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2016年12月环北京房地产市场月报

引言——

12月作为2016全年的收官月,各地方政策调控持续,整月虽呈现“先扬后抑”的成交态势,但市场总体延续上涨势头,依旧未能阻挡客户的购房热情。
从政策层面看,本月共有上海、天津、嘉兴、济南、珠海、郑州、武汉等城市楼市调控再出新规,其中上海二套房“认房又认贷”,对改善型置业需求冲击较大;济南对于开发商的囤地、炒地行为做出明确规范,由于近来济南土地市场热度不减,高溢价地块频出,此次再次明确和规范土地市场,无疑将在市场整体处于调整周期下,有效防止部分企业通过时间换空间等方式获利,也可以对未拿地、心存侥幸得开发商给予警告,以此从侧面对土地市场进行降温。北京、上海、武汉、郑州等地也明确表示2017年继续加强调控政策,从经济工作会议透露出的信号来看,明年政策调控仍将持续一段时间,未来或有更多的热点城市继续深化和加强此前政策。
从市场层面看,热点城市持续调控升级的政策背景下,商品房市场经过了11月双降的态势后,月初呈现大幅上扬势头,月底微微下跌,但整体势头良好。
从土地市场看,土地成交迎来高峰期,重庆、佛山、东莞、苏州等地均拍出高溢价地块,其中佛山和东莞新晋出让地块均高溢价率成交,全部创造了所在板块新的单价或总价地王,土地市场热度可见一斑。

 一、宏观政策分析
1、 地产行业相关规范进一步明确
12月6日,发改委等四部委表示密切关注房地产等领域对外投资倾向;次日,七部门联合发文,称京冀交界地区严控房地产开发建设;发改委等11部门将北京市顺义区等111个城市(镇)列为第三批国家新型城镇综合试点地区;此外,发改委要求中资企业海外收购说明交易资金来源。同时,发改委明确了不动产登记收费标准,强调16种情形可减免优惠。地方层面,南京住建委表态进一步加大对房地产市场销售行为监督;济南明确了可申请延期开、竣工的情况,以及四种属于恶意囤地、炒地的行为;海南省继续落实“两个暂停”,中部4市县严控房地产开发。成都拟全面监管存量房交易资金要求中介不得代收管。温州指出20年住房土地使用权到期可正常办理交易登记;广州为防止假离婚出购房新政,“网签合同后离婚,买房仍算一家人”;四川发改委、住建厅提出商品房销售企业、中介机构不得有以下价格违法行为:不明码标价、捂盘惜售、不执行一套一标政策、价格欺诈等。
2、 多城市继续加强调控
河北怀来县启动楼市调控,提出非本县户籍居民限购1套房。武汉宣布限购扩大至东西湖、江夏、黄陂三个远城区;郑州限购再升级,外地买房需缴纳连续2年社保证明,且开始执行认房又认贷,二套房首付比例60%。
 
二、土地市场分析
*  监测范围:东南片区(廊坊市、香河县、大厂回族自治县、燕郊镇)西南片区(固安县、涿州市、涞水县)北部片区(怀来县)
*  数据来源:中国土地市场交易网
 
【综述】
本月环北京土地成交市场呈现一派繁荣景象,总成交66宗,总成交土地面积165.9万平米,折合建筑面积319.5万平米,总成交金额49.5亿元。其中住宅用地成交59宗,商服用地成交7宗。主力成交区域为涞水及怀来,分别成交土地面积55万及48.8万平米,此外大厂及固安成交土地面积也分别超过20万平米。

 
廊坊区域:12月新成交住宅用地1宗,被廊坊市大中房地产开发有限公司摘得;总建筑面积为0.24万㎡,楼面价约为2417元/㎡。新成交商服用地1宗,被北京京铁房地产开发公司摘得;总建筑面积为0.45万㎡,楼面价约为2889元/㎡。
  
土地用途 宗地位置 占地面积
(万㎡)
容积率 建筑面积(㎡) 成交价(万元) 楼面价
(元/㎡)
受让单位
住宅用地 银河北路以西,金光道以北,现状大中广场北侧 0.107 2.2 2358 570 2417 廊坊市大中房地产开发有限公司
商服用地 规划支路东侧,金光道北侧 0.22 2 4500 1300 2889 北京京铁房地产开发公司

香河区域:12月新成交住宅用地6宗,主要被香河县城镇房地产综合开发有限公司、香河县华宇房地产开发有限公司摘得。总建筑面积为6.07万㎡,楼面价约为1352元/㎡。
土地用途 宗地位置 占地面积
(万㎡)
容积率 建筑面积(㎡) 成交价(万元) 楼面价
(元/㎡)
受让单位
住宅用地 府前街南侧,永泰路西侧 0.55 3 16561 1975 1193 香河县城镇房地产综合开发有限公司
绣水街北侧,五一路西侧 0.96 2.5 23960 3380 1411
永泰路东侧,宏润家园南侧 0.22 2.8 6236 792 1270 香河县华宇房地产开发有限公司
新华大街北侧,康平路东侧 0.09 2 1872 325 1736
永泰路东侧 0.03 2.8 849 107 1261
新开大街南侧,五一渠东侧 0.39 2.86 11192 1392 1244
涿州区域:本月共成交3宗土地,其中1宗普通商品住房用地,2宗商服用地。总成交土地面积14.1万平米,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积55.7万平米,总成交金额10.9亿元,平均楼面地价1964元/平米,地块被华夏幸福基业及河北润卓地产摘得。
土地用途 宗地位置 占地面积
(万
容积率 建筑面积( 成交价(万元) 楼面价
(元/
受让单位
普通商品住房用地 清凉寺办事处塔东村北侧 3.7 下限: 1.00 上限: 2.50 9.2 19239 2101 河北润卓房地产开发有限公司
商服用地 冠云路南侧 10.0 上限: 4.50 45.0 88640 1970 涿州市孔雀城房地产开发有限公司
107国道东仙坡段西侧 0.4 上限: 3.50 1.6 1539.5 992 涿州市盛世源房地产开发有限公司
 
怀来区域:本月共成交18宗土地,其中17宗普通商品住房用地,1宗商服用地。总成交土地面积48.8万平米,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积83万平米,总成交金额7.9亿元,平均楼面地价950元/平米,地块主要被华夏幸福基业及怀来新天地地产摘得。
土地用途 宗地位置 占地面积
(万
容积率 建筑面积( 成交价(万元) 楼面价
(元/
受让单位
普通商品住房用地 怀来县东花园镇西花园村 6.7 下限: 1.00 上限: 1.50 10.0 15000 1502 河北晨鸣中锦房地产开发有限公司
怀来县东花园镇西花园村 6.7 下限: 1.00 上限: 1.50 10.0 15000 1498
怀来县桑园镇万窑村 3.3 下限: 1.00 上限: 2.00 6.7 3450 518 怀来怡悦宛房地产开发有限责任公司
怀来县桑园镇后郝窑村 4.4 下限: 1.00 上限: 2.00 8.8 4309 488 怀来新天地房地产开发有限公司
怀来县桑园镇后郝窑村宝平公路东... 0.3 下限: 1.00 上限: 2.00 0.6 287 488
怀来县桑园镇后郝窑村宝平公路东 0.1 下限: 1.00 上限: 2.00 0.3 130 490
怀来县东花园镇大南辛堡村 1.6 下限: 1.00 上限: 2.00 3.2 2383 750 怀来京御房地产开发有限公司
怀来县东花园镇杨庄子村 1.3 下限: 1.00 上限: 1.50 2.0 2009 1000
怀来县东花园镇董庄子村 1.1 下限: 1.00 上限: 1.50 1.7 1700 1001
怀来县东花园镇董庄子村 0.1 下限: 1.00 上限: 1.50 0.1 113 1001
怀来县东花园镇董庄子村 0.1 下限: 1.00 上限: 1.50 0.2 211 1002
怀来县东花园镇杨庄子村 6.7 下限: 1.00 上限: 1.50 10.0 10000 1000
怀来县东花园镇董庄子村、杨庄子... 3.0 下限: 1.00 上限: 1.50 4.5 4528 1000
怀来县东花园镇杨庄子村 4.2 下限: 1.00 上限: 1.50 6.2 6226 1000
怀来县东花园镇董庄子村 4.9 下限: 1.00 上限: 1.50 7.3 7311 1000
怀来县东花园镇董庄子村、杨庄子村 0.8 下限: 1.00 上限: 1.50 1.1 1137 1001
怀来县土木镇古家窑村 2.0 下限: 1.00 上限: 2.00 4.1 2041 503 怀来县京西兴城房地产开发有限公司
商服用地 沙城镇迎宾东街北侧长城北路东侧 1.5 上限: 4.00 6.2 3020 488 河北京西建设集团有限公司
 
固安区域:本月共成交12宗土地,其中10宗普通商品住房用地,2宗商服用地。总成交土地面积21.3万平米,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积37.9万平米,总成交金额6.5亿元,平均楼面地价1709元/平米,地块主要被华夏幸福基业及固安县鼎晖地产摘得。
土地用途 宗地位置 占地面积
(万
容积率 建筑面积( 成交价(万元) 楼面价
(元/
受让单位
普通商品住房用地 新昌西街南侧、大广高速东侧辅路 1.4 下限: 1.30 上限: 2.00 2.8 5655 2005 固安永发房地产开发有限公司
永定路西侧、孔雀大道南侧 0.6 下限: 1.30 上限: 2.00 1.3 3410 2676 廊坊京御房地产开发有限公司
信息道南侧、凯旋路西侧 0.7 下限: 1.30 上限: 2.00 1.4 3535 2481
信息道南侧、凯旋路东侧 1.4 下限: 1.30 上限: 2.00 2.8 6818 2460
迎宾大道东侧、新昌西街北侧 0.6 下限: 1.30 上限: 2.00 1.2 3294 2793 固安县鼎晖房地产开发有限公司
迎宾大道东侧、新昌西街北侧 0.4 下限: 1.30 上限: 2.00 0.9 2402 2755
迎宾大道东侧、新昌西街北侧 0.8 下限: 1.30 上限: 2.00 1.6 4506 2817
东高线北侧、知高西路西侧 6.7 下限: 1.30 上限: 1.70 11.3 3773 333 固安县万隆房地产开发有限公司
南陈村南侧 1.6 下限: 1.00 上限: 1.50 2.4 3339 1420 固安县新都温泉房地产开发有限公司
南陈村南侧 3.8 下限: 1.00 上限: 1.50 5.6 8112 1438
商服用地 工兴南路南侧、永兴路西侧 1.6 上限: 2.00 3.3 9792 3002 固安东涵房地产开发有限公司
工兴南路南侧、永兴路东侧 1.7 上限: 2.00 3.4 10131 3000
 
涞水区域:本月共成交17宗土地,其中16宗普通商品住房用地,1宗商服用地。总成交土地面积55万平米,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积87.2万平米,总成交金额4.1亿元,平均楼面地价470.5元/平米,地块主要被涞水荣盛伟业地产摘得。
土地用途 宗地位置 占地面积
(万
容积率 建筑面积( 成交价(万元) 楼面价
(元/
受让单位
其他普通商品住房用地 涞水县赵各庄镇赵各庄村、计鹿村 5.8 下限: 1.00 上限: 1.50 8.7 3526 406 涞水荣盛伟业房地产开发有限公司
涞水县赵各庄镇计鹿村 6.8 下限: 1.00 上限: 1.50 10.2 4211 412
涞水县赵各庄镇小丰口村 5.6 下限: 1.00 上限: 1.50 8.4 3246 386
涞水县赵各庄镇计鹿村 6.9 下限: 1.00 上限: 1.50 10.3 4244 411
涞水县赵各庄镇赵各庄村、计鹿村 3.3 下限: 1.00 上限: 1.50 5.0 2454 492
涞水县赵各庄镇计鹿村 3.6 下限: 1.00 上限: 1.50 5.4 2827 520
涞水县赵各庄镇计鹿村 2.5 下限: 1.00 上限: 1.50 3.8 2349 620
涞水县三坡镇邢各庄村、赵各庄镇... 4.1 下限: 1.00 上限: 1.50 6.1 2565 418
涞水县三坡镇邢各庄村、赵各庄镇... 3.1 下限: 1.00 上限: 1.50 4.7 2135 454
涞水县赵各庄镇赵各庄村 5.3 下限: 1.00 上限: 1.50 8.0 3321 417
涞水县东文山乡南兵上村 0.7 下限: 1.00 上限: 2.00 1.5 825 563 翔海房地产开发集团有限公司
涞水县东文山乡南兵上村、北兵上村 1.5 下限: 1.00 上限: 2.00 2.9 1650 562
涞水县东文山乡徐家庄村、北兵上村 1.3 下限: 1.00 上限: 2.00 2.6 1883 713
涞水县府前街南侧 1.3 下限: 1.00 上限: 3.00 3.9 2113 545 保定腾盛房地产开发有限公司
涞水县冲之大街北侧 1.0 下限: 1.00 上限: 2.00 2.0 1580 788 河北旭嘉房地产开发有限公司
涞水县益民路西侧、高速引线东侧 0.6 下限: 1.00 上限: 2.50 1.5 1033 712 河北景辉房地产开发有限公司
商务金融用地 涞水县三坡镇邢各庄村 1.5 上限: 1.50 2.2 1080 483 涞水荣盛伟业房地产开发有限公司

12月燕郊、下花园区域无土地成交。

三、商品住宅市场
*  监测范围:东南片区(廊坊市、香河县、大厂回族自治县、燕郊镇)西南片区(固安县、涿州市、涞水县)北部片区(怀来县)
*  数据来源:置业顾问口径
 
【综述】
经历此前的放量,本月环北京片区总成交量环比出现下滑,共计成交商品房1635套,环比下跌50%,燕郊区域的富地广场及大厂区域的早安北京本月推新,推高区域成交量,大厂本月成交约700套,占据总量的43%,燕郊本月成交415套,占据总量的25%;其余区域成交量均在260套以内。
值得一提的是,今年以来,在冬奥会、京张高铁等利好叠加以及北京楼市快速升温的助推下,怀来楼市自五六千元的均价上涨至全面突破万元大关,大部分楼盘单价翻番,在房价上行压力之下,本月怀来区域实行了限购政策,各个楼盘基本均处于暂时停盘状态,导致本月零成交,但从置业顾问口径来看,各开发商年后蓄势待发,区域热度不减。
 
  
1、  廊坊及周边区域
【广阳区】
成交量
从成交量来看,2016年12月广阳区所监测的项目共成交房源约100套,按照套均面积100计算,本月所监测项目的认购面积1万平米;所有成交来自鸿坤凤凰城,前三期基本售罄,预计2017年初将推出4/5期,后期主要为叠拼及高层产品;中交香颂后期还剩余1、2#两栋楼,户型为83㎡-121㎡,具体开盘时间未知;上善颐园项目预计年后推出50、70、80平米LOFT公寓产品,目前蓄客底商及独立商业;孔雀城悦府目前高层产品蓄客中,面积170-305㎡,房源共计430套,预计年后推出;新世界花园、荣盛花语城均没有新动作,具体下期开盘时间未知。
 
成交价
从成交价格来看,2016年12月广阳区所监测的项目中,与上月成交均价相比基本保持不变;鸿坤凤凰城由于顺销前三期尾房,因此成交均价在16300-17500元/平米;孔雀城悦府目前蓄客高层产品,由于项目属于纯高端大平层产品,因此对外报价约19000元/平;上善颐园预计年后推出的LOFT产品对外报价约18000-19000元/平;新世界花园、中交香颂及荣盛花语城均没有对外报价口径。


【安次区】
成交量
从成交量来看,2016年12月安次区所监测的4个项目只有公寓产品成交约80套,按照公寓平均50的单套面积计算,本月所监测项目的认购面积0.4万平米;蓝波御景12月推出2#公寓约150套房源,上月认购约70套;荣盛四季花语目前所推房源基本售罄,本月顺销尾房公寓约10套;学府澜湾目前处于封盘状态,项目后期会推出高层、洋房及叠拼产品,具体时间及价格未知;中建高街国际仅剩B4#号楼高层,房源约280套房源,具体开盘时间及价格未知;

 
成交价
从成交价来看,2016年12月安次区所监测项目:其中蓝波御景2#公寓产品成交均价达18500元/平,该项目公寓产品为70年产权,但只有40㎡ 的开间户型;荣盛四季花语公寓价格9500元/㎡,和上月价格保持持平,且项目后续基本无房源;学府澜湾及中建高街国际对于后期产品暂无报价


2香河区域
成交量
从成交量来看,2016年12月香河所监测项目的认购套数约为高层35套,按照高层套均户型100计算,本月所监测项目的认购面积0.35万平米;本月成交主要集中在秀兰·左岸小镇,其高层产品本月认购约30套,该项目目前高层只剩余少量100-120㎡三居户型,后续高层无供应;溪语蓝湾尾盘在售,只有顶层和底层可选,本月认购5套,后续基本无房;香城壹号预计12月加推高层但实际未推出,预计2017年初开始销售高层产品;爱晚大爱城对外口径同样预计17年年初加推少量高层房源,约104套,具体时间及价格未知;北京自在城及富力新城均无新动向;
 
成交价
从成交价来看,2016年12月香河在售项目成交价格有小幅拉低,其中秀兰左岸小镇及爱晚大爱城与上月相比成交均价降低了2000元/平,主要是由于秀兰左岸小镇目前所推房源均为100平以上的三居户型,且能够选择的楼层不多,基本属于尾房销售;爱晚大爱城18000元/平的报价是明年推出的最后100余套高层产品,位置临路环境较差;香城壹号、溪语蓝湾、北京·自在城等项目价格较为稳定,保持不变。

 
3、燕郊区域
成交量
从成交量来看,2016年12月燕郊在售的项目仅御东郡及富地广场有新加推房源 ,御东郡目前顺销70-90㎡mini墅产品,首层送花园,顶层送阁楼,该产品为40年商住两用,商水民电, 12月认购量约15套;富地广场12.17及12.31分别进行两次公寓产品加推,共计房源500套,面积为53-110平1-3居,目前去化约80%约400套房源,后期主要供应以公寓产品为主;首尔甜城后期剩余少量洋房,目前主销商铺;
嘉都、汇福悦榕湾、天洋城4代、碧桂园时代城及天佑爱上岛后期均有高层产品待售,但具体开盘时间及价格未知;

成交价
从成交价来看,2016年12月燕郊区域在售住宅项目的价格区间为20000-36000元/平米,其中首尔甜城洋房产品报价为35000-36000元/平米;富地广场公寓20000元/平米,御东郡mini墅产品由于各楼层赠送面积不同,成交均价约23000-28000元/平米;嘉都、汇福悦榕湾、天洋城4代、碧桂园时代城及天佑爱上岛均不再对外报价,各项目只做意向登记。
 
4、大厂区域
销售情况
2016年12月大厂区域所监测项目中,早安北京加推2栋楼约700套房源,面积为80-130㎡ ,基本全部售罄,该项目建委备案价格为18000元/㎡,实际成交均价22000元/㎡(项目首付款较高,每套房源需增加35-40万首付款),预计今年年初将推出剩余4栋楼,具体开盘时间未知;路劲国际阳光城属于尾盘状态,剩余极少量尾房在售,均价约15000元/平;纳帕上品项目同样处于尾盘阶段,只剩10余套80-90㎡ 两居在售,均价约19000元/平,12月认购4套;世贸萨拉曼后期公寓产品价格及开盘时间未知;
 
5、固安区域
重点监测项目:城市之光、建投御湖园、绿宸万华城、金海太阳公园、春辉时代金第、龙TOWN铂悦山、新绎·上水颐园、牛驼温泉孔雀城、三盛国际城
成交量
从成交数据来看,固安本月监测项目共计成交260套房源,其中高层240套,别墅20套。高层项目中,本月主力成交为金海太阳公园、春辉时代金第及绿宸万华城。金海太阳公园是为数不多的房源较为充足的在售楼盘,目前4#及7#在售,26层,1T2,92-96平2+1户型,月度去化百套左右;春辉时代金第本月推出loft公寓产品,共计231套,35-46平米,层高3.9米,2T11户,民水民电,天然气入户,目前去化80套左右;绿宸万华城本月未加推,销售剩余少量房源,且仅剩三居室可售,月度成交40套左右;此外高层项目中,龙town少量房源在售,建投御湖园及城市之光均未加推,目前处于无房状态,等待年后推新。
低密度项目中,本月仅牛驼温泉孔雀城有所成交,项目12月11日推出合院别墅22套,185-252平米,目前仅剩余2套;而三盛国际城及新绎上水颐园均未推出房源。

 
成交价:
从成交价格来看,本月固安在售项目价格基本处于平稳状态,高层在18000-20000元/平米,公寓产品单价17000元左右;高层项目中,目前有房源在售的绿宸万华城单价最低,约18000元,但项目仅剩余较大面积三居室可售,总价相对并无优势;金海太阳公园在售2+1户型,赠送1个房间及车位,因此单价较高,能够达到21000元,而无附赠的户型单价约19000元;而春辉时代金地loft产品为40年产权,单价17000元左右,总价优势明显,约65-80万/套;龙town项目当期尾房在售,赠送车位及地下室单价约21000元;低密度项目中,在售的牛驼温泉孔雀城合院别墅单价20000元左右,三盛国际城及新绎上水颐园目前暂无报价。

 
6、涿州区域
重点监测项目:华融现代城、高铁新干线、K2狮子城、三利中和城
成交量
从去化情况来看,本月涿州重点监测项目成交量萎缩明显,共成交45套,其中高层30套,洋房15套。其中华融现代城本月未加推,所售房源为10月加推的4栋小高层房源,目前剩余不足十套,后续房源预计2017年推出;K2狮子城本月未加推,处于尾盘状态,剩余高层一个单元未推出,全盘存量约百套左右,本月去化约10套;高铁新干线项目本月主力在售洋房产品,137平米,本月去化15套左右;三利中和城目前已经结束排号,预计年后正式开盘。

 
成交价
从成交价格来看,高铁新城片区的华融现代城、高铁新干线项目高层/洋房产品单价在16000-17500元不等,与此前相比稳中略有下滑,而k2狮子城高层单价在20000-21000元,而107国道板块的三利中和城项目单价略低,目前报价13000-15000元左右;
 
 
7、涞水区域
重点监测项目:碧桂园九龙湾、世茂一渡青青小镇
销售状况:
本月涞水区域监测的碧桂园九龙湾及一渡青青小镇均无房源在售,无成交;其中碧桂园九龙湾验资排卡已经结束,尚未开始二期房源的排号及销售工作;一渡青青小镇此前推出的叠拼及联排基本售罄,仅剩余2套联排边户,面积较大,项目预计年后继续推出新地块。
 
8、怀来/下花园区域
重点监测项目:八达岭孔雀城  、碧桂园·官厅湖、永恒长城里、上谷水郡、荣盛阿尔卡迪亚、恒大文化旅游城、碧桂园北京郡
销售情况:
在继廊坊下属多个县市实行楼市限购政策后,怀来也正式启动了楼市限购。怀来县人民政府发布了《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》,规定自2016年11月30日起,对非本县户籍居民在怀来创业、经办企业及外来务工人员在县内无住房且满足一定条件(签订劳动合同工作2年以上、缴纳社会保险1年以上、有缴纳税收等证明)者,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房),首付款比例不得低于30%;已拥有1套住房,或不能满足本条约束性条件的,暂停在该县向其售房。
政策出台后,对怀来在售项目影响较大,本月监测的各个项目均基本处于暂时停盘状态,其中八达岭阿尔卡迪亚、八达岭孔雀城、恒大文化旅游城等此前已经集中推盘房源并已赶在新政推出前售罄,目前处于无房状态,且年前不会加推;唯一在售的永恒长城里项目本月未加推,在售上一批次剩余房源,目前洋房均价12000元,叠拼16000元,联排均价19000-21000元,从销售状态来看,受政策影响,本月基本无成交。