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2017年1-6月环北京房地产市场月报

引言——

2017年上半年,房地产行业各项指标走势均呈现“前高后平”,部分指标如开发投资额、土地购置面积超预期增长,在严厉调控之下,依旧保持“火热”。就整体市场而言,虽然月增速同比逐月下滑,但销售面积和销售金额的绝对值在一季度仍保持近一年月均水平之上。然而到了二季度,随着紧缩调控频频加码的效果逐渐显现,占市场比重较大的三四线城市销售增长脚步显著放缓,销售、投资、新开工和土地购置等各项指标开始回落,二季度各指标高增长成为全年的拐点。
从政策层面看,2017上半年政策主要强调坚持住房居住属性,地方继续因城施策,控房价防泡沫与去库存并行。一方面,热点城市政策频频加码,且实行核心城市联动周边城市协同调控的举措,创新性的限售政策抑制投资投机需求,房地产供需两端信贷资金逐步收紧,年初以来政策效果逐步显现;另一方面,大部分三四线城市仍持续去库存,部分库存压力下降明显的城市也及时出台稳市场措施。
从房地产开发投资看,增速创两年新高,但5月环比首降,主要基于两个方面原因:一是商品房销售持续火热使企业资金充足,而土地和可售存货严重不足,亟需补充库存,使新开工面积增速和土地购置等指标持续趋好,并带动全国房地产开发投资增速持续上涨。二因为房地产销售持续向好,特别是三、四线城市在“去库存”政策的作用下,销售增速明显加快。
从去化层面看,受紧缩政策调控的影响,2017上半年全国房地产市场销售增速的持续下滑一方面是各地存货减少叠加严格“限价”导致新增供应锐减,成为制约销售量增长的关键因素;另一方面一、二线“限购、限贷、限售”政策频频加码,热点三四线城市也纷纷由“刺激”转为“紧缩”,投资需求受到抑制,商品房成交规模也随之持续降低。
从土地市场看,一、二线城市土地市场由于供应紧张、政策收紧而有所降温,部分三四线城市量价快速增长,环广深、环上海区域高溢价地块频出,大牌房企也在三、四线城市加快了布局脚步。
土地成交规模降至低位,三四线土拍高热带动溢价率回升:2017上半年共成交建筑面积17534万平米。第一季度土地市场受春节假期影响成交相对冷淡,第二季度在第一季度的基础上进一步走低,主要受供应收紧的影响。2017上半年土地成交溢价率38%,一、二线热点城市由于土拍限价城市增多,溢价率总体维持低位;三四线城市由于土地起拍价低,拿地成本低廉,加之大牌房企踊跃布局,高溢价拿地频发,上半年平均溢价率达到72%。
②中西部省会城市成交规模持续领先,热点三四线异军突起:中西部省会城市土地市场第二季度延续第一季度的高位成交,郑州、重庆、武汉等土地成交遥遥领先;溢价率方面,由于热点一、二线城市土拍制度从“限价”到“限售”的调控力度不断加强,土拍竞争虽然依旧暗潮涌动,但是毕竟热度有所回落;环一线城市周边的三四线城市土地市场持续高热,佛山土拍溢价率高达100%,常熟、盐城单价地王楼板价均被刷新。
 
 
二、土地市场分析
*  监测范围:东南片区(廊坊市、香河县、大厂回族自治县、燕郊镇)西南片区(固安县、涿州市、涞水县)北部片区(怀来县)
*  数据来源:中国土地市场交易网
 
【综述】
1-6月重点监测的环北京片区土地市场成交共110宗,总成交面积197万平米,建筑面积422万平米,总成交金额78亿元,其中固安区域成交土地占据总量的49%。
其中住宅用地成交89宗,商服用地21宗;住宅用地成交总占地面积为174万,建筑面积为380万,成交总额为73亿元; 商服用地成交总占地面积为23万,建筑面积42万,成交总额为5亿元。

  
l  香河区域:2017年上半年住宅用地共成交8宗,成交土地建筑面积50.79万㎡,成交额90.2亿,楼面价1776元/㎡。商业用地共成交2宗,成交土地建筑面积0.58万㎡,成交额0.2亿,楼面价3544元/㎡。 
l  廊坊区域:2017年上半年住宅用地共成交10宗,成交土地建筑面积91.73万㎡,成交额32.6亿,楼面价3528元/㎡,其中6月份成交的两宗地块被廊坊市盛世置业房地产开发有限公司及廊坊市金桥房地产开发有限公司摘得,楼面价更高达9709元/㎡,创下廊坊市土地成交新高。商业用地共成交3宗,成交土地建筑面积2.09万㎡,成交额0.63亿,楼面价4003元/㎡。
l  大厂区域:2017年上半年住宅用地共成交4宗,成交土地建筑面积26.48万㎡,成交额6.9亿,楼面价2396元/㎡。  
l  固安区域:1-6月共成交51宗土地,其中39宗普通商品住房用地,12宗商服用地。总成交土地面积95.3万平米,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积198.8万平米,总成交金额24.5亿元,平均楼面地价1232元/平米。
l  涞水区域:1-6月共成交18宗土地,全部为普通商品住房用地,总成交土地面积10.1万平米,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积20.4万平米,总成交金额1.7亿元,平均楼面地价852元/平米。 
l   怀来区域:1-6月共成交11宗土地,其中8宗普通商品住房用地,3宗商服用地。总成交土地面积8.1万平米,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积15.8万平米,总成交金额1.9亿元,平均楼面地价1213元/平米。
l   下花园区域:1-6月共成交2宗土地,其中1宗普通商品住房用地,1宗商服用地。总成交土地面积5.9万平米,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积13万平米,总成交金额0.45亿元,平均楼面地价348元/平米。 
l  1-6月燕郊、涿州区域无经营性土地成交。

 
三、商品住宅市场
*  监测范围:东南片区(廊坊市、香河县、大厂回族自治县、燕郊镇)西南片区(固安县、涿州市、涞水县)北部片区(怀来县)
*  数据来源:置业顾问口径
 
【综述】
1-6月环北京片区监测项目中,共计成交商品房9850套,源于2017上半年频频加码的限购政策影响,成交量环比2016年下半年出现较大幅度下滑,保守估计下跌幅度约40%。
上半年度涿州片区由于所属保定市限购政策较为宽松,客户在廊坊市政策挤压之下,向周边市场外流,加之桃源新都孔雀城开盘热销的带动,成交量领先其余各区,成交占比达到47%。其他区域中,怀来/下花园区域及廊坊区域占比均超过10%。而大厂、燕郊、固安、香河受到开发商推迟推盘的影响,市场成交表现平平。

  
1、  廊坊区域
2017年,廊坊区域以“无房可售”开局,我司所监测的大部分项目在2016年都实现了"去库存"的任务,新房源出现了"断档"。在这种情况下房价波动不大,仅有小幅下降或上涨。而在一季度临近结束时,以北京为首的环京城市将相继限购,6月新政限购再次升级,非本地户籍购房需提供3年社保或纳税证明。从二季度来看,廊坊楼市明显降温,房价虽然没明显下降,但个别项目已经出现松动。
【广阳区】
l  成交量
从成交量来看,2017上半年广阳区所监测的在售项目仅3个,其中孔雀城悦府及荣盛花语城在售为住宅产品,上善颐园主要在售公寓产品;孔雀城悦府2017上半年主要消化其高层,高层房源约500套,目前已经去化80%约400套;荣盛花语城持续顺销其高层产品,2017上半年共计认购量约400套房源;上善颐园上半年主要在售公寓及商业,公寓推出约300套房源,目前认购约180套;鸿坤·凤凰城、中交香颂及新世界花园上半年基本都处于封盘状态,具体开盘时间未知;
 
l  成交价
从成交价格来看,2017上半年广阳区所监测的住宅项目成交均价17000-24000元/平,其中荣盛花语城对比最高成交均价有1000元/平的降幅,LOFT公寓产品成交均价约18000-19000;新世界花园预计推出的大平层产品对外报价约17000-18000元/平,中交香颂没有对外报价口径。
 
【安次区】
l  成交量
从成交量来看,2017上半年我司所监测的项目中,仅蓝波御景在售,一季度高层住宅认购约150套,二季度受政策影响基本没有去化,后续盘量有限目前属于清盘状态;中建高街国际2017上半年一直属于封盘状态,项目仅剩B4#号楼高层,房源约280套房源,具体开盘时间及价格未知;学府澜湾项目同样处于封盘状态,项目后期会推出高层、洋房及叠拼产品,具体时间及价格未知;
l  成交价
从成交价来看,2017上半年仅蓝波御景实现成交,其高层成交价约24000元/平;学府澜湾及中建高街国际对于后期产品暂无报价
 
2香河区域
2017年上半年香河所监测的各项目市场整体供应量不足,一季度去化相对稳定,二季度可谓“降至冰点”,整体价格也呈现松动的趋势,各项目对于下半年的市场情况依旧抱着不乐观的态度。
l  成交量
从成交量来看,2017上半年香河所监测的项目只有富力新城出货量相对较高,秀兰·左岸小镇及爱晚大爱城主要在售之前清退出的房源;富力新城2017上半年主要供应的产品为高层+公寓,总认购约400套房源,预计9月份会取得预售证进行高层加推;秀兰·左岸小镇6月份推出300套房源,由于是已经备案过的房源,因此不受限购政策的影响,目前已经去化约200套;爱晚大爱城2017上半年顺销清退出的高层产品,共认购约50-60套,目前清退房源剩余约40套,面积区间在70-110㎡;香城壹号项目无新开盘房源,目前主要销售商业,后期高层产品开盘时间及价格未知。北京自在城项目后期将推出80-90㎡两居及113-125㎡三居,具体时间及价格未知;
 
l  成交价
从成交价来看,2017上半年香河住宅市场成交均价在二季度出现松动,高层对外报价约18000-21000元/,较之前最高报价降低约2000元/我司所监测的各项目中,富力新城住宅成交均价23000元/㎡,公寓约20000元/㎡;秀兰左岸小镇高层住宅成交均价约20000元/㎡;爱晚大爱城高层住宅对外报价约20000-21000元/㎡;香城壹号高层住宅对外报价约18000-20000元/㎡,北京·自在城暂无报价。
  
3、燕郊区域
2017上半年燕郊项目基本都属于停盘状态,一是由于相关预售证件办理不全,二是由于目前的限购政策挤压大量购房客群,客户基本都处于观望期,目前整体住宅市场较为冷清,但多个项目预计将推出不限购的公寓产品,2017下半年公寓将成为燕郊的主战场。
l  销售情况
从成交量来看,2017上半年燕郊在售的项目仅4个,其中首尔甜城、御东郡及汇福悦榕湾上半年处于顺销状态,碧桂园时代城在第二季度进行销售;首尔甜城持续销售其洋房产品,上半年共认购房源约180套,下半年会推出LOFT公寓产品,具体价格未知;御东郡目前在售40年产权MINI墅产品,成交均价约25000,共去化约100套房源;汇福悦榕湾2017上半年持续少量加推高层房源,总价300万起,需全款,上半年共去化约150套,后期主要供应40年公寓产品,面积60-70㎡;碧桂园时代4月开盘房源约200套,去化约150套,据业务员口径后期剩余房源体量较多,目前主要是预售证问题因此推盘节奏较慢;嘉都、天佑爱上岛及天洋城4代在2017上半年基本都处于封盘状态,无房可售,具体开盘时间亦未知。
 
l  成交价
从成交价来看,2017上半年燕郊区域在售住宅价格区间为38000-40000元/平米,公寓产品价格为23000-28000元/平米,其中首尔甜城洋房产品精装价格38000-40000(含2000元/平米精装),该价格亦是区域的标杆价格,汇福悦榕湾总价300万起,需全款购买,其后期供应的公寓产品目前报价约23000-24000元/㎡;御东郡mini墅(商住产品)由于各楼层赠送面积不同,成交均价约23000-28000元/平米;嘉都、天洋城4代及天佑爱上岛均不再对外报价,各项目只做意向登记。
 
4、大厂区域
l  销售情况
2017年上半年大厂区域各项目除早安北京外基本都是处于无房可售的状态, 早安北京上半年共推出760套房源,受到限购政策的影响,半年去化约500套房源,目前的成交均价在28000-29000(含5000元精装修及50万车位)主要成交集中在第一季度;世贸萨拉曼卡、孔雀城盛景澜湾及孔雀城·中央公园均没有推出新房源。
 
5、固安区域
重点监测项目:城市之光、建投御湖园、绿宸万华城、金海太阳公园、春辉时代金第、龙TOWN铂悦山、新绎·上水颐园、牛驼温泉孔雀城、三盛国际城
l  成交量
从成交数据来看,固安本月监测项目共计成交830套房源,以高层产品为主,别墅为辅。其中主力成交项目为绿宸万华城,金海太阳公园,新绎上水颐园。
受廊坊市限购政策影响,目前固安呈现出整体无房可卖状态,仅少数楼盘在售房源充足。绿宸万华城项目在售高层,户型面积80-120平米,上半年推出约5栋高层,目前去化大部分,受政策影响,6月来访量降至冰点。金海太阳公园在售高层产品,上半年推出3栋高层,全部去化;城市之光在售少量高层,上半年并未推新,去化剩余房源,约60套左右;龙town铂悦山上半年同样未加推新房源,以去化2016年尾房为主,成交量仅50套;新绎上水颐园此前一直蓄客状态,2017年4月开盘,销售40年产权汤泉叠墅,面积60-120平米,基本售完。此外,建投御湖园项目及牛驼片区的三盛国际城项目上半年持续停盘状态。

l  成交价:
从成交价格来看,本月固安在售项目基本维持在高层21000-22000元左右,一手房价格基本保持高位稳定。其中城市之光在售高层产品单价22000-23000元,为毛坯交房。建投御湖园目前剩余一期少量清退房源,由于多为一期楼王位置,单价较高,达到22000元,预计二期价格在20000元左右;绿宸万华城及金海太阳公元目前价格在21500元及22500元;从别墅市场来看,新绎上水颐园4月首次开盘的叠拼产品价格接近16000元,预计8月入市二期叠墅升至18000元;牛驼温泉孔雀城目前在售叠拼产品23000元,联排产品单价已经达到29000元,代表了片区内别墅产品的较高水平。


6、涿州区域
重点监测项目:华融现代城、高铁新干线、K2狮子城、三利中和城、桃源新都孔雀城
l  成交量
从去化情况来看,由于涿州属于保定市,在廊坊市政策高压之下,反而吸纳了部分被政策阻挡在准入门槛以外的投资客群,加之雄安新区概念的推动,因此成交情况相对乐观;1-6月涿州重点监测项目总成交约4600套,全部为高层产品,其中主力成交项目为桃园新都孔雀城。该项目3月首推一期高层及洋房产品,户型面积为83-115平两居、三居,后期于6月加推新房源,为92-105平米通透三居,吸引了大批北京投资客群,上半年去化接近4000套;三利中和城项目西区房源也于5月推出,项目此前已经排卡完毕,但迟迟未推,此次推出基本售完,去化约200套高层;k2狮子城项目于上半年清盘,最后销售批次为8#楼王产品,户型面积为82平2居,91平3居。高铁新干线目前在售平层公寓产品,40-120平米,40年产权,民水,通燃气,项目后期待推出6栋高层及洋房产品。华融现代城上半年并未推新,保持未售状态。

l  成交价
从成交价格来看,目前涿州主力监测项目价格分化较大,其中价格最高的是k2京西狮子城项目,其上半年销售的最后一栋楼王产品为实现最终溢价,形成价格标杆,且现房销售,售价保持在25000元,为监测项目中最高;三利中和城项目西区5#楼单价18000元,与此前报价相比涨幅较高,由于导致部分客户流失严重。高铁新干线项目在售40年产权公寓产品,单价13500元,与住宅形成约6000-7000元差价。桃园新都孔雀城项目首期入市价格相对较低,目前高层房源约9900元/平米,捆绑车位9万元,折合单价约11000元。

 
7、涞水区域
重点监测项目:碧桂园九龙湾 、世茂一渡青青小镇
l  销售状况:
涞水区域一直属于环北京市场中的弱势片区,在售项目较少,配套匮乏,价格低洼,承接客群以北京西南片区度假、投资需求为主,但对刚需自住需求吸引力较弱。1-6月涞水区域监测的碧桂园九龙湾项目二期仍未获得预售证开盘,上半年零成交,且开盘时间及价格尚未确定;世茂一渡青青小镇在售叠拼产品120-130平米,总价200-300万,折合单价16000元,联排产品150-200平米,总价300-500万,折合单价20000元。
 
8、怀来/下花园区域
重点监测项目:官厅公共艺术小镇、八达岭孔雀城 、碧桂园·官厅湖、永恒长城里、上谷水郡、荣盛阿尔卡迪亚、恒大文化旅游城、碧桂园北京郡
l  成交量:
1-6月怀来/下花园市场监测项目共计成交约1560套,以高层产品为主,洋房、别墅产品为辅。其中主力成交项目为八达岭孔雀城及碧桂园北京郡。怀来市场于2016年底开始执行非本地户籍1年社保的限购政策,孔雀城项目于5月陆续加推房源,上半年成交高层产品约700余套,别墅产品百余套,目前在售高层76-88平米,合院别墅产品240-258平米;此外碧桂园北京郡于6月25日加推三期洋房、公寓房源,共计去化83-148平米洋房460套,57平米公寓200套,预计四期房源将于8月推出;此外上半年官厅公共艺术小镇也有少量成交,约20套左右大面积双拼产品;永恒长城里及上古水郡成交别墅产品各40套左右;而碧桂园官厅湖上半年尚未推出二期产品,其姊妹项目碧桂园官厅澜目前进行首期开盘前的意向登记工作;阿尔卡迪卡及恒大国际文化城经过去年的开盘热销,上半年沉寂,未推新。

 
l  成交价:
目前怀来/下花园市场监测在售项目高层及洋房产品普遍在15000-16000元,公寓约8000元,联排别墅产品价格约22000元左右。其中八达岭孔雀城在售产品类型较丰富,高层产品报价15000-16000元,合院产品报价21000元,联排产品25000元,全部为毛坯交房。官厅公共艺术小镇在售双拼产品,由于单套面积较大,达到300-360平米,为控制总价,单价仅19000元;碧桂园官厅湖目前无房在售,暂无报价。永恒长城里在售楼盘别墅,约22000元,含精装;洋房产品预计8月推出,预计16000元,精装交房。上谷水郡在售小面积联排产品,126平米约280万/套,折合单价22000元。下花园区域的碧桂园北京郡单价及总价相对较低,公寓及洋房产品分别为8000元及13000元。