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2017年3月环北京房地产市场月报

引言——

3月,房地产市场迎来新一轮密集调控期,新增青岛、石家庄、中山等多市限购、限贷,北京、杭州、厦门等更是执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策,越来越多的三、四线城市也加入了调控大军中。受此影响,重点城市供求规模继续同比回落,但土地市场继续保持“量缩价涨”态势,热点城市再度成交多宗“地王”。
从政策层面看,调控政策因城施策是趋势,当前全国核心一二线城市处于“限购限贷”,环一线周边三四线城市及其他省内地级市同样密集出台新一轮紧缩调控,且力度范围不断加大。然而在去化周期较大的省市仍然以去库存为主基调,如广西、湖北等省市出台措施加快发展住房租赁市场,河南、浙江放宽农民进城落户条件。
从市场层面看,多个重点城市商品住宅新增供应量环比大幅增长147%,其中多数城市供应量环比均有较大回升,主要是1、2月份供应已跌入谷底,基数过低所致。在供应量回升推动下,3月份重点城市成交量环比上涨77%,其中绝大多数城市成交量环比上涨,且涨幅较大,但市场并没有出现真正回暖,成交量仅在低位有所回升。
从土地市场看,全国土地市场成交规模持续走低,热点城市土地市场高温难降,随着土地供应回归正常,尤其是热点二线城市已明确表示要增加土地供应,二季度土地成交规模将稳步回升至正常水平。
 
一、宏观政策分析————多城市楼市政策持续加码
1、热点一、二线城市持续加码,环一线三四线开启“双限”模式
截至3月底,本月已有逾30个城市相继重启限购限贷调控政策;北上广深全部执行“认房又认贷”政策,非户籍人口购房门口均提高至5年,同时,北京及广州均加强商服项目管理;南京、杭州、郑州、成都、南昌及天津等相继升级限购措施,购房门槛再提高,长沙、青岛、石家庄等重启限购,外地人限购一套,同时调高购房首付比例。
环一线城市及部分三四线城市启动“双限”政策,环北京的涿州、沧州、保定涞水、张家口崇礼重启限购,廊坊扩大限购范围;环上海的嘉兴、嘉善县升级限购限贷力度,而环深圳的佛山、东莞限购升级;热点三四线城市的市场热度持续攀升是此轮调控的主因,而一二线城市的需求外溢是助推周边城市地价和房价不断上升的诱因。
 
2、去库存仍是三四线主基调,地方省市委索去库存举措
月末在全国两会政府工作汇报中提出,目前三四线城市库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员的购房需求。地方层面多省市通过放宽非户籍落户条件,发展住房租赁市场等方式调整市场供求关系。其中浙江、河南及四川资阳均出台放宽农民工及及其随迁家属进城落户条件,希冀对去库存起到一定的推动作用。此外广西、湖北两省支持发展住房租赁市场,并建立购租并举的住房制度,对缓解市场供求矛盾起到关键作用。
  
二、土地市场分析
*  监测范围:东南片区(廊坊市、香河县、大厂回族自治县、燕郊镇)西南片区(固安县、涿州市、涞水县)北部片区(怀来县)
*  数据来源:中国土地市场交易网
 
【综述】
1月重点监测的环北京片区土地市场成交共18宗,总成交面积40.8万平米,其中住宅用地成交16宗,商服用地2宗;住宅用地成交总占地面积为39.4万,建筑面积为86.1万,成交总额为10.66亿元; 商服用地成交总占地面积为1.4万,建筑面积4.2万,成交总额为0.3亿元。固安区域成交土地占据总量的73%。

l     廊坊区域:3月新成交住宅用地1宗,被廊坊市金桥房地产开发有限公司摘得,总建筑面积为3.42万㎡,楼面价约为1190元/㎡。


土地用途 宗地位置 占地面积
(万㎡)
容积率 建筑面积(㎡) 成交价(万元) 楼面价
(元/㎡)
受让单位
住宅用地 瑞丰道以北,常宁路以东 1.65 下限:1.2
上限:2.07
34209 4070 1190 廊坊市金桥房地产开发有限公司
 
l     固安区域:本月共成交11宗土地,其中9宗普通商品住房用地,2宗商服用地。总成交土地面积29.9万平米,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积70.8万平米,总成交金额9.2亿元,平均楼面地价1296元/平米,地块被华夏幸福基业、金海地产及其他企业摘得。
土地用途 宗地位置 占地面积
(万㎡)
容积率 建筑面积(㎡) 成交价(万元) 楼面价
(元/㎡)
受让单位
中低价位、中小套型普通商品住房用地 硅谷道南侧、凯旋路西侧 4.7 下限: 1.30 上限: 2.00 9.4 14816 1571 廊坊京御房地产开发有限公司
硅谷道南侧、国泰路西侧、凯旋路... 3.4 下限: 1.30 上限: 2.00 6.8 18810 2747
安康西街北侧、凯旋路西侧 2.2 下限: 1.30 上限: 2.00 4.3 11828 2742
硅谷道南侧、凯旋路东侧 6.6 下限: 1.30 上限: 2.00 13.3 20786 1566
朝阳南路南侧 0.4 下限: 1.30 上限: 3.33 1.4 860 632 河北乾涞房地产开发有限公司
新昌东街北侧 1.9 下限: 1.30 上限: 3.33 6.4 3947 613
永康路东侧、工兴路北侧 5.9 下限: 1.30 上限: 3.10 18.3 11822 646 海生龙湖园(固安)房地产开发有限公司
兴旺街北侧、永康东路西侧. 2.0 下限: 1.30 上限: 2.00 3.9 3555 911 固安县金海房地产开发有限公司
永康东路西侧、工兴南路北侧 1.4 下限: 1.30 上限: 2.00 2.8 2543 917
其他商服用地 永康路东侧、工兴路北侧 1.2 下限: 1.30 上限: 3.10 3.7 2414 646 海生龙湖园(固安)房地产开发有限公司
工兴路南侧、永康东路西侧 0.2  上限: 2.50 0.5 427 926 固安县金海房地产开发有限公司
 
l     怀来区域:本月共成交5宗土地,全部为普通商品住房用地,总成交土地面积4.7万平米,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积7万平米,总成交金额1亿元,平均楼面地价1514元/平米,地块主要被河北官厅主题房地产开发有限公司摘得。
土地用途 宗地位置 占地面积
(万㎡)
容积率 建筑面积(㎡) 成交价(万元) 楼面价
(元/㎡)
受让单位
其他普通商品住房用地 怀来县官厅镇施庄村 0.1 下限: 1.00 上限: 1.09 0.1 120 1936 河北官厅主题房地产开发有限公司
怀来县官厅镇施庄村 0.3 下限: 1.00 上限: 1.09 0.3 563 1927
怀来县官厅镇施庄村 0.2 下限: 1.00 上限: 1.09 0.2 437 1928
怀来县官厅镇施庄村 2.9 下限: 1.00 上限: 1.09 3.2 6089 1927
怀来县沙城镇府前东街北侧燕京北路西侧 1.3 下限: 1.20 上限: 2.50 3.2 3322 1034 怀来县金邸房地产开发有限公司
 
l     下花园区域:本月共成交1宗土地,为普通商品住房用地,总成交土地面积4.6万平米,以地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积9.1万平米,总成交金额0.3亿元,平均楼面地价338元/平米,地块被碧桂园地产集团摘得。
土地用途 宗地位置 占地面积 容积率 建筑面积(㎡) 成交价(万元) 楼面价 受让单位
(万㎡) (元/㎡)
中低价位、中小套型普通商品住房用地 下花园区110国道南侧 4.6 下限: 1.00 上限: 2.00 9.1 3078 338 张家口下花园区碧桂园房地产开发有限公司
 
本月燕郊、香河、大厂、涿州、涞水区域无土地成交。
 
三、商品住宅市场
*  监测范围:东南片区(廊坊市、香河县、大厂回族自治县、燕郊镇)西南片区(固安县、涿州市、涞水县)北部片区(怀来县)
*  数据来源:置业顾问口径
 
【综述】
随着个别项目的推盘,本月环北京片区总成交量有所回升,共计成交商品房2200套,相比去年12月及今年年初1-2月均有明显增长,本月涿州主要源于桃源新都孔雀城项目加推,区域成交1220套,占据总量的55%,排名第一;其次,固安区域牛驼温泉孔雀城项目表现较好,区域成交435套,占比达到20%,廊坊区域孔雀城悦府本月开放认购,区域成交445套,占比达到20%;而大厂、燕郊、香河等地本月成交量均在50套以内;涞水、怀来及下花园区域本月无成交。
 

1、  廊坊及周边区域
【广阳区】
成交量
从成交量来看,2017年3月广阳区所监测的项目中仅孔雀城悦府有成交,共计认购约410套房源;鸿坤·凤凰城项目无新房源,预计2017下半年会加推四期及五期,四期以低密产品为主,叠拼130-150㎡,联排200㎡;五期高层92-125㎡;上善颐园即将推出50.70.80平米4.8米LOFT公寓产品,目前在售一拖二底商,底商2.8-3万,独立商业3-3.2万,面积100-300;孔雀城悦府3月底开盘430套房源,目前仅剩10余套房源,3月认购约410套,该项目基本实现清盘;新世界花园下期具体开盘时间及价格未知;荣盛花语城处于封盘阶段,具体后续开盘时间及价格未知;中交香颂项目剩余1、2#两栋楼,户型为83-121㎡,具体开盘时间未知;
成交价
从成交价格来看,2017年3月广阳区所监测的项目中,成交价约19000-23000元/平, 鸿坤凤凰城五期高层92-125,目前高层对外报价约19000元/平;孔雀城悦府高层成交价约23000元/平;上善颐园即将推出的4.8米LOFT产品对外报价约18000-19000元/平;新世界花园、荣盛花语城及中交香颂没有对外报价口径。
 
【安次区】
成交量
从成交量来看,2017年3月安次区所监测的项目仅蓝波御景成交35套高层+公寓;蓝波御景3月顺销其70年小面积公寓及高层产品,月度认购约35套,目前属于清盘阶段,后续三期地块具体产品未知;中建高街国际项目仅剩B4#号楼高层,房源约280套房源,具体开盘时间及价格未知,目前在售一层商铺,2.5-2.6万,面积40-80㎡;学府澜湾目前项目处于封盘状态,项目后期会推出高层、洋房及叠拼产品,具体时间及价格未知;
成交价
从成交价来看,2017年3月安次区所监测项目:其中蓝波御景公寓产品成交均价达23000-24000元/平,该项目公寓产品为70年产权;学府澜湾及中建高街国际对于后期产品暂无报价
 
2香河区域
成交量
从成交量来看,2017年3月香河所监测项目仅富力新城认购清退出的高层房源约10套;本月成交为富力新城清退出的面积135㎡以上的房源;秀兰·左岸小镇该项目停售,高层剩余约700套房源,联排及叠拼剩余约100套;爱晚大爱城目前项目处于高层蓄客中,具体开盘时间及价格未知,别墅产品没有新加推;北京自在城项目后期将推出80-90㎡两居及113-125㎡三居,具体时间及价格未知;香城壹号项目无新开盘房源,目前主要销售商业,后期高层产品开盘时间及价格未知。
 
成交价
从成交价来看,2017年3月香河市场目前高层成交均价在18000-23000元/平,富力新城每平米较2017年1月上涨约1000元/平,我司所监测的各项目中,北京·自在城预计推出的高层产品报价为21500元/平;富力新城高层大户型成交均价23000元/平;秀兰左岸小镇高层对外报价约22000元/平,别墅对外报价约23000元/平;爱晚大爱城高层对外报价约20000元/平;香城壹号对外报价约18000元/平
 

3、燕郊区域
销售情况
从成交量来看,2017年3月燕郊在售的项目首尔甜城、御东郡及汇福悦榕湾有房源在售,共计认购房源约50套;首尔甜城目前在售现房洋房产品,精装价格38000-39000,3月认购约25套,下半年会推出LOFT公寓产品,具体价格未知;御东郡顺销MINI墅产品,成交均价23000-28000,3月认购约5套;汇福悦榕湾目前顺销少量房源,总价300万起,需全款,3月份认购约20套;碧桂园时代城预计2017年4月开盘,面积为85-115㎡嘉都、天洋城4代及天佑爱上岛后期均有高层产品待售,但具体开盘时间及价格未知。
 
成交价
从成交价来看,2017年3月燕郊区域在售住宅项目的价格区间为38000-40000元/平米,较之前价格上涨约2000元/平米,公寓产品价格为23000-28000元/平米,其中首尔甜城洋房产品报价为38000-39000元/平米(含2000元/平米精装);汇福悦榕湾目前在售房源84平米总价约335万,折合均价约40000元/平米,御东郡mini墅(商住产品)由于各楼层赠送面积不同,成交均价约23000-28000元/平米;碧桂园时代城预计4月拿证后开盘,目前对外报价35000元/平米;嘉都、天洋城4代及天佑爱上岛均不再对外报价,各项目只做意向登记。
 
4、大厂区域
销售情况
2017年3月大厂区域所监测项目中,早安北京三期剩余46/47/48/49#约1000套房源,开盘预计2017下半年,价格同样采取加价原则,实际首付款较高,具体价格未知;孔雀城盛景澜湾项目剩余高层及洋房产品基本售罄,3月份认购约40套;世贸萨拉曼卡后期300亩用地,基本以高层及公寓产品为主,具体产品信息及价格未知。
 
5、固安区域
重点监测项目:城市之光、建投御湖园、绿宸万华城、金海太阳公园、春辉时代金第、龙TOWN铂悦山、新绎·上水颐园、牛驼温泉孔雀城、三盛国际城
成交量
从成交数据来看,固安本月监测项目共计成交435套房源,以洋房产品为主,高层为辅。其中主力成交项目为牛驼温泉孔雀城及春辉时代金第,牛驼温泉孔雀城3月加推洋房约300套,户型面积80-95平米两居,100平米三居,叠拼40套,户型面积120-140平米,目前全部售罄;春辉时代金第目前在售40年产权公寓,面积35-46平米,民水民电,带燃气,精装入户,层高3.9米,3月去化约60套,项目预计4月将推出住宅产品;绿宸万华城项目本月仅少量剩余房源在售,成交量约20套,项目预计4月加推三栋高层;龙town项目本月成交15套上期尾房;此外其他项目本月无房源可售,目前处于等待预售证阶段。


成交价:
从成交价格来看,本月固安在售项目基本维持在高层22000元左右,本月有所成交的项目中,绿宸万华城成交为高层住宅产品,单价约22000元,春辉时代金第在售40年产权公寓产品,单价略低,约20500元含精装费用;牛驼片区成交的孔雀城项目单价相比固安主城区略低,洋房产品单价约14000元,叠拼产品约18000元;其余项目未成交,后期加推价格暂未定;
 

6、涿州区域
重点监测项目:华融现代城、高铁新干线、K2狮子城、三利中和城、桃源新都孔雀城
成交量
从去化情况来看,本月涿州重点监测项目总成交约1220套,全部为高层产品,其中主力成交项目为桃园新都孔雀城,项目2月及3月已推盘两次,为高层及洋房产品,主力户型为83-115平米两居及三居,目前第二次推盘的房源基本售罄,处于集中签约期,本月成交套数约1200套;此外高铁新干线本月在售住宅剩余尾房,均为120平米大面积户型,成交10套左右,下月预计销售40年产权公寓产品;k2狮子城处于封盘状态,不定期少量放出房源,3月成交10套左右;华融现代城本月无可售房源,预计下次加推在五一期间;三利中和城尚未推盘二期;

成交价
从成交价格来看,目前涿州主力监测项目价格分化较大,k2狮子城全盘仅剩余楼王少量房源,作为价格标杆,价格居高不下,成交价约23000元,高铁新干线高层报价略低,为16500元,但由于其仅剩余少量大面积房源,因此总价门槛并不低;本月主力成交的桃源新都孔雀城由于周边配套尚不完善,目前价格仍处于低地,高层约11000元,洋房12000元。
 

7、涞水区域
重点监测项目:碧桂园九龙湾 、世茂一渡青青小镇
销售状况:
涞水区域一直属于环北京市场中的弱势片区,在售项目较少,配套匮乏,价格低洼,承接客群以北京西南片区度假、投资需求为主,但对刚需自住需求吸引力较弱。本月涞水区域监测的碧桂园九龙湾及一渡青青小镇仍无房源在售,零成交;其中一渡青青小镇预计下月开始排卡叠拼及联排房源,预计五一期间进行加推,目前价格未定。
 
8、怀来/下花园区域
重点监测项目:官厅公共艺术小镇、八达岭孔雀城 、碧桂园·官厅湖、永恒长城里、上谷水郡、荣盛阿尔卡迪亚、恒大文化旅游城、碧桂园北京郡
销售情况:
本月怀来/下花园市场仍旧十分低迷,基本属于“零成交”情况,重点监测的8个项目中,仅永恒长城里,上谷水郡,恒大文化旅游城存在少量此前剩余房源,但仍未出现批量推盘动作;但多数项目存在5-6月推盘计划,其中八达岭孔雀城十期高层房源已经排卡完毕;永恒长城里预计4月排卡下批次房源,预计高层均价14000元;上谷水郡本月开始排卡公寓产品,2T10,预计单价13000元含精装费用;恒大文化旅游城预计6月推出高层、洋房产品;下花园区域的碧桂园北京郡预计6月将推出高层及公寓产品;