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2016年8月环北京房地产市场月报

引言——

8月,作为企业备战 “金九银十”的蓄水期和营销期,却意外的成了地方政策面的“拐点”之月,苏州、南京等热点城市调控新政频发,上海也有调控升级传闻,地方行政调控的作用愈发明显且调控的范围不断扩大。但是在市场惯性下,8月重点城市的供应量仍持续上升,武汉、佛山等热点城市新增供应量仍然维持高位,若行政调控进一步蔓延升级,未来企业间的营销竞争将显著加剧。
从政策层面看,“去库存”的主基调不变,地方层面因城施策的调控力度也在进一步加大。热点城市调控方面,房价“四小龙”月内均有动作,合肥地方银行执行信贷新规,严控投资性需求;南京、苏州双双升级商品房及土地市场调控,其中南京更是“创新性”地发布了“摇号拿地”政策;厦门则是在月末宣布9月5日重启限购,非本市户口仅可购买一套房。
从市场表现看,重点城市供应量显著上涨,环比6月份上涨17%,同比增加10%,为“金九银十”蓄力的迹象十分显著。不过受市场传统淡季影响,成交量仍然延续了7月份的下滑趋势,8月份重点城市成交量环比下滑3%,同比上涨14%。
从土地市场看,全国土地市场成交规模创年内新高,各线城市均有所增长。受结构性因素影响,土地平均溢价率再次回升至较高水平,并且高溢价率城市明显增多,市场热度梯度转移。热点城市土拍竞争愈加激烈,上海、深圳更是在月内相继诞生了新的全国单价、总价地王。
总体而言,经历了长达半年的政策试探与加码之后,2016年房地产行政调控的“收获期”终于初见端倪:①地方行政调控的作用愈发明显,②行政调控的城市范围不断扩大,③调控力度仍在不断升级,充分展露了地方政府严控投资性需求过热,房价过快上涨的决心。
 
一、宏观政策分析
因城施策去库存,促进房地产健康发展
本月,发改委隔空“发令”去库存,在8月3日发出的《更好发挥投资对经济增长的关键作用》一文中提到,上半年房地产开发增速有所回落,建议进一步促进房地产投资健康发展,下一步要因城施策加大调控力度,鼓励品牌房企入场消化库存,扩大热点一二线城市的土地供应等。房地产方面,发改委的这次表态仍以去库存为导向,进而能够鼓励房企回笼资金和加速新一轮投资;住房供应紧张的城市增加供应,防范土地价格过快上涨。
地方层面,长沙出台公积金新政,明确推行个人住房组合贷款,在符合相应条件的情况下,购买第二或第三套改善型住房的职工,可以申请住房公积金贷款,执行住房公积金二套房贷款政策。此次长沙公积金新政的出台,可以满足市民改善型的住房需求,但符合条件的购买人群不多,效果可能不甚理想。沈阳市在月初发布《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》的11条补充意见,包括商住或酒店式公寓可调整为自住型公寓、允许商业用房改建为租赁住房、公积金可帮大中专毕业生解决"首付难"等。
热点城市政策趋紧,“四小龙”全部出台调控新政
合肥于7月1日开始实行购房差别化限贷新政,但限贷政策的出台并未能给火爆的楼市降温,成交量虽有回落,但房价仍继续上涨。8月9日,合肥又发布该市史上最严限贷政策,有两套房或有两次贷款记录且仍有房贷未还清的市民,买房将被停贷。由于合肥房地产市场根本问题在于市场需求过剩,而供应与库存不足,因此限贷的作用有限。
在合肥发布限贷新政后仅2天,南京、苏州几乎同时发布楼市调控新政。其中,南京 “创新性”地发布了“摇号拿地”政策,但并未解决当前南京楼市供地不足的根本局面;而苏州新政中则出现了2016年以来二线城市的首次“限购”,利用“限贷”和“限购”的组合政策,合力抑制投资性需求。厦门也在月末发布,9月5日重启限购,其力度可以说是2014年以来最大力度的一个地方政策。武汉紧随其后,在31日晚间发布限购政策,将二套房首付提高至四成,政策力度相对温和。整体来看,政策风向转向收紧信号明显,特别是是在在管理层释放要“抑制资产泡沫”总基调下,接下来或将有更多热点城市采取进一步措施抑制房地产市场非理性增长。

 
二、土地市场分析
*  监测范围:东南片区(廊坊市、香河县、大厂回族自治县、燕郊镇)西南片区(固安县、涿州市、涞水县)北部片区(怀来县)
*  数据来源:中国土地市场交易网
 
【综述】
本月重点监测的环北京片区土地市场总成交15宗,总成交土地面积28.5万平米,折合建筑面积68.1万平米,总成交金额3.1亿元,全部为普通商品住房用地。
 
大厂区域:本月大厂土地市场共成交8宗土地,全部为普通商品住房用地。总成交土地面积6.9万平米,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积17.9万平米,总成交金额2.77亿元,平均楼面地价1548元/平米。
土地用途 宗地位置 占地面积(万 容积率 建筑面积
(万
成交价(万元) 楼面价
(元/
受让单位
普通商品住房用地 新开大街北侧、首创大街东侧 0.3 下限1.5
上限2.6
0.8 1225 1535 大厂回族自治县博盛房地产开发有限公司
新开大街北侧、首创大街东侧 0.6 下限1.5
上限2.6
1.6 2515 1531
新开大街北侧、首创大街西侧 3.4 下限1.5
上限2.6
8.9 13605 1531
首创大街西侧、兴盛街北侧 1.0 下限1.5
上限2.6
2.6 4010 1531
祁屯路东侧、兴盛街北侧 0.4 下限1.5
上限2.6
0.9 1425 1534
新开大街北侧、祁屯路西侧 0.1 下限1.5
上限2.6
0.2 355 1547
兴盛街南侧、祁屯路东侧 0.0 下限1.5
上限2.6
0.1 130 1545
穆斯林大街南侧、东兴路西侧 1.1 下限1.8
上限2.5
2.7 4400 1636 大厂孔雀亭房地产开发有限公司
 
涿州区域:本月涿州共成交5宗土地,全部为普通商品住房用地。总成交土地面积16.6万平米,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积42万平米,总成交金额250万元,全部由本土开发商获取。
 
土地用途 宗地位置 占地面积
(
容积率 建筑面积(万 成交价(万元) 楼面价
(元/
受让单位
普通商品住房用地 南河村中西部 6.9 下限: 1.00 上限: 2.50 17.2 103 涿州市飞腾房地产开发有限公司
南河村中东部 6.9 下限: 1.00 上限: 2.50 17.4 104.3
长空路西南侧 0.7 下限: 1.00 上限: 2.50 1.7 10.6
建设路北侧 1.3 下限: 1.00 上限: 2.50 3.3 19.9 涿州市宏远房地产开发有限公司
建设路南侧 0.8 下限: 1.00 上限: 3.00 2.4 12.3
 
下花园区域:本月下花园土地市场成交2宗土地,均为普通商品住房用地。总成交土地面积4.9万平米,以地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积8.2万平米,总成交金额0.3亿元,平均楼面地价392元/平米,其中1宗土地被碧桂园摘得。
 
土地用途 宗地位置 占地面积
(
容积率 建筑面积(万 成交价(万元) 楼面价
(元/
受让单位
普通商品住房用地 下花园区战备路北侧 1.92 下限: 1.00 上限: 1.50 2.9 1443 500 张家口中诚房地产开发有限公司
下花园区高新东大街西侧 2.97 下限: 1.00 上限: 1.80 5.4 1785 333 张家口下花园区碧桂园房地产开发有限公司
 
本月廊坊、香河、燕郊、固安、怀来、涞水、崇礼区域无经营型土地成交。
 
三、商品住宅市场
*  监测范围:东南片区(廊坊市、香河县、大厂回族自治县、燕郊镇)西南片区(固安县、涿州市、涞水县)北部片区(怀来县)
*  数据来源:置业顾问口径
 
【综述】
本月重点监测的环北京片区市场共计成交商品房5527套,成交量最高的是怀来/下花园片区,共成交3198套,占比58%;其次为香河及廊坊片区,分别成交680套及660套,占据均为12%;其余区域成交量均在500套以下。
 
1、  廊坊及周边区域
【广阳区】
成交量
从成交量来看,2016年8月广阳区所监测的6个项目总认购约210套,按照平均100套的单套面积来推算,广阳区所监测项目的月度认购面积约为2.1万平米;成交量主要为荣盛花语城项目,其8月份加推3号地块的2#、3#楼,共计约400套,去化约50%,后期还有10号地块高层、公寓及商业等产品;新世界花园本月成交7套公寓产品,基本处于尾盘状态;上善颐园本月高层依旧因证件原因未开盘,别墅销售3套;其余项目或处于排卡阶段或封盘状态,因此无成交;
 
成交价
从成交价格来看,2016年8月广阳区所监测项目的价格持续上涨,涨幅范围在2000-3000元/之间。目前该区域高层产品成交均价的区间范围为:15000-16500元/,部分项目推出公寓价格约10000元/,上善颐园独栋四合院价格25500元/重点监测项目:目前区域内价格最高的是鸿坤凤凰城和新空港孔雀城,高层产品本月成交均价在16500元,孔雀城大学里,荣盛花语城以及中交香颂价格15000-15500元之间,其中孔雀城及荣盛花语城都处于尾盘阶段,中交香颂目前等待二期开盘中,对外报价最低15500元;新世界项目目前主销公寓产品,价格为10000元,上善颐园依旧因为高层证件不齐,不能销售,其独栋四合院对外报价25500元。
 
【安次区】
成交量
从成交量来看,2016年8月安次区所监测的5个项目总认购量约为450套(包括公寓),按照住宅平均100,公寓平均50的单套面积来推算,安次区所监测项目的月度认购面积约为4万平米。蓝波御景8月初加推出2#、8#楼共计约620套,目前去化约50%,约300套;荣盛四季花语8月推出四季广场公寓约100套,去化约50%,约50套;中建高街国际本月销售LOFT产品约100套;新城林湾项目已经清盘,学府澜湾目前处于封盘状态,具体开盘时间不确定。

 l  成交价
从成交价来看,2016年8月安次区所监测项目住宅价格区间为13500-17500元/,公寓价格为9000元/蓝波御景项目本月加推房源销售价格达到17500元,相比7月上涨3500元;学府蓝湾项目本月开始封盘,高层产品对外报价为13500元,较上月涨幅2500元;荣盛四季花语公寓产品本月成交均价9000元左右,较上月涨幅200元;中建高街国际项目本月推出的LOFT公寓产品价格14000元。

板块划分:
所属板块 价格水平 客户来源
广阳市区板块 高层约11500-13000 廊坊本地改善客群
及北京养老、投资兼自住等客群
开发区板块 高层约15000-16000 主打北京外溢、投资客群
安次板块 高层约13500-17500 主打市区及南部地缘性刚需客群
 
【本案属性】
Ÿ   位置:银河北路与北环路交汇处东南角北王庄村;
Ÿ   板块:地处于广阳板块最北侧近开发区板块;
Ÿ   交通:由京沪高速采育出口经采廊路到达。
结合目前区域内市场情况及本案位置、板块、交通等因素分析,得出目标客群将以北京外溢、养老、投资等类型客户为主。
【重点监控项目】
本案所在广阳板块北侧,位于政务新区、大学城及科技谷新区交汇处,该区域所售项目与将本案为存在一定竞争关系。
基于竞争关系的分析,锁定本月报监控项目为:
重点项目新空港孔雀城(廊坊孔雀城的住宅产品已经售罄,后期以监测万庄新空港孔雀城为主)、孔雀城·大学里
基于本案目标客群锁定,科技谷新区部分在售及待售项目未来会对本案客户在一定程度产生截流作用。本月,我司重点对该区域开展重点市调,列举参考项目如下:
新增项目:鸿坤凤凰城、上善颐园、新世界花园、荣盛阿尔卡地亚花语城、中交香颂
 
【重点项目:新空港孔雀城】
项目位置: 广阳京沪高速采育出口向南10公里处
建筑类型: 高层、小高层、叠拼
户型区间及主力面积 高层:80-112㎡两居三居
小高层:115㎡三居
叠拼:140-180㎡四居
销售价格 高层报价16500元/㎡,叠拼报价19800-22000元/平米
销售情况 项目一号地块基本售罄,剩余少量别墅及高层,二号地块暂时未启动;
最新营销
手段及动作
电商优惠:高层、小高层3.5w抵5w,叠拼5w抵7w
客户来源 从目前排卡情况来看,北京外溢客群与廊坊本地客群的比例为1:1
 
【重点项目:孔雀城·大学里】
项目卖点 项目位于廊坊市区西北侧,紧邻京沪、京津高速,是廊坊距离北京最近的项目,地段优势明显,产品主打经济型刚需及经济型改善,产品定位及客户对位准确;东区售罄;
项目位置: 廊坊东方大学城内桐西路东侧
建筑类型: 联排、双拼、高层
户型区间 高层(80-90平米2居、112-120平米3居)洋房120平米四居
销售价格 高层15000元/平米,公寓10000元/平米
销售情况 该项目在清房阶段,后续清退房源将入市销售,具体时间未知;
最新营销
手段及动作
电商优惠:高层3.5w抵5w
付款方式:全款98折、贷款99折;
客户来源 别墅产品:北京客户改善型多占比60%,廊坊占比35%,天津占比不到5%;
高层产品:北京客户外溢型占比75% 剩下25%都是当地地缘性刚需客户;

【参考项目:鸿坤凤凰城】
项目位置: 廊坊开发区东方大学城西侧
建筑类型: 高层、叠拼、联排
户型区间及主力面积: 联排:346-411㎡
洋房:130-230㎡,主力户型为130-150㎡
高层: 78-138㎡
销售价格: 高层均价11000-12000元/㎡,洋房下跃均价约8500-9000元/㎡、平层约12000元/㎡、上跃约11000元/㎡,联排13000元/㎡
销售情况: 8月高层及洋房处于排卡状态,具体开盘时间未知,本月暂无成交。
营销手段: 高层、洋房标准层:4w抵6w
上跃、下跃:7w抵9w
联排:12w抵30w
付款方式:全款95折、贷款99折
客户来源: 据业务员口径,以北京客群为主,洋房约占90%,高层约占80%,多来自朝阳、大兴等地;本地客群多忌讳该项目万榕墓地距离较近,所以置业客户较少;
 
 【新增项目:上善颐园】
项目位置: 广阳银河北路与新奥大道交汇处西北角 
建筑类型: 高层、花园洋房及小高层
户型区间及主力面积: 高层:87-138㎡,洋房:139-200㎡
面积配比:87:100:116=5:2.5:2.5,主力户型为87㎡两居
销售价格: 独栋四合院25500元/平米
销售情况: 高层暂无可售房源,本月无成交,因证件不齐等原因下半年无加推计划。
独栋四合院目前处于顺销期,本月认购约3套。
最新营销:
客户来源: 就目前来电情况来看,廊坊本地改善客群居多;客群比较认可新绎地产,看中产品品质,部分中高端客群比较关注洋房改善型产品;
 
【新增项目:新世界花园】
备注:由于其洋房面积大、总价高,为改善型产品,本项目的高层产品为我们主要的监测对象;
项目位置: 廊坊北凤道与银河北路交口
建筑类型: 高层、洋房
户型区间: 高层84㎡一居、134-148㎡两居
销售价格: 公寓10000元/平米
销售情况: 该项目高层产品基本售罄,目前主力销售公寓产品,本月认购7套。
最新营销手段及动作: 付款方式:全款97折、贷款99折
客户来源: 以廊坊本地客群为主,占比约95%,极少数北京客群;廊坊本地客群主要看中其价格优势,最低6800元/㎡的开盘价,吸引大批客群购买;
 
【新增项目:荣盛花语城】
项目位置:  广阳东方大学城内张衡路与毕昇路交口
建筑类型: 高层
户型区间: 50-130㎡一居-三居
开盘时间: 2015年7月
销售价格: 报价15500元/平米
销售情况: 8月份加推3号地块的2#、3#楼,共计约400套,去化约50%,约200套,后期还有10号地块高层、公寓及商业等产品;
营销手段: 电商优惠:4w抵6w
付款方式:全款98折,贷款97折
客群来源: 北京外溢客群占比60-70%,其中投资自住各占一半;其余30-40%以廊坊本地为主。
 
【新增项目:中交香颂】
项目位置:  广阳区北凤道与永兴路交口西行300米处,(与华夏铂宫距离较近)
建筑类型: 高层
户型区间: 81-83㎡两居,96-102㎡小三居,114-123舒适性三居
开盘时间: 2016年5月22日
销售价格: 二期高层对外口径最低15000-16000元/平米
销售情况: 本月无成交。二期排卡约1000组,目前已停止排卡,具体开盘时间待定。
营销手段: 3.5w抵5w
客户来源: 廊坊本地客群居多,少量北京外溢客群,大部分为开发商内部员工。投资与自主的比例各占一半

2香河区域
成交量
从成交量来看,2016年8月香河所监测8个项目的认购套数约为高层180套,公寓500套,按照高层平均100,公寓平均50的单套面积计算,本月所监测项目的认购面积4.3万平米;本月成交主要集中在溪语蓝湾、富力新城及北京御湖湾3个项目。其中富力新城本月新推公寓产品,面积43-92平米平层公寓,共计500余套,开盘当天全部售罄,高层产品推出约50套,同样售罄;溪语蓝湾项目处于顺销期,本月认购套数为30套;北京御湖湾8月份同样顺销状态,认购量约100套;其余项目本月依旧处于封盘状态未销售。
 
成交价
从成交价来看,2016年8月香河在售项目价格持续上涨,该区域价格的区间范围为14600-16000元/,价格平均上涨1800元/其中涨幅最为明显的为爱晚大爱城,其高层产品还未加推,对外报价16000元/㎡,涨幅达到4000元/㎡;其次为北京自在城,项目报价16000元/㎡,相比上月销售价格上涨2200元;秀兰左岸小镇排卡阶段,给客户报价15500元/㎡,上涨了1500元;香城壹号、溪语蓝湾及五矿万科城未开盘,同样有近千元的涨幅。
 
3、燕郊区域
销售情况
从成交量来看,2016年8月燕郊在售的项目仅御东郡推出了132套公寓产品,去化约60套,碧桂园时代城推出约200套高层房源,基本售罄,其余项目均处于封盘或无房的状态。首尔甜城本月住宅产品九里香堤仍未开盘;嘉都预计今年年底或明年初再推新房源;天佑爱上岛还剩余8#、9#待售,具体开盘时间待定;天洋城4代预计下月初开盘,汇福悦榕湾开盘时间未知;
 
成交价
从成交价来看,2016年8月燕郊区域在售住宅项目的价格区间为20000-31000元/平米,价格差距较大,各项目推售产品不同;首尔甜城报价为洋房价格30000元,御东郡MINI墅价格31000元,嘉都本月主推公寓产品20000元,中骏四季花都目前已是清盘状态,价格21000元,天佑爱上岛、天洋城4代及碧桂园时代城分别为24000元、26500元及27000元。
 
4、大厂区域
销售情况
2016年8月大厂区域所监测项目已经开始正常蓄客,早安北京即将加推35、36、43、44、45、46、47号楼约280套,开盘时间待定,对外报价20000元左右;世贸萨拉曼卡持续对公寓产品进行蓄客,预计10月开盘,路劲国际阳光城二期高层排卡中,对外报价约16000元;孔雀城高层及星光城基本都处于清盘状态。
 
5、固安区域
重点监测项目:城市之光、建投御湖园、绿宸万华城、金海太阳公园、春辉时代金第、龙TOWN铂悦山、新绎·上水颐园、牛驼温泉孔雀城、三盛国际城
 
成交量
从成交数据来看,固安本月监测项目共计成交486套房源,其中高层388套,别墅98套。高层项目中,本月主力成交为城市之光、绿宸万华城及春辉时代金第;城市之光本月加推5#高层,共计160套,73-107平米,当月售罄;绿宸万华城本月陆续少量加推,本月成交60套左右;春辉时代金第本月销售5#共计168套,当月售罄;其他高层项目建投御湖园、金海太阳公园、龙town本月无房源销售,未成交;低密度项目中,本月主力成交为牛驼温泉孔雀城项目,推出6.4期联排产品,98套,当月售罄,三盛国际城本月无可售房源,排卡中;新绎上水颐园处于停盘状态。
 
成交价:
从成交价格来看,固安城区高层项目均价普遍在13000-15500元/平米之间,环比涨幅明显,且成交项目均捆绑车位销售,隐形提升价格。城市之光本月新加推房源成交价13200元左右,绑定30万车位;绿宸万华城本月均价15000-16000元,90平米以下房源绑定12万车位;春辉时代金第本月均价13000元,捆绑25万车位;牛驼片区低密度项目中,本月成交的牛驼温泉孔雀城联排产品单价14000-15000元不等。

 6、涿州区域
重点监测项目:华融现代城、高铁新干线、K2狮子城、三利中和城
成交量
从去化情况来看,本月涿州重点监测项目共成交228套房源,全部为高层产品,主力成交项目为华融现代城,项目8月推出13#,为全盘最后一栋高层产品,共计200套房源,93-97平米为主,当月售罄,项目后续供应产品为11F小高层;高铁新干线项目本月加推16#洋房,137平米三居,共计28户,当月售罄,后续加推需等待10-11月;k2狮子城本月无房源销售,预计9月推出全盘最后一栋高层8#;三利中和城目前封盘中,开盘时间待定。

成交价:
从成交价格来看,本月涿州监测项目价格持续保持上涨态势,具体项目来看,高铁新城片区的华融现代城项目本月推新,价格在11000元左右,属于低价走量型;高铁新干线本月推出洋房产品,平层单价13500元,顶层达到16000元,首层赠送花园户型单价达到18000元;k2狮子城及三利中和城本月无成交价格。
 
7、涞水区域
重点监测项目:碧桂园九龙湾、世茂一渡青青小镇
成交量:
从成交情况来看,本月碧桂园九龙湾项目进入二期验资排卡阶段,即洋房意向客户出具20万存款证明,别墅意向客户出具50万存款证明,尚未正式排号;一渡青青小镇本月未加推新房源,在售六期叠拼及联排别墅,六期共计128套,目前剩余30套左右,本月去化约15套。

成交价:
从价格情况来看,本月碧桂园九龙湾二期高层报价8500元,叠拼报价13000元,联排报价17000元,具体销售价格仍需等待开盘确定;一渡青青小镇价格未上调,与7月保持一致,叠拼120-140平米,总价140-200万,联排150-200平米,总价200-300万,折合单价约13000-14000元/平米。
 
8、怀来/下花园区域
重点监测项目:八达岭孔雀城、碧桂园·官厅湖、永恒长城里、上谷水郡、荣盛阿尔卡迪亚、恒大文化旅游城、碧桂园北京郡
成交量:
从成交情况来看,本月怀来/下花园片区监测项目共计成交3198套,其中高层1800套,洋房1030套,别墅368套;具体项目来看,本月最大赢家为八达岭孔雀城项目,该项目8月推出9.1期房源,产品类型丰富,包括高层,洋房及联排产品,当月售罄;碧桂园官厅湖项目8月继续去化2.1期房源,洋房去化150套左右,别墅去化80套左右,预计9月排卡2.2期房源;永恒长城里8月6日推出二期洋房及叠拼产品,其中洋房100套左右,开盘即售罄,项目于8月28日加推80套洋房及24套叠拼别墅,相继售罄;上谷水郡本月也迎来了首次开盘,8月14日推出首期别墅产品,包括联排及双拼,其中联排124-178平米,双拼214-236平米,全部精装交房;而荣盛、恒大怀来项目尚未正式开盘;下花园片区的碧桂园北京郡经历了7月首次开盘热销后,预计9月将排卡二期产品。

成交价:
从价格情况来看,怀来/下花园片区高层及洋房产品普遍在9000-11000元价格区间内,而别墅产品(联排)价格普遍达到14500-15000元;具体项目来看,本月八达岭孔雀城项目加推,高层8500-9500元,洋房11000元左右,联排产品中间户15000元,边户可达17000-18000元;碧桂园官厅湖项目价格略低,洋房8800元左右,叠拼及联排分别为11500元及14500元;永恒长城里本月二期开盘,价格相比一期有较大增幅,洋房及叠拼产品分别为10000元及13500元;上谷水郡本月开盘的联排及双拼产品单价约15000-16000元;荣盛及恒大怀来项目尚未定价,碧桂园下花园项目同样价格未定。