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2017年1月环北京房地产市场月报

引言——

2017年1月和去年年初跳涨的状态形成鲜明对比的是,今年开年,全国热点一、二线城市楼市成交量较为“冷清”。在持续的调控下,“观望”和“惜售”成为元旦假期楼市的主基调,新房市场供应量和成交量双双下滑。
从政策层面看,本月国家及地方层面均出台调控新规,北京、上海、南京、重庆等地纷纷出台调控房地产的新政策。全国各地的楼市调控政策将持续发力,房贷收紧是主流趋势,随着资金价格的上升和楼市条例的实施,2017年房贷利率或将回升至基准利率。
从市场层面看,多个热点城市元旦成交量骤减四成,和一二线城市下跌的态势不同,由于春节假期,随着返乡置业以及供应增多,部分三四线城市成交持续回暖。
从土地市场看,全国土地市场相比去年四季度继续降温,土地成交溢价率明显降低,一线城市中深圳、上海的地块成交溢价率也均明显低于2016年平均水平,虽然整体土地市场降温明显,但是去年销售业绩纷纷创下新高的大型房企,进入2017年却并没有降低拿地热情,包括万科、保利在内的20大房企,1月份的拿地金额便超过了千亿元。
 
一、宏观政策分析————多城市楼市政策持续加码
1、 国家层面政策
国土部表示,对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应,调整用地结构;国务院下发通知,支持各地房地产税等方面探索创新;住建部、财政部联合强调住房保障家庭应租住中小户型住房,户均租赁补贴面积不超过60平方米;《中央一号文件》明确表示盘活闲置宅基地、支持乡村休闲旅游养老国务院印发国土规划纲要,到2030年城镇空间在11.67万平方千米内。
2、 地方层面政策
上海住建委集中清理核查商业办公项目,部分商办网签暂停;重庆下发通知,严管商品房预售并提出三大措施严房价,扩大房产税征收范围,抑制投机购房稳定房价;深圳旧改鼓励旧工业区转型升级;安徽建立购租并举制度,新建住宅推广街区制;长沙加强商品房预售资金监管,全部纳入监管账户;济南公布限购细则,外地人购房须3年内连缴社保24个月。
  
二、土地市场分析
*  监测范围:东南片区(廊坊市、香河县、大厂回族自治县、燕郊镇)西南片区(固安县、涿州市、涞水县)北部片区(怀来县)
*  数据来源:中国土地市场交易网
 
【综述】
1月重点监测的环北京片区土地市场成交共15宗,总成交面积31.9万平米,环比上月大幅下跌。其中住宅用地成交13宗,商服用地2宗;住宅用地成交总占地面积为31.36万,建筑面积为71.12万,成交总额为12.82亿元; 商服用地成交总占地面积为0.58万,建筑面积0.58万,成交总额为0.2亿元。香河区域成交土地占据总量的70%。


廊坊区域:1月新成交住宅用地3宗,分别被廊坊市宏昇房地产开发有限公司、廊坊市域泰府房地产开发有限公司、廊坊市大家商业城房地产开发有限公司摘得;总建筑面积为15.48万㎡,楼面价约为1831元/㎡。
土地用途 宗地位置 占地面积
(万
容积率 建筑面积( 成交价(万元) 楼面价
(元/
受让单位
住宅用地 杨税务乡廊霸公路南侧,乡政府北侧 2.49 下限:1.3
上限:2.0
49887 8330 1670 廊坊市宏昇房地产开发有限公司
新开路以东、金星道以南 1.73 下限:1.3
上限:2.3
39771 8800 2213 廊坊市域泰府房地产开发有限公司
杨税务乡北小营村 2.96 下限:1.5
上限:2.2
65220 10500 1610 廊坊市大家商业城房地产开发有限公司
 
香河区域:1月新成交住宅用地8宗,总建筑面积为50.78万㎡,楼面价约为1776元/㎡。新成交商服用地2宗,总建筑面积为0.58万㎡,楼面价约为3544元/㎡,被香河县华宇房地产开发有限公司及香河京御房地产开发有限公司摘得;
土地用途 宗地位置 占地面积
(万
容积率 建筑面积( 成交价(万元) 楼面价
(元/
受让单位
住宅用地 大香线西侧,纬二路南侧 1.92 下限:1.3
上限:2.5
48084 8078 1680 香河京御房地产开发有限公司
大香线西侧,规划纬二路南侧 1.15 下限:1.3
上限:2.0
23016 4747 2062
府前街北侧,交通局北侧,联通西侧 0.84 下限:1.3
上限:2.8
23385 2956 1264 香河县城镇房地产综合开发有限公司
规划二路东侧,富北路北侧 6.99 下限:1.3
上限:2.5
174833 29372 1680 骏豪凯星(香河)房地产开发有限公司
规划二路东侧,富北路北侧 1.91 下限:1.3
上限:2.5
47869 8042 1680
富北路北侧,规划二路东侧 2.40 下限:1.3
上限:2.5
59933 10069 1680
规划永清路东侧,规划N3路南侧 1.93 下限:1.3
上限:2.0
38512 8232 2138 香河珠光房地产开发有限公司
绣水街南侧,规划E5路西侧 4.61 下限:1.3
上限:2.0
92227 18700 2028 香河县华宇房地产开发有限公司
商服用地 绣水街南侧,规划E5路西侧 0.26 下限:1.0 2621 1030 3929 香河县华宇房地产开发有限公司
大香线西侧,规划纬二路南侧 0.32 下限:1.0 3191 1008 3159 香河京御房地产开发有限公司
 
大厂区域:1月新成交住宅用地2宗,全部被大厂回族自治县博盛房地产开发有限公司摘得。总建筑面积为4.84万㎡,楼面价约为2137元/㎡。
土地用途 宗地位置 占地面积
(万
容积率 建筑面积( 成交价(万元) 楼面价
(元/
受让单位
住宅用地 新开大街北侧、福喜路东侧 1.25 下限:1.3
上限:2.0
24962 5320 2131 大厂回族自治县博盛房地产开发有限公司
兴盛街南侧、福喜路东侧 1.18 下限:1.3
上限:2.0
23529 5040 2142
 
1月燕郊、固安、涿州、涞水、怀来、下花园区域无土地成交。
 
三、商品住宅市场
*  监测范围:东南片区(廊坊市、香河县、大厂回族自治县、燕郊镇)西南片区(固安县、涿州市、涞水县)北部片区(怀来县)
*  数据来源:置业顾问口径
 
【综述】
受春节假期影响,本月环北京片区总成交量继续出现下滑态势,共计成交商品房421套,环比大幅下跌74%,其中燕郊汇福悦榕湾项目加推,去化率较高,本月燕郊区域成交180套,占据总量的43%,排名第一;其次,固安区域牛驼温泉孔雀城项目表现较好,区域成交占比达到35%,此外廊坊、涿州、香河成交量均在50套以内,而大厂、涞水、怀来、下花园区域监测项目均无成交。
 

1、  廊坊及周边区域
【广阳区】
成交量
从成交量来看,2017年1月广阳区所监测的项目均未有房源成交;鸿坤凤凰城项目剩余4、5期,后期主要供应叠拼及高层产品,高层规划约10栋楼,预计3/4月开始销售;荣盛花语城预计3月初推出6期高层约3000套房源,目前蓄客中,户型以经济型产品为主吗,77两居,88-132三居;中交香颂项目剩余1、2#两栋楼,户型为83㎡-121㎡,具体开盘时间未知;上善颐园项目预计3/4月推出50.70.80平米4.8米LOFT公寓产品,目前处于蓄客期; 孔雀城悦府目前高层产品蓄客中,面积170-305㎡,房源共计430套;新世界花园具体下期开盘时间及价格未知。

成交价
从成交价格来看,2017年1月广阳区所监测的项目中,与上月成交均价相比基本保持不变;鸿坤凤凰城剩余4/5期高层、洋房及叠拼产品,其中5期全部为高层产品,对外报价18000元/平;荣盛花语城处于6期高层排卡中,对外报价约17000元/平;
孔雀城悦府目前蓄客高层产品,由于项目属于纯高端大平层产品,对外报价21000元/平;上善颐园预计年后推出的4.8米LOFT产品对外报价约18000-19000元/平;新世界花园及中交香颂没有对外报价口径。


【安次区】
成交量
从成交量来看,2017年1月安次区所监测的项目仅蓝波御景成交50套公寓,按照公寓平均50的单套面积计算,本月所监测项目的认购面积0.25万平米;蓝波御景1月顺销其公寓产品,月度认购约50套,后期剩余的高层产品具体开盘时间及价格未知;中建高街国际项目仅剩B4#号楼高层,房源约280套房源,具体开盘时间及价格未知;学府澜湾目前项目处于封盘状态,项目后期会推出高层、洋房及叠拼产品,具体时间及价格未知;


成交价
从成交价来看,2017年1月安次区所监测项目:其中蓝波御景公寓产品成交均价达18500元/平,该项目公寓产品为70年产权;学府澜湾及中建高街国际对于后期产品暂无报价
 
2香河区域
成交量
从成交量来看,2017年1月香河所监测项目的认购套数约为高层21套,按照高层套均户型100计算,本月所监测项目的认购面积0.21万平米;本月成交主要为富力新城及秀兰·左岸小镇,都在顺销大面积高层产品,富力新城剩余高层面积都为135平以上, 1月认购约15套,目前大面积户型剩余房源约200余套;秀兰·左岸小镇在售126平以上大户型高层,剩余约20套房源,预计3/4月会加推新高层房源;爱晚大爱城目前项目处于高层蓄客中,具体开盘时间及价格未知,别墅产品没有新加推;北京自在城预计3.4月份新开盘,80-90两居及113-125三居;香城壹号该项目无新开盘房源,高层产品预计年初加推,价格18000,具体时间未知。
 
成交价
从成交价来看,2017年1月香河市场目前高层成交均价在18000-22000元/平,我司所监测的各项目中,北京·自在城预计3/4月推出的高层产品报价为21500元/平;富力新城高层大户型成交均价22000元/平;秀兰左岸小镇高层大户型成交均价约17600元/平,香城壹号及爱晚大爱城暂无对外报价
 

3、燕郊区域
销售情况
从成交量来看,2017年1月燕郊在售的项目首尔甜城、御东郡及汇福悦榕湾有房源在售;首尔甜城目前在售现房洋房产品,精装价格35000-36000,1月认购约10套,下半年会推出LOFT公寓产品,具体价格未知;御东郡顺销MINI墅产品,成交均价23000-28000,1月认购约20套;汇福悦榕湾项目1月加推32#约200套房源,目前剩余50套,后期还剩余400套房源;嘉都、天洋城4代、碧桂园时代城及天佑爱上岛后期均有高层产品待售,但具体开盘时间及价格未知。
 
成交价
从成交价来看,2017年1月燕郊区域在售住宅项目的价格区间为35000-37000元/平米,公寓产品价格为23000-28000元/平米,其中首尔甜城洋房产品报价为35000-36000元/平米;御东郡mini墅(商住产品)由于各楼层赠送面积不同,成交均价约23000-28000元/平米;嘉都、汇福悦榕湾、天洋城4代、碧桂园时代城及天佑爱上岛均不再对外报价,各项目只做意向登记。
 
4、大厂区域
销售情况
2017年1月大厂区域所监测项目中,早安北京三期剩余46/47/48/49#约1000套房源,开盘预计2017下半年,价格同样采取加价原则,实际首付款较高,具体价格未知;孔雀城盛景澜湾项目剩余尾房排号中,高层约80套,洋房约100套,据悉高层已经排400余个,购房比例达到5:1,洋房也排号约300个,精装高层报价28000元/平,洋房报价30000元/平,具体开盘时间未知;世贸萨拉曼卡后期公寓产品价格及开盘时间未知。

5、固安区域
重点监测项目:城市之光、建投御湖园、绿宸万华城、金海太阳公园、春辉时代金第、龙TOWN铂悦山、新绎·上水颐园、牛驼温泉孔雀城、三盛国际城
成交量
从成交数据来看,固安本月监测项目共计成交150套房源,全部为高层产品。其中主力成交项目为牛驼温泉孔雀城,金海太阳公元及春辉时代金第,牛驼温泉孔雀城目前合院及联排产品已售完,在售高层公寓,1月加推70套左右,基本售罄;金海太阳公园本月无加推,处于顺销状态,该项目也是固安为数不多的在售普通住宅项目,2+1的高配赠户型颇具优势,且赠送车位,本月去化50套左右;此外,春辉时代金第在售公寓产品,该项目公寓楼自2016.12开盘以来,一直处于顺销状态,目前剩余房源较多,本月去化30套左右;其他项目本月无房源可售,目前处于等待预售证阶段,预计在“金三银四”之际,才会迎来供应小高峰。
 

成交价:
从成交价格来看,本月固安在售项目价格基本处于平稳状态,高层住宅在19000-21000元/平米,公寓产品单价12000-17000元不等;本月在售的高层住宅金海太阳公园由于户型优势,高配赠优势,单价偏高,约21000元;而绿宸万华城及龙town项目虽然本月基本无成交,剩余的少量房源报价均为19000元;公寓产品方面,春辉时代金第项目单价17000元,含精装修,此报价已经接近普通住宅;牛驼温泉孔雀城公寓位置较为偏远,报价相对较低,为12000元。
 

6、涿州区域
重点监测项目:华融现代城、高铁新干线、K2狮子城、三利中和城、桃源新都孔雀城
成交量
从去化情况来看,本月涿州重点监测项目成交量萎缩明显,仅成交20套,全部为高层产品,仅高铁新干线及k2狮子城有少量成交,高铁新干线目前高层及洋房产品在售,高层目前剩余部分三居,两居基本售完,洋房顶层及一层基本售完,剩余中间层;k2狮子城仍然销售8#楼王房源,本月仅成交5套左右,由于该项目住宅房源接近全部售罄,在后续月度监测中将不再监测;本月新添加监测项目为桃源新都孔雀城,为华夏幸福基业在涿州市场的首发项目,该项目目前处于蓄客阶段,预计3月开盘一期房源;此外华融现代城及三利中和城项目本月均无房源可销售,暂无成交。


成交价
从成交价格来看,目前高铁新城片区高层/洋房产品单价在18000-20000元左右,与上月相比较稳定,无明显上涨;高铁片区共监测三个项目,分别为华融现代城,高铁新干线及k2狮子城,仅高铁新干线高层报价略低,为16000元,但目前其高层产品仅剩余部分大面积三居;107国道板块三利中和城尚未正式开始二期销售,目前仅报价15000元;新监测的桃源新都孔雀城项目位置较偏远,处于涿州农业高新技术产业示范区核心区,涿州市区西侧约15公里,目前配套设施尚不完善,首期开盘报价较低,高层约10000元,洋房约11000元。


7、涞水区域
重点监测项目:碧桂园九龙湾       、世茂一渡青青小镇
销售状况:
涞水区域一直属于环北京市场中的弱势片区,在售项目较少,配套匮乏,价格低洼,承接客群以北京西南片区度假、投资需求为主,但对刚需自住需求吸引力较弱。本月涞水区域监测的碧桂园九龙湾及一渡青青小镇均无房源在售,无成交;其中碧桂园九龙湾验资排卡已经结束,尚未开始二期房源的排号及销售工作;一渡青青小镇此前推出的叠拼及联排基本售罄,项目预计年后继续推出新地块。
 
8、怀来/下花园区域
重点监测项目:官厅公共艺术小镇、八达岭孔雀城  、碧桂园·官厅湖、永恒长城里、上谷水郡、荣盛阿尔卡迪亚、恒大文化旅游城、碧桂园北京郡
销售情况:
受年前出台的限购政策, 以及春节假期双重影响,处于淡季的怀来/下花园市场一片沉寂,本月监测的八个项目全部无可售房源;其中官厅公共艺术小镇一期房源已经售罄,二期推盘时间未定;八达岭孔雀城十期房源预计上半年入市,产品类型包含高层、洋房及联排别墅;此外碧桂园官厅湖、永恒长城里、阿尔卡地亚等项目加推时间均未定;
从报价来看,目前高层产品价格水平在13000元左右,而联排别墅产品单价能够达到20000元左右;