25%。
 

6、涿州区域
成交量
涿州外地客户购房限购一套的政策,相较其他区域限购政策而言相对宽松,多数北京投资客被挤压到该市场,因此年后住宅市场高层产品成交情况相较乐观。其中孔雀城悦澜湾户型99-149平米二居至四居,二居送车位,三居送车位及地下储藏室,4月底开盘2栋楼加推1个单元,共330套房源,当天去化270套,可首付分期,首套房分期付款首付5%,尾款25%在1年半内分5次还清,无任何利息;二套房首付25%,尾款25%在1年半内分5此还清,无任何利息。鸿坤理想尔湾在售高层及叠墅产品,高层93-125平米,叠拼143-155平米,高层于4月底开盘,去化200套,叠拼顺销,去化5套。此外,高铁新干线项目高层尾房销售,户型88-100平米二居三居,剩余6套房源,洋房于4月底开盘2栋楼,户型95-151平米二居至四居,剩余可选房源较多。华融现代城高层售罄,洋房仅剩2套尾房(135、166平米),近期无成交。桃源新都孔雀城整盘共7509套房,去年全年去化率99%,目前仅余少量尾房去化。
 
成交价
从成交价格来看,受大势环境影响,相较年前市场整体价格明显下降,以价换量成为年后多个项目促进成交的主要手段。目前涿州高铁片区高铁新干线洋房在售,销售报价16000-17500元,高层仅余6套,销售报价15000-16000元。华融现代城洋房仅余2套,此前报价22000元,目前报价20000元,价格下滑了9%。鸿坤理想尔湾高层产品此前报价17500-18000元,目前报价14500元,价格下滑了17%,叠拼产品此前报价21000-23000元,目前报价20000元,价格小幅下滑。桃源新都孔雀城高层报价11000元,与此前基本持平。孔雀城悦澜湾高层销售价格14500元,叠拼销售价格20000元。
 

7、涞水区域
销售状况
从成交情况来看,恒大京南半岛项目销售价格相较年前略微下降。涞水片区重点监测项目碧桂园收购项目九龙湾一期售罄,二期一直处于停滞状态。此外恒大于涞水收购项目——恒大京南半岛在售洋房户型88-135㎡二居三居,此前报价14000-15000元,目前价格13000元,去化110套,联排户型187-245平米,精装修总价430-650万,双拼户型219-457平米,毛坯总价370-850万,联排双拼月均去化10套左右,叠拼160平米,销售报价16000元,所剩不多,近期无成交。
 

8、怀来下花园区域
成交量
从成交量来看,目前怀来区域实行非本地户籍1年社保的限购政策,区域在售项目活跃,主要去化产品以商住公寓为主,其次为高层、洋房,公寓产品户型面积小、总价低,去化情况较好。其中孔雀城顺销中,目前在售十期40-60平精装LOFT公寓产品,去化589套,高层户型76-88二居三居,去化11套,洋房户型95-106二居三居,去化9套,联排户型135-185,去化1套。永恒长城里在售洋房及别墅产品,洋房85-97平米,去化15套,叠拼120-150平米,联排中户163平米,别墅近期无成交。上谷水郡在售高层产品48-148一居至三居,去化1套,别墅产品近期无成交。恒大国际文化城目前主推40年产权商住公寓,89-115平层公寓,于5.1开盘,层高3.2米,精装修(标准2000),去化176套,Loft公寓户型49-77平米,精装修(标准2000)仅剩余20套,别墅联排叠拼双拼各剩余1套,联排户型113平米,赠送地下室70平米,花园114平米,叠拼户型200平米,赠送花园54平米,双拼户型200平米,赠送地下室22平米,花园158平米,联排和叠拼为精装修,装修标准4000元,双拼毛坯。八达岭阿尔卡迪亚洋房户型82-106平米,去化182套,联排户型120-195平米,去化10套,
下花园区域的碧桂园北京郡未受限购政策影响,于4月26日开盘,40年产权平层商住公寓194套,当天去化156套,3、4月共去化188套。纯新盘官厅澜项目目前认筹中,预计5月19日开盘,户型80-140二居三居。
 
 
成交价
从成交价格来看,怀来区域孔雀城项目高层销售价格明显下降,其他项目公寓产品价格相比去年变化不大,基本维持平稳。八达岭孔雀城高层住宅此前报价15000元,目前价格11000元,价格下滑了27%,洋房销售价格12000元,叠拼销售价格24000元,公寓销售价格8500元。永恒长城里洋房精装价格15000元,叠拼销售价格23000元,联排销售价格24000元,项目销售价格与此前基本持平。上谷水郡主力在售高层产品精装单价15000元,价格与此前基本持平。恒大国际文化城平层公寓销售价格9000元,loft公寓产品销售价格12000元,联排销售单价30000元,叠拼销售单价25000元,双拼销售单价28000元。八达岭阿尔卡迪亚洋房销售价格12000元,联排销售价格26000元。下花园区域碧桂园北京郡三期产品平层公寓精装单价7500元,与此前基本持平,户型面积小、总价低,市场接受度较高。