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2016年9月环北京房地产市场月报

引言——

面对疯长的房价和潜在的资产泡沫风险,在“因城施策”的政策背景下,房地产限购政策相继在重点城市出台,从9.30日晚间到10.6日十一假期内,限购政策相继席卷北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、竹海、东莞等二十多个城市,成为了史上房地产调整政策最为密集的假期。
从政策层面看,政策的收紧进一步改变了市场预期,主要内容包含以下几个层面:①供应结构的优化,加大中低价位、中小套型普通商品房的供应比例,并进一步加大自住型商品住宅的用地供应;②完善差别化住房信贷,包含提高首付比例,首套普通自住房首付款不低于35%,首套非普通自住房首付款比例不低于40%,其次是认房又认贷,对于拥有一套住房,再次申请商业性个人住房贷款的首付款不低于50%,购买非普通自住房的首付款比例不低于70%;③强化交易管理,“控地价、限房价”的交易方式,是本轮调控的主要方向之一,政策明确指出要加强对房地产开发企业及销售行为的管理和监督;
从市场表现来看,预计新政的作用主要显现在10月份,市场将进入观望期,原本恐慌的购房者将回归理性,房价预计在第四季度出现震荡及调整;
从土地市场看,全国土地市场依旧火爆,9月频出单价、总价地王,创年内新高。
地王主要集中在热点一、二线城市,合肥、南京、上海和杭州土地市场异常火热,住宅类用地成交溢价率达到92.2%。
 
一、宏观政策分析
附表:本轮各地调控政策一览
分类 城市 内容
限购限贷 北京 明确重启“90/70”政策,2套住房为非普通自住商品房首付至少七成
深证 明确重启“90/70”政策;市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房
苏州 户籍居民有三套房者,不得再买房;房企价格过高者将被约谈
南京 户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房,2套房首付提至8成
厦门 限购面积从144提高到180平,外地户籍购房门槛提高
合肥 在市区范围内,第三套禁购,首套房首付比例调整为30%
广州 2套房首付不低于70%,继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款
郑州 拥有两套房者限购180平以下住房,二套房首付40%,首套房首付30%
珠海 本地限购3套,外地限购1套144平及以下住房,而二套房首付比例不低于40%
济南 购买I手套和二套住房的首付款提升至30%、40%,已有三套住房的暂不得再购房
福州 1套房首付比例不低于30%,2套房不低于40%,拥有三套住房的暂时不得再购房
无锡 二套房首付比例提高至40%,非本市户籍限购二套房,对土地出让设置最高限额
分区限制 天津 拥有1套及以上的外地人暂停在部分区域购房,其商业贷款比例也提高到40%
成都 分区域限购,二套房首付不低于40%,部分区域单人只能限购一套房源
武汉 汉阳等区实行住房限购限贷,本地户口居民购房首套最低25%,二套首付最低50%,第三套禁贷
稳定市场 南宁 商品房实售价格不得高于预售申报价
惠州 预售商品房时,应当取得商品房预售许可证
佛山 预售商品房时,应当取得商品房预售许可证
东莞 申请商业性个人住房贷款比例不低于30%,2套房最低首付款比例不低于40%
 
本轮政策调控对于投资型需求打击较为明显,改善型需求也是限贷限购的主要对象,预计四季度成交量将有明显下降。此外,政策收紧加剧买卖双方的观望情绪,价格涨幅将有所放缓,年内将以维稳为主基调。
 
二、土地市场分析
*  监测范围:东南片区(廊坊市、香河县、大厂回族自治县、燕郊镇)西南片区(固安县、涿州市、涞水县)北部片区(怀来县)
*  数据来源:中国土地市场交易网
 
【综述】
本月环北京东南片区土地市场暂停放量,仅固安、崇礼有少量成交,土地成交总量锐减,9月环北京片区土地市场总成交7宗,总成交土地面积7.7万平米,折合建筑面积16.9万平米,总成交金额2.6亿元,全部为普通商品住房用地。

 l  固安区域:本月固安共成交3宗土地,全部为普通商品住房用地。总成交土地面积4.6万平米,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积10.7万平米,总成交金额1.8亿元,平均楼面地价1712元/平米,分别由廊坊春辉房地产公司和河北建投明佳荣创房地产公司获取。 
土地用途 宗地位置 占地面积
(
容积率 建筑面积(万 成交价(万元) 楼面价
(元/
受让单位
普通商品住房用地 惠文西街北侧、家和路西侧 0.8 下限: 1.30 上限: 2.50 2.1 3303 1556 廊坊春辉房地产开发有限公司
新源西街北侧、永兴路西侧 1.3 下限: 1.30 上限: 2.27 3.0 5189 1757 河北建投明佳荣创房地产开发有限公司
新源西街北侧 2.5 下限: 1.30 上限: 2.27 5.6 9815 1748
 
 l  崇礼区域:本月崇礼土地市场成交1宗土地,为普通商品住房用地。总成交土地面积2.9万平米,以地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积5.8万平米,总成交金额0.8亿元,楼面地价1373元/平米,由张家口兴英房地产公司获取。
土地用途 宗地位置 占地面积
(
容积率 建筑面积(万 成交价(万元) 楼面价
(元/
受让单位
普通商品住房用地 崇礼西湾子镇西二道沟村 2.9 下限: 1.00 上限: 2.00 5.8 8010 1373 张家口兴英房地产开发集团有限公司
 
涞水区域:本月涞水土地市场成交3宗土地,均为普通商品住房用地。总成交土地面积0.2万平米,以地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积0.4万平米,总成交金额346万元,平均楼面地价845元/平米,全部由涞水县佳禾地产公司获取。
土地用途 宗地位置 占地面积
(
容积率 建筑面积(万 成交价(万元) 楼面价
(元/
受让单位
普通商品住房用地 涞水县拱辰街南侧 0.05 下限: 1.00 上限: 2.00 0.1 91 935 涞水县佳禾房地产开发有限公司
0.1 下限: 1.00 上限: 2.00 0.2 166 834
0.1 下限: 1.00 上限: 2.00 0.1 89 788
 
本月燕郊,大厂,香河,廊坊,涿州,怀来,下花园区域无经营型土地成交。
 
三、商品住宅市场
*  监测范围:东南片区(廊坊市、香河县、大厂回族自治县、燕郊镇)西南片区(固安县、涿州市、涞水县)北部片区(怀来县)
*  数据来源:置业顾问口径
 
【综述】
受到河北廊坊新规的限制,未获预售证不得发布项目宣传广告,严禁以预售房屋的方式进行非法集资,严禁以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式收取定金、预收款等费用,规范房地产秩序,目前环北京片区市场多个项目均处于等待拿证阶段,未开始销售,因此本月成交量大幅下降,共计成交商品房1245套,环比大幅下降77%,成交量最高的是固安片区,共成交550套,占比44%;其次为怀来/下花园片区,成交120套,其余区域成交均在200套以内。
 
1、  廊坊及周边区域
【广阳区】
成交量
从成交量来看,2016年9月广阳区所监测的7个项目基本均处于待开盘或清尾房的状态,鸿坤凤凰城、新世界花园、荣盛花语城、中交香颂及上善颐园项目均在蓄客阶段,下期开盘时间未知;孔雀城大学里项目已经清盘,目前项目仅剩少量126平洋房在售;孔雀城悦府为新推出的豪宅项目,目前洋房产品少量房源在售,面积区间190-210,由于总价过高,实际成交量较差。
 
成交价
从成交价格来看,2016年9月广阳区所监测项目的价格依然处于上涨态势,平均涨幅在2000元/。目前该区域高层产品成交均价的区间范围为:15000-20000元/,新入市的孔雀城悦府项目洋房产品价格约19000-21000元/,领先于广阳区其它项目,上善颐园独栋四合院价格25500-30000元/重点监测项目:鸿坤凤凰城、荣盛花语城及中交香颂价格再15500-16500元/㎡之间,孔雀城大学里清退的洋房产品均价约17000元/㎡,新世界花园目前对外报价后期高层产品约17000-20000元/㎡。

 【安次区】
成交量
从成交量来看,2016年9月安次区所监测的4个项目总认购量约为190套,按照住宅平均100,安次区所监测项目的月度认购面积约为1.9万平米。蓝波御景9月继续消化之前推出的2#、8#楼,月度认购约130套;荣盛四季花语本月顺销认购量月40套;中建高街国际及学府澜湾目前处于封盘状态,具体开盘时间不确定。

成交价
从成交价来看,2016年9月安次区所监测项目住宅价格区间为18000元/,公寓价格为8500-9000元/,价格相对较为平稳;蓝波御景项目本月顺销2#、8#成交均价约18000元/㎡,上涨约500元/㎡; 荣盛四季花语公寓产品价格没有变化,成交均价约8500-9000元/㎡;学府澜湾及中建高街国际两个项目均处于封盘阶段,具体开盘时间及价格未知;

板块划分:
所属板块 价格水平 客户来源
广阳市区板块 高层约11500-13000 廊坊本地改善客群
及北京养老、投资兼自住等客群
开发区板块 高层约15000-20000 主打北京外溢、投资客群
安次板块 高层约18000 主打市区及南部地缘性刚需客群
 
【本案属性】
Ÿ   位置:银河北路与北环路交汇处东南角北王庄村;
Ÿ   板块:地处于广阳板块最北侧近开发区板块;
Ÿ   交通:由京沪高速采育出口经采廊路到达。
结合目前区域内市场情况及本案位置、板块、交通等因素分析,得出目标客群将以北京外溢、养老、投资等类型客户为主。
【重点监控项目】
本案所在广阳板块北侧,位于政务新区、大学城及科技谷新区交汇处,该区域所售项目与将本案为存在一定竞争关系。
基于竞争关系的分析,锁定本月报监控项目为:
重点项目:由于新空港孔雀城及孔雀城·大学里项目基本售罄,后期将监测新入市的孔雀城·悦府;
基于本案目标客群锁定,科技谷新区部分在售及待售项目未来会对本案客户在一定程度产生截流作用。本月,我司重点对该区域开展重点市调,列举参考项目如下:
新增项目:鸿坤凤凰城、上善颐园、新世界花园、荣盛阿尔卡地亚花语城、中交香颂
 
【重点项目:孔雀城悦府】
项目位置: 廊坊永兴路与北凤道交口华夏铂宫北侧
建筑类型: 18层高层
户型区间及主力面积 面积区间150-219㎡
168-179㎡四室两厅
219㎡四室两厅
销售价格 对外报价约19000-21000元/㎡
销售情况 目前有少量洋房可选,由于总价较高,因此去化情况一般
最新营销
手段及动作
全款99折
客户来源 从目前排卡情况来看,以廊坊当地客群为主力;
  
【参考项目:鸿坤凤凰城】
项目位置: 廊坊开发区东方大学城西侧
建筑类型: 高层、叠拼、联排
户型区间及主力面积: 联排:346-411㎡
洋房:130-230㎡,主力户型为130-150㎡
高层: 78-138㎡
销售价格: 高层报价约15000元/㎡
销售情况: 9月高层及洋房依旧处于蓄客状态,预计10月底或11月初推出,所推房源全部为现房,高层约100套,本月无成交,明年将推出项目四期洋房+别墅产品,五期高层产品;
营销手段: 高层、洋房标准层:4w抵6w
上跃、下跃:7w抵9w
联排:12w抵30w
付款方式:全款95折、贷款99折
客户来源: 据业务员口径,以北京客群为主,洋房约占90%,高层约占80%,多来自朝阳、大兴等地;本地客群多忌讳该项目万榕墓地距离较近,所以置业客户较少;
 
 【新增项目:上善颐园】
项目位置: 广阳银河北路与新奥大道交汇处西北角 
建筑类型: 高层、花园洋房及小高层
户型区间及主力面积: 高层:87-138㎡,洋房:139-200㎡
面积配比:87:100:116=5:2.5:2.5,主力户型为87㎡两居
销售价格: 独栋四合院25500元/平米
销售情况: 高层暂无可售房源,预计明年推出
最新营销:
客户来源: 就目前来电情况来看,廊坊本地改善客群居多;客群比较认可新绎地产,看中产品品质,部分中高端客群比较关注洋房改善型产品;
 
【新增项目:新世界花园】
备注:由于其洋房面积大、总价高,为改善型产品,本项目的高层产品为我们主要的监测对象;
项目位置: 廊坊北凤道与银河北路交口
建筑类型: 高层、洋房
户型区间: 高层84㎡一居、134-148㎡两居
销售价格: 高层报价约17000-20000元/㎡
销售情况: 该项目暂时未推房源,具体时间及价格待定;
最新营销手段及动作: 付款方式:全款97折、贷款99折
客户来源: 以廊坊本地客群为主,占比约95%,极少数北京客群;廊坊本地客群主要看中其价格优势,最低6800元/㎡的开盘价,吸引大批客群购买;
 
【新增项目:荣盛花语城】
项目位置:  广阳东方大学城内张衡路与毕昇路交口
建筑类型: 高层
户型区间: 50-130㎡一居-三居
开盘时间: 2015年7月
销售价格: 报价15000-16000元/平米
销售情况: 项目后续开盘时间待定,还剩余少量高层、公寓及商业产品 ;
营销手段: 电商优惠:4w抵6w
付款方式:全款98折,贷款97折
客群来源: 北京外溢客群占比60-70%,其中投资自住各占一半;其余30-40%以廊坊本地为主。
 
【新增项目:中交香颂】
项目位置:  广阳区北凤道与永兴路交口西行300米处,(与华夏铂宫距离较近)
建筑类型: 高层
户型区间: 81-83㎡两居,96-102㎡小三居,114-123舒适性三居
开盘时间: 2016年5月22日
销售价格: 二期高层对外口径最低15000-16000元/平米
销售情况: 项目后期开盘时间及价格待定;
营销手段: 3.5w抵5w
客户来源: 廊坊本地客群居多,少量北京外溢客群,大部分为开发商内部员工。投资与自主的比例各占一半

2香河区域
成交量
从成交量来看,2016年9月香河所监测8个项目的认购套数约为高层100套,公寓70套,按照高层平均100,公寓平均50的单套面积计算,本月所监测项目的认购面积1.3万平米;本月成交主要集中在溪语蓝湾、富力新城及北京御湖湾3个项目。其中富力新城本月公寓继续顺销产品,面积43-92平米,认购70余套;溪语蓝湾项目基本处于尾盘状态,剩余房源总量约50-60套,本月认购约10套;北京御湖湾9份同样顺销状态,认购量约90套;其余项目本月依旧处于封盘状态未销售。

成交价
从成交价来看,2016年9月香河在售项目价格持续上涨,该区域价格的区间范围为19500-23500元/,高层主流价格约21000元/,价格平均上涨约4000-5000元/其中溪语蓝湾全部为现房销售因此价格相对较高,成交均价在19500-23500元/㎡;北京·自在城、秀兰左岸小镇、爱晚大爱城、富力新城及北京御湖湾高层产品对外报价约20700-21000元/㎡;
 
3、燕郊区域
销售情况
从成交量来看,2016年9月燕郊在售的项目仅御东郡继续消化其上月推出的公寓产品,认购套数约50套,其余项目均处于封盘或无房的状态。首尔甜城本月住宅产品九里香堤仍未开盘;嘉都预计今年年底或明年初再推新房源;天洋城4代剩余3栋楼约800套房源,具体开盘时间及价格未知;天佑爱上岛还剩余8#、9#待售,具体开盘时间待定;汇福悦榕湾开盘时间未知;
 
成交价
从成交价来看,2016年9月燕郊区域在售住宅项目的价格区间为25000-28000元/平米,价格差距较大,各项目推售产品不同;除天佑爱上岛及御东郡有明确报价外,首尔甜城、嘉都、汇福悦榕湾、天洋城4代及碧桂园时代城均不再对外报价,各项目只做意向登记。
 
4、大厂区域
销售情况
2016年9月大厂区域所监测项目均未有新房源加推,依旧处于蓄客阶段,多数项目因为证件不齐等原因不能开盘;早安北京目前蓄客4.1期,对外报价约23000元;世贸萨拉曼卡一期全部售罄,二期开盘时间待定,产品以公寓、叠院为主,价格未知;路劲国际阳光城二期目前持续排卡中,业务员称项目对外报价15000元,实际成交价每平米加收5000元,因此成交价约20000元,预计将推出1200套房源,具体时间未知;纳帕上品项目处于顺销阶段,成交价约18000元,9月认购约60套;
 
5、固安区域
重点监测项目:城市之光、建投御湖园、绿宸万华城、金海太阳公园、春辉时代金第、龙TOWN铂悦山、新绎·上水颐园、牛驼温泉孔雀城、三盛国际城
成交量
从成交数据来看,固安本月监测项目共计成交550套房源,其中高层480套,别墅70套。高层项目中,本月主力成交为城市之光、金海太阳公园及春辉时代金第;城市之光9月9日加推7#,150套,74-84平米两居为主,当月已去化绝大部分房源。金海太阳公元9月加推7#,208套,当月去化1/2左右;春辉时代金第本月加推7#150套,当月去化130套左右,项目后期准备推出loft精装公寓,净高3.9米,40年产权;此外,龙town项目9月30日推出150套高层,去化约1/2;绿宸万华城成交以前期腾退房源为主,约30-40套;建投御湖园售楼处暂时封闭,开放时间未知;
低密度项目中,本月主力成交项目为牛驼温泉孔雀城,9月3日加推合院别墅79套,185-250平米,毛坯,当月去化70套左右,预计10月将继续加推合院及联排产品;三盛国际城近期均处于无房状态,预计11月开盘;新绎上水颐园维持停盘状态。
 
成交价:
从成交价格来看,固安城区高层项目均价普遍在19000-20000元/平米(已折合绑定的车位或地下室价格),高层项目中,在售的城市之光、金海太阳公园、春辉时代金第、龙town报价均达到19000-20000元,各项目均绑定车位及地下室销售;绿宸万华城前期腾退房源本月成交价约17500元;别墅项目中三盛国际城虽处于无房状态,目前报价叠拼13000-14000元,联排16000元,牛驼温泉孔雀城本月新加推的合院别墅单价20000元左右,预计10月加推单价将继续上涨2000元。
 
6、涿州区域
重点监测项目:华融现代城、高铁新干线、K2狮子城、三利中和城
成交量
从去化情况来看,9月涿州重点监测项目全部处于排卡蓄客或停盘状态,无成交。华融现代城9月未加推,22日起接受小高层排卡,预计10月将推出4栋高层;k2狮子城9月未加推,为最后一栋高层8#进行蓄客工作,预计十一国庆期间推出,整盘进入到销售末期;高铁新干线及三利中和城暂时处于停盘状态,加推时间未定。
 
成交价
从成交价格来看,由于本月监测项目未销售,价格大部分尚未确定,仅k2狮子城项目排卡的8#房源,预计销售价格在18000-21000元/平米,由于8#处于楼王位置,且为全盘最后一栋,因此定价较高。
 
7、涞水区域
重点监测项目:碧桂园九龙湾、世茂一渡青青小镇
成交量:
从成交情况来看,本月碧桂园九龙湾仍在验资排卡阶段,尚未开始二期销售;一渡青青小镇仍然去化六期叠拼及联排房源,共计128套,本月去化15套左右,目前叠拼仅剩余1套,联排剩余约10套,预计10月将开始排卡新房源。

成交价:
从价格情况来看,本月碧桂园九龙湾二期高层报价9500元,叠拼报价13000元,联排报价17000元,具体销售价格仍需等待开盘确定;一渡青青小镇价格未上调,与7月保持一致,叠拼单价约13000元,联排单价约14000元/平米。
 
8、怀来/下花园区域
重点监测项目:八达岭孔雀城 、碧桂园·官厅湖、永恒长城里、上谷水郡、荣盛阿尔卡迪亚、恒大文化旅游城、碧桂园北京郡
成交量:
从成交情况来看,本月怀来/下花园片区监测项目共计成交210套,其中洋房70套,别墅140套;本月主要成交项目为永恒长城里及上谷水郡,永恒长城里本月16日加推叠拼、联排及双拼别墅,精装修,户型面积120-180平米为主,共计不足200套;上谷水郡本月加推70-80套洋房产品,当月基本售完,别墅产品去化约30套,目前一期联排已售罄,双拼剩余十余套。八达岭孔雀城9月未加推,碧桂园官厅湖今年销售目标已经全部完成,预计需等到2017年加推;荣盛阿尔卡迪亚及恒大文化旅游城9月仍处于排卡阶段,预计10月开盘;下花园片区的碧桂园北京郡9月主要为二期高层的排卡工作,共计5栋340套高层,100-135平米精装房源;

成交价:
从价格情况来看,怀来/下花园片区高层及洋房产品普遍在9000-11000元价格区间内,而别墅产品(联排)价格普遍达到16000-18000元;具体项目来看,本月永恒长城里叠拼产品价格上浮1500元,均价达到15000元,联排及双拼产品单价分别为18000元及25000元;上谷水郡洋房产品单价11000元,联排及双拼产品价格上浮1000-2000元,目前联排16000元,双拼19000元左右;下花园片区的碧桂园北京郡项目本月拍卡二期高层产品,报价9000元。