当前位置:首页 > 研究中心 > 市场报告 >

2016年10月环北京房地产市场月报

引言——

10月份,一、二城市调控全面升级,房地产市场再一次迎来了“限购潮”。受此影响,大部分热点城市成交量环比下跌,房价涨幅明显放缓。土地市场方面也出现降温,月内平均溢价率、地王数量等指标均有所下滑。
从政策层面看,17个城市明确施行限购政策。从调控细则来看,作为限制需求入市的最有效手段,“限购、限贷”成为了本月调控的关键词,典型如南京、苏州将二套房首付最高提升到8成,达到历史最高水平;为直接干预过快上涨的房价,预售证的“限价令”在更多城市蔓延开来,其中东莞、惠州等投资性需求较多的三线城市不仅“限涨”,还要求“限跌”;为了控制住地价水平的过快上涨,“控地价”新政也在更多的城市得以执行, 如福建、佛山、东莞、珠海等省市均在月内宣布了“限地价、竞配建”的调控新政。
从市场成交层面看,10月份的市场成交未能延续9月份的回暖势头,10月28个重点城市商品住宅成交量环比下跌15%,大部分出台调控政策的热点城市成交量显著下滑,如济南、苏州、无锡、郑州成交环比跌幅均超过五成;但也有少数城市出现“末班车”效应,新政出台后迎来购房者的集中入市,如南昌、惠州十月份成交量环比涨幅均超过3成,并创下今年新高。
从土地层面看,市场预期中的成交高峰期并未到来,全国土地成交面积降至今年以来新低,主因多个城市土地政策有所调整,在很大程度上影响了地方政府供地计划。受土拍资金监管加严、土地限价令等政策影响,热点一、二线城市土地成交明显降温,地王数量大幅缩减,溢价率迎来高位回落。
总体而言,由于限购令的“回归”削减了需求基数,限贷的升级加大了购房成本,预计将有越来越多购房者选择观望,2016年四季度成交量同比下滑已成定局。但从中长期来看,由于国内迁徙性购房需求仍未得到满足,商品房市场成交仍将保持稳步发展,部分城市也有再度升温的可能。特别是热点城市,中长期市场仍将维持“规模扩容、价格稳升”的局面,主要是因为限购令并不会真正灭失购房需求,实质上只是购房者入市时机延后;其次,目前高企的地价已经成为房价有力支撑,在成本侧限制了房企下调房价的空间;最后,增加供应虽已成为共识,但大多数城市只是从“供不应求”向“供求平衡”转变,量价同涨的市场规律仍将延续。
 
一、宏观政策分析
1、楼市调控新政密集发布,但长期影响有限
此轮调控涉及城市较广,既包括北京、合肥、南京和苏州这类热点一、二线城市,也有无锡、珠海、中山等三、四线城市。限购是本次调控新政出现频率最高的政策之一,先后共有17各城市施行限购,其主要集中表现在多数城市限购范围主要集中在中心区域、本地户籍限购2套房而非本地户籍限购一套房及个别城市分面积段限购等。总体来说,此轮限购政策力度较为温和。除限购外,多数城市将首套房首付比例提高至30%,二套房首付比例升至40%-50%,并且暂停发放第三套及以上住房贷款,武汉更是明文规定外地人二套房停贷。个别城市限贷政策愈加严苛,如北京二套房为非普通自住房,首付比例不低于70%;苏州和南京首付比例更是大幅提升至80%。造成当下热点城市地价、房价过快上涨很重要的因素便是土地供应不足,此番新政多个城市分别在加大土地供应力度及通过盘活存量用地等方面增加土地供应量,土地供应力度不可谓不大。
2、因城施策去库存,商办去库存压力不减
中央层面,国务院印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》,主要目标是提高户籍人口城镇化率及推动1亿非户籍人口在城市落户,按照方案中的标准,除重庆、天津、南京等少数城市外,大部分二线城市如苏州、杭州都达不到“特大”级别,购房落户、投资纳税落户等政策均将叫停。
地方层面,河南省出台去库存方案,按照分区域施策,分类调控原则针对不同城市实施不同土地供给政策,旨在均衡发展省内各辖市房地产市场。福州通过给予商办项目房价补贴等措施促进商办物业的去库存。无锡在国庆出台“限购”政策后再出购房补贴新政,向市场释放积极信号的同时,也增加了开发商的投资积极性。值得注意的是,地方层面的去库存政策中,均提到了商办去库存,目前商办去库存压力依旧较大。
  
二、土地市场分析
*  监测范围:东南片区(廊坊市、香河县、大厂回族自治县、燕郊镇)西南片区(固安县、涿州市、涞水县)北部片区(怀来县)
*  数据来源:中国土地市场交易网
 
【综述】
本月环北京各监测区域中仅廊坊、下花园区有少量成交,土地成交总量维持低水平,10月环北京片区土地市场总成交10宗,总成交土地面积28.5万平米,折合建筑面积56.6万平米,总成交金额10.4亿元,全部为普通商品住房用地。

 
廊坊区域:本月廊坊土地市场共成交8宗土地,全部为普通商品住房用地。总成交土地面积19.04万平米,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积41.84万平米,总成交金额9.8亿元,平均楼面地价2337元/平米,廊坊区域普通商品房楼面价突破两千元,环比7月廊坊普通商品房楼面价1789元/平米上涨30.6%。 
土地用途 宗地位置 占地面积
(
容积率 建筑面积(万 成交价(万元) 楼面价
(元/
受让单位
 
 
 
 
 
 
 
 
 
住宅用地
廊坊市新华路以西,解放道以北,建国道以南,文明路以东 2.10 下限1.30
上限3.90
8.2 13680 1669 廊坊市凯创房地产开发有限公司
廊坊市八干渠以西,光明东道以北 0.89 下限1.30
上限2.2
2.0 4190 2144 廊坊瑞昌房地产开发有限公司
廊坊市和平路以西,春阳路以东,尚都公馆小区以北 2.53 下限1.30
上限2.2
5.6 14590 2621 廊坊市昌德紫悦房地产开发有限公司
廊坊市新开路以东,新源道以北 3.53 下限1.30
上限2.2
7.8 17270 2223 廊坊市金盛达房地产开发有限公司
廊坊市汇源道西延线以北,裕华路西侧 3.22 下限1.2
上限1.8
5.8 15830 2732 廊坊市百年房地产开发有限公司
廊坊市汇源道西延线以北,裕华路东侧 4.86 下限1.2
上限1.8
8.7 23740 2713
廊坊市汇源道西延线南、丰盛路东、骆庄村西侧 0.65 下限1.3
上限2.0
1.3 3050 2329 廊坊市万象房地产开发有限公司
廊坊市汇源道西延线南、裕华路东、丰盛路西 1.25 下限1.3
上限2.0
2.5 5670 2261 廊坊新奥房地产开发有限公司
 
下花园区域:本月下花园区域共成交2宗土地,全部为普通商品住房用地。总成交土地面积9.4万平米,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积14.8万平米,总成交金额0.6亿元,平均楼面地价422元/平米,其中碧桂园集团再次拿地,布局下花园市场。
土地用途 宗地位置 占地面积
(
容积率 建筑面积(万 成交价(万元) 楼面价
(元/
受让单位
普通商品住房用地 下花园区110国道南侧 6.2 下限: 1.00 上限: 1.50 9.3 3724 400 张家口下花园区碧桂园房地产开发有限公司
下花园区广电局北侧 3.2 下限: 1.00 上限: 1.70 5.5 2510 459 张家口市富园房地产开发有限公司
 
本月大厂、香河、燕郊、涿州、固安、怀来、涞水、崇礼区域无经营型土地成交。

 
三、商品住宅市场
*  监测范围:东南片区(廊坊市、香河县、大厂回族自治县、燕郊镇)西南片区(固安县、涿州市、涞水县)北部片区(怀来县)
*  数据来源:置业顾问口径
 
【综述】
虽然政策持续收紧,但进入金秋十月,部分取得预售许可证的开发商在十一期间加紧推盘,本月环北京片区总成交量环比上升,但仍处于较低水平,共计成交商品房3303套,环比大幅上升165%,由于恒大、荣盛、碧桂园三大开发商开盘/加推,怀来/下花园片区本月成交量占据半壁江山,占比达到60%,成交量接近两千套;此外,涿州及香河片区成交量均在300-400套左右,其他区域成交量均在200套以内。 

 
1、  廊坊及周边区域
【广阳区】
成交量
从成交量来看,2016年10月广阳区所监测的7个项目中仅孔雀城大学里有10套洋房成交,上善颐园高层及LOFT公寓产品没有加推新房源,LOFT产品预计年底推出,面积50-90,40年产权,目前主要销售独栋别墅共77套合院,目前仅剩不到10套,成交均价27000-30000;其它项目基本均处于待开盘或清尾房的状态,鸿坤凤凰城、新世界花园、荣盛花语城、中交香颂项目均在蓄客阶段,下期开盘时间未知;孔雀城悦府为新推出的豪宅项目,高层面积180-190,洋房面积190/240/280,具体开盘时间及价格未知。

成交价
从成交价格来看,2016年10月广阳区所监测项目的价格基本与上月持平,目前该区域高层产品成交均价的区间范围为:15000-20000元/,新入市的孔雀城悦府项目洋房产品价格约19000-21000元/,领先于广阳区其它项目,上善颐园独栋四合院价格25000-30000元/重点监测项目:鸿坤凤凰城、荣盛花语城及中交香颂价格在15000-16500元/㎡之间,孔雀城大学里清退的洋房产品均价约17000元/㎡,新世界花园目前对外报价后期高层产品约17000-20000元/㎡。


【安次区】
成交量
从成交量来看,2016年10月安次区所监测的4个项目认购套数约为高层25套,公寓100套,按照高层平均100,公寓平均50的单套面积计算,本月所监测项目的认购面积1.25万平米;蓝波御景10月继续消化高层8#,月度认购约25套;荣盛四季花语只剩余约50套公寓产品,10月认购约20套;中建高街国际在售公寓产品,成交均价12500,本月认购约80套;学府澜湾目前处于封盘状态,后期将推出高层、洋房及叠拼产品,具体开盘时间不确定。

 
成交价
从成交价来看,2016年10月安次区所监测项目住宅价格区间为18500元/,公寓价格为9500-12500元/,公寓价格涨幅较大约1500元/中建高街国际属于学区项目,因此公寓价格较高,成交均价达到12500元/㎡,荣盛四季花语公寓价格上涨到9500-10000元/㎡;蓝波御景项目本月顺销8#成交均价约18500元/㎡,上涨约500元/㎡;学府澜湾具体开盘时间及价格未知;


2香河区域
成交量
从成交量来看,2016年10月香河所监测8个项目的认购套数约为高层280套,公寓70套,按照高层平均100,公寓平均50的单套面积计算,本月所监测项目的认购面积3.15万平米;本月成交主要集中在北京自在城、富力新城及北京御湖湾3个项目;其中北京自在城10月认购约70套,后期剩余房源约200套;富力新城10月新加推高层约100套,全部售罄,成交均价22000-23000,公寓成交约70套,成交均价14000,项目后期还有高层及公寓产品,具体加推时间未知;北京御湖湾10月新加推一栋楼约100套,认购约70套;溪语蓝湾项目尾盘阶段本月认购约10套;爱晚大爱城本月高层及别墅产品均未加推新房,预计11月别墅产品预售证能下来,别墅180/191,价格约26000-30000,高层产品具体时间未知;香城壹号高层预计11月底开盘,具体价格未知。
 
 
成交价
从成交价来看,2016年10月香河在售项目价格相对稳定,和上月售价保持持平状态。溪语蓝湾和上月相比价格降低约500元/㎡,主要原因是剩余房源以大户型为主,因此价格有一定幅度的下降;富力新城高层成交均价约22000-23000元/㎡,比上月上涨约1000元,公寓成交均价14000元/㎡和上月持平;北京·自在城、爱晚大爱城及秀兰左岸小镇对外报价约20000-21000元/㎡,价格无变化。
 
 
3、燕郊区域
销售情况
从成交量来看,2016年10月燕郊在售的项目仅首尔甜城和御东郡有新加推房源,首尔甜城10月中旬开约100套公寓产品,目前去化约80%,10月认购约80套,剩余20套房源,毛坯价格约17500,精装价格19000,项目后期将持续加推公寓型产品;御东郡项目处于顺销阶段,目前供应主力为高层产品,10月推出2栋楼约400套房源,去化25%约100套,价格约28000;嘉都预计今年年底或明年初再推新房源;天佑爱上岛还剩余8#、9#待售,具体开盘时间待定;汇福悦榕湾项目后期仅剩余3栋高层约600套房源,具体开盘时间价格未知;天洋城4代剩余3栋楼约800套房源,具体开盘时间及价格未知;碧桂园时代城由于预售证原因不能确定开盘时间及价格;
 
成交价
从成交价来看,2016年10月燕郊区域在售住宅项目的价格区间为25000-28000元/平米,首尔甜城毛坯公寓产品17500元/平米,精装价格约19000元/平米;御东郡高层价格28000元/平米;嘉都、天佑爱上岛对外报价约25000元/平米,碧桂园时代城报价27000元/平米;汇福悦榕湾、天洋城4代及均不再对外报价,各项目只做意向登记。

 
 4、大厂区域
销售情况
2016年10月大厂区域所监测项目中路劲国际阳光城二期新加推高层房源,本月认购约50套房源,成交均价约18000,后期将推出125平叠墅产品,价格约22000,预计明年推出;纳帕上品项目处于尾盘阶段,剩余房源20余套,成交价约18500元,比上月价格上涨500元,10月认购约20套; 早安北京目前依旧处于蓄客阶段,目前对外报价约23000;世贸萨拉曼卡一期全部售罄,二期LOFT公寓产品,面积约50-80平,价格及开盘时间未知;
   
5、固安区域
重点监测项目:城市之光、建投御湖园、绿宸万华城、金海太阳公园、春辉时代金第、龙TOWN铂悦山、新绎·上水颐园、牛驼温泉孔雀城、三盛国际城

成交量
从成交数据来看,固安本月监测项目共计成交200套房源,其中高层180套,别墅20套。高层项目中,本月主力成交为城市之光、金海太阳公园及龙TOWN;城市之光本月无加推,顺销高层产品,可售房源不足,成交约30套;金海太阳公园十一期间推出7#,共计130套,为85-122平米高层,当月去化90套左右,预计下月继续推出4#,金海也成为固安目前为数不多的在售楼盘之一;龙TOWN于9月30日推出2栋高层的部分房源,约70-80套,主力户型83-88平两居,130平三居,目前已去化大部分;此外,建投御湖园售楼处处于暂时关闭状态,绿宸万华城本月无加推,预计后期将推出3栋高层,年内开盘;春辉时代金第本月无可售房源,预计11月将推出3.9米层高loft精装公寓;
低密度项目中,本月仅牛驼温泉孔雀城有所成交,项目10月9日加推合院及联排产品,共计35套,受政策收紧影响,当月销售20套左右,成交状况不十分理想;而三盛国际城本月依旧处于无房状态,预计11月将有所改善,加推联排及叠拼别墅产品;新绎上水颐园维持停盘状态。

 
成交价:
从成交价格来看,固安城区高层项目均价普遍在18000-19500元/平米,高层项目中,在售的城市之光、金海太阳公元、龙TOWN项目成交价均在18500-19500元,绿宸万华城后期报价18000元,其中两居房源需附加12万/个车位;春辉时代金地下月将推出的loft精装公寓产品报价16000元,40年产权,民用水电,天然气入户;低密度项目中,在售的牛驼温泉孔雀城联排及合院产品价格分别为20000元及21500元;三盛国际城及新绎上水颐园目前暂无报价。

 
6、涿州区域
重点监测项目:华融现代城、高铁新干线、K2狮子城、三利中和城

成交量
从去化情况来看,本月涿州重点监测项目共成交393套,其中高层390套,别墅3套。其中华融现代城本月15日加推3#、4#、6#、8#四栋小高层,11F,主力96-116平米三居,135平米四居,共计242套,目前仅剩余10套左右,全盘存量仅4栋,今年销售任务已经完成,后续房源预计2017年推出;k2狮子城于十一期间推出最后一栋高层8#,200套,本月去化80%,在售联排别墅产品,本月去化3套,剩余的高层产品售罄后,全盘仅剩余商铺及少量别墅产品;高铁新干线项目本月无可售房源,预计下月推出洋房产品;三利中和城项目全盘仅剩余5栋高层,目前已经结束排号,加推时间未定。


成交价
从成交价格来看,高铁新城片区的华融现代城、高铁新干线、k2狮子城三项目高层/洋房产品单价在18000-20000元左右,联排单价在26000元左右,而107国道板块的三利中和城项目单价略低,目前报价15000元左右;

 
7、涞水区域
重点监测项目:碧桂园九龙湾  、世茂一渡青青小镇

成交量:
从成交情况来看,本月碧桂园九龙湾验资排卡已经结束,尚未开始二期房源的排号及销售工作,成交量为0;一渡青青小镇本月去化六期叠拼及联排剩余房源,共计128套,本月去化5套左右,六期房源已经全部售罄,预计下月开始排卡后续别墅产品。

成交价:
从价格情况来看,本月碧桂园九龙湾二期高层报价9500元,叠拼报价13000元,联排报价17000元,具体销售价格仍需等待开盘确定;一渡青青小镇价格未上调,叠拼单价约13000元,联排单价约14000元/平米。


8、怀来/下花园区域
重点监测项目:八达岭孔雀城、碧桂园·官厅湖、永恒长城里、上谷水郡、荣盛阿尔卡迪亚、恒大文化旅游城、碧桂园北京郡

成交量:
从成交情况来看,本月怀来/下花园片区监测项目共计成交970套(未统计恒大文化旅游城),其中高层640套,洋房160套,别墅170套;永恒长城里本月加推洋房、叠拼及联排产品,本月去化洋房约120套,叠拼及联排50套左右,目前仅剩余部分联排产品,预计下月继续加推;八达岭阿尔卡迪亚十一首期盛大开盘,推出5栋16F高层及部分叠拼、联排别墅,共计400套房源,本月内基本全部售罄;恒大文化旅游城10月27日连续四天开盘,分别推出公寓、洋房、高层、别墅四种产品,共计千余套房源,连续开盘后暂时封盘,进行签约工作;八达岭孔雀城项目本月无加推,预计11月启动第十期房源的意向登记工作;上谷水郡本月无可售房源;下花园片区的碧桂园北京郡9月30日开盘二期5栋高层,主力户型100-135平米三居,共计340套,本月全部售罄。


成交价:
从价格情况来看,怀来/下花园片区高层及洋房产品普遍在10500-12000元价格区间内,而叠拼价格普遍达到14000-17000元,联排产品价格在16000-20000元区间内;具体项目来看,本月永恒长城里新加推洋房产品单价11000元,叠拼价格17000元,联排价格19000元,全部为精装交房;荣盛阿尔卡迪亚首次开盘,低开高走,产品定价相对较低,高层11500元,叠拼及联排分别为14000元及16000元,全部为毛坯交房;此外恒大文化旅游城本月连续开盘,高层/洋房产品单价10500-11500元,叠拼/联排产品单价17000-20000元;下花园片区的碧桂园北京郡本月开盘高层产品,单价与怀来片区相比低2000元左右,为9000元/平米。