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2018吉首房地产市场年报

 
 
  • 一级市场分析
     
  • 二级市场分析
     
  • 重点项目分析
     
  • 2019市场预判
 
 
 
        2018年,房地产市场调控“稳扎稳打”,“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调,总体上,房地产市场保持着平稳运行,逐步回归理性,楼市过热和房价上涨势头过快现象都已有效遏制。从行业政策走向来看,2018年末虽然有个别城市出现放松迹象,但短时间内较难有针对房地产行业的刺激性政策出台。预计2019年部分城市的限制性政策或将有微调放松,但不会偏离房住不炒、因城施策的调控主基调。一方面,核心一二线城市有望加快预售证审批并开闸网签备案,供应量价将逐步回归正常水平,另一方面,二线及三四线城市在市场下行及高库存压力下,调控政策或将有所松绑。对于企业而言,弱市之下仍将把加紧项目去化、保证现金流放在首位。同时,在调控政策逐步松绑的预期下,货量安排或将主要集中在下半年。

        自去年底深耕三四线城市的“房企一哥”碧桂园进驻吉首,迅速在老城区和经开区拿地,到今年5月恒大进驻经开区,房企大鳄的到来打破了吉首市场传统局面,新盘层出不穷,各开发商跟风涨价,客户“买涨不买跌”的心理使得今年市场量价齐升,上半年多数项目以蓄客、认筹、小规模放量为主, 8月份多个项目集中开盘,价格小幅上涨,但进入 “金九十银”后市场后劲明显不足,直至年底一直呈下行趋势,主要因为市场需求有所透支,价格接近饱和状态,市场热度明显降温。多数计划年底开盘的项目延迟推售时间,多个楼盘开发商持观望态度。

 
 


一、一级市场分析

【重要观点】下半年土地供应密集、成交寡淡,成交价格持续看涨,外来大鳄伺机而动

        2018年度吉首土地市场从供应层面看,下半年开始表现活跃,共推出61宗商品房用地,其中住宅用地52宗,商业用地9宗;但从土地成交层面看,全年共成交商品房用地13宗,其中11宗为住宅用地,2宗商业用地,土地成交率仅为21%,土地市场出现这种情况,无非以下两个原因:①2018全年土地供应集中在乾州新区及雅溪片区,该两大区域非城市主要发展方向,因此导致开发商拿地热情骤减。②目前热点区域土地价格持续攀升,本土化企业普遍资金实力一般,各企业投资节奏进一步放缓,因此拿地十分谨慎。
从2018已经成交的土地来看,品牌房企争相进军,碧桂园、恒大及中铁均在2018年有所斩获,吉首碧桂园项目已经竞得其项目二期地块,中铁在高铁新区成交460亩住宅用地,恒大在雅溪及高铁新区均有所布局,同时中建、中粮等开发企业也有意进军高铁新区及经开区板块,未来市场竞争日趋激烈。

土地市场供应情况:


        2018年下半年吉首土地市场进入大规模集中出让的时期,共计出让面积214.09万㎡,其中住宅用地183.25万㎡,商业用地30.84万㎡,所推出的土地集中供应在乾州新区及雅溪片区。由于各地块位置不同,22-192万/亩的地价也相差甚远,高铁新区及经开区作为今年热点板块,地块供应价格同样居高不下。

【商品房土地供应列表】

宗地位置 土地性质 成交面积
(万
总建筑面积(万 容积率 起始价格
(万元)
起始楼面价
(元/
公告时间 起始地价
(万/亩)
湘西经济开发区 商业居住用地 0.69 2.40 下限:1.0
上限:3.5
995 415 2018/6/13 97
雅溪原州水校南侧 商业居住用地 2.62 7.87 下限:1.0
上限:3.0
7540 958 2018/5/31 192
沙子坳社区黄连洞碧桂园北侧 商业居住用地 6.99 9.79 下限:1.0
上限:1.4
8866 905 2018/6/1 85
沙子坳社区黄连洞碧桂园北侧 商业居住用地 6.94 9.72 下限:1.0
上限:1.4
8796 905 2018/6/1 85
沙子坳社区黄连洞碧桂园北侧 商业居住用地 4.70 11.28 下限:1.0
上限:2.4
9626 853 2018/6/1 137
乾城大道市公安局旁 商业居住用地 0.92 3.30 下限:1.0
上限:3.6
1566 475 2018/6/1 114
吉首市乾南产业园 商业居住用地 2.78 8.35 下限:1.0
上限:3.0
4372 523 2018/6/1 105
乾州办事处小庄村 商业居住用地 0.91 1.37 下限:1.0
上限:1.5
1018 744 2018/6/1 74
乾州办事处火车站货场旁 商业居住用地 1.95 3.90 下限:1.0
上限:2.0
2986 766 2018/6/14 102
大田社区宗南农机旁(老城) 商业居住用地 4.83 14.48 下限:1.0
上限:3.0
8306 574 2018/6/14 115
峒河办事处大田社区 商业居住用地 1.94 3.63 上限:1.87 1043 287 2018/6/14 36
乾州办事处文心东路南侧 商业居住用地 2.60 6.23 下限:1.0
上限:2.4
2950 473 2018/7/9 76
商业居住用地 1.75 4.20 下限:1.0
上限:2.4
1988 474 2018/7/9 76
乾州办事处文心路与乾城大道交叉口(高铁新区) 商业居住用地 6.12 21.43 下限:1.0
上限:3.5
8359 390 2018/7/9 91
商业居住用地 6.27 21.93 下限:1.0
上限:3.5
8565 391 2018/7/9 91
吉首市乾州新区 商业居住用地 4.36 10.47 下限:1.0
上限:2.4
4742 453 2018/7/9 73
吉首市乾州新区 商业居住用地 3.15 7.56 下限:1.0
上限:2.4
3420 453 2018/7/9 72
吉首市乾州新区 商业居住用地 3.80 9.12 下限:1.0
上限:2.4
4098 449 2018/7/9 72
乾州办事处兴隆社区 商业居住用地 0.77 2.91 下限:1.0
上限:3.8
1920 660 2018/9/3 167
乾州办事处兴隆社区金坪路与滨江新城旁(经开) 商业居住用地 3.46 11.77 下限:1.0
上限:3.4
8579 729 2018/9/3 165
乾城大道树岩桥村部 商业居住用地 0.60 1.81 下限:1.0
上限:3.0
1516 838 2018/9/3 168
湘西经济开发区 商业居住用地 2.74 9.60 下限:1.0
上限:3.5
6900 718 2018/9/11 168
湘西经济开发区 商业居住用地 5.63 11.25 下限:1.0
上限:2.0
11720 1041 2018/9/11 139
砂子坳社区三中对面碧桂园道路坎下 商业居住用地 0.20 0.40 下限:1.0
上限:2.0
395 987 2018/9/12 132
乾州办事处塘坝冲 商业居住用地 0.88 2.63 下限:1.0
上限:3.0
1350 513 2018/9/12 103
乾州办事处塘坝冲 商业居住用地 0.62 1.87 下限:1.0
上限:3.0
958 513 2018/9/12 103
砂子坳社区三中对面 商业居住用地 1.51 2.26 下限:1.0
上限:1.5
3413 1509 2018/9/12 151
峒河办事处新桥社区雷公井 商业居住用地 0.07 0.15 下限:1.0
上限:2.2
151 1006 2018/9/30 148
吉首市二四五队地勘路旁(乾州) 商业居住用地 0.11 0.26 下限:1.0
上限:2.4
196 750 2018/9/30 120
乾州办事处兴隆社区金坪路与滨江新城旁 商业居住用地 3.46 10.38 下限:1.0
上限:3.0
8579 826 2018/10/12 165
乾城大道树岩桥村部 商业居住用地 0.60 1.81 下限:1.0
上限:3.0
1516 838 2018/10/12 168
峒河大田社区宗南农机旁 商业居住用地 4.83 14.48 下限:1.0
上限:3.0
8306 574 2018/10/26 115
乾州街道文心东路南侧 商业居住用地 15.06 27.10 上限:1.8 7430 274 2018/10/26 33
吉首市镇溪办事处沙子坳社区公跨铁大桥左侧 商业居住用地 0.06 0.12 下限:1.0
上限:2.0
92 755 2018/10/31 101
峒河办事处上佬水管所 商业居住用地 0.50 1.01 下限:1.0
上限:2.0
570 565 2018/10/31 75
吉首市三岔坪(城西) 商业居住用地 5.21 11.46 下限:1.0
上限:2.2
7545 658 2018/11/14 97
吉首市三岔坪(城西) 商业居住用地 4.84 10.64 下限:1.0
上限:2.2
7001 658 2018/11/14 97
吉首市三岔坪(城西) 商业居住用地 3.04 6.69 下限:1.0
上限:2.2
6347 949 2018/11/14 139
吉首市三岔坪(城西) 商业居住用地 6.80 14.97 下限:1.0
上限:2.2
9588 640 2018/11/14 94
吉首市三岔坪(城西) 商业居住用地 4.93 10.85 下限:1.0
上限:2.2
5172 477 2018/11/14 70
吉首市三岔坪(城西) 商业居住用地 2.31 5.08 下限:1.0
上限:2.2
4651 916 2018/11/14 134
乾州办事处大庭村 商业居住用地 3.20 8.00 下限:1.0
上限:2.5
4495 562 2018/11/16 94
乾州办事处大庭村 商业居住用地 3.14 7.86 下限:1.0
上限:2.5
4416 562 2018/11/16 94
乾州办事处大庭村 商业居住用地 2.72 6.81 下限:1.0
上限:2.5
3824 562 2018/11/16 94
乾州办事处大庭村 商业居住用地 2.47 6.17 下限:1.0
上限:2.5
3470 562 2018/11/16 94
文心东路与乾城大道交叉口东南侧 商业居住用地 6.12 17.14 下限:1.0
上限:2.8
10117 590 2018/11/22 110
文心东路与乾城大道交叉口东南侧 商业居住用地 3.44 9.64 下限:1.0
上限:2.8
5691 590 2018/11/22 110
文心东路与乾城大道交叉口东南侧 商业居住用地 6.27 17.54 下限:1.0
上限:2.8
10357 590 2018/11/22 110
乾州办事处原七一化工厂 商业居住用地 6.28 21.97 下限:1.0
上限:3.5
13657 622 2018/12/21 145
乾州办事处原七一化工厂 商业居住用地 6.08 21.27 下限:1.0
上限:3.5
13224 622 2018/12/21 145
镇溪办事处雅溪社区209复线与科技园路之间 商业居住用地 6.72 18.82 下限:1.0
上限:2.8
18223 968 2018/12/21 181
镇溪办事处雅溪社区210复线与科技园路之间 商业居住用地 5.27 14.75 下限:1.0
上限:2.8
14289 969 2018/12/21 181
镇溪办事处雅溪社区 商业用地 7.64 11.47 上限:1.5 2565 224 2018/6/1 22
雅溪高速路口吉首监狱旁 商业用地 8.63 17.26 上限:2.0 3801 220 2018/6/1 29
雅溪高速路口吉首监狱旁 商业用地 3.40 6.79 上限:2.0 1496 220 2018/6/1 29
乾州办事处小庄村 商业用地 0.91 1.37 上限:1.5 1018 744 2018/6/1 74
乾州东区溶江锰业支路 商业用地 0.33 0.59 上限:1.8 405 682 2018/6/12 82
乾州办事处大庭村 商业用地 2.93 0.00 / 3746 / 2018/6/12 85
峒河办事处大田社区 商业用地 1.67 0.84 上限:0.5 2292 2744 2018/6/12 92
乾州办事处兴隆社区 商业用地 4.42 6.63 上限:1.5 6430 970 2018/6/12 97
湘西经济开发区 商业用地 0.90 2.71 上限:3.0 1815 670 2018/8/17 134
 
 
土地市场成交情况:


        中国土地网成交信息实现,2018年吉首土地共计成交41.88万㎡,成交率为19.6%,按最高容积率测算合计成交建筑面积约128.9万㎡,土地成交金额8.1亿元。土地成交全部集中在经开区板块,老城区和乾州新区均无成交地块。这也意味着未来近几年经开发依旧为城市重点开发区域,也是新项目开发与销售的聚集地,势必分离老城区和乾州新区的居住人口密度及购房需求。

        据业内人士称,中铁已在12.28号成交高铁新区460亩住宅用地,地价约70万/亩,楼面价约600元/㎡,目前高铁新区作为新的热点区域,恒大、中建、中粮等均有意进驻,未来势必将成为经开、高铁两片区相争的局面。

【住宅用地成交情况】

宗地位置 占地面积(万㎡) 容积率 建筑面积(万㎡) 成交价
(万元)
地价
(万/亩)
楼面价
(元/㎡)
受让单位
湘西经济开发区滨溪路(规划) 6.52 下限:1.0
上限:3.0
19.6 9296 95 475 湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司
湘西经济开发区工业大道 6.52 下限:1.0
上限:3.0
19.6 9290 95 475 湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司
湘西经济开发区 1.55 下限:1.0
上限:3.5
5.4 4926 211 905 湘西自治州吉凤投资开发有限责任公司
湘西经济开发区 1.71 下限:2.0
上限:3.5
5.9 5602 218 936 湘西自治州吉凤投资开发有限责任公司
湘西经济开发区学院路与丰达路交汇处 6.87 下限:2.0
上限:3.0
20.6 8755 85 425 湘西吉首武陵房地产开发有限公司湘西经开区分公司
湘西经济开发区学院路 7 下限:1.0
上限:3.5
22.8 13707 140 600 湘西恒玺置业有限公司
湘西经济开发区丰达路 0.95 下限:3.5
上限:4.0
3.8 2843 199 747 湘西宏信蓝天置业有限公司
湘西经济开发区双河路 2.68 下限:1.0
上限:3.5
9.4 5773 143 615 湘西同华置业发展有限公司
湖南湘西经济开发区工业大道 0.69 下限:1.0
上限:3.5
2.4 995 97 415 湘西成德置业有限公司
湘西经济开发区学院路 0.84 下限: 1.00     上限: 3.50 2.9 5280 421 1803 湘西兰天武陵投资有限公司
湘西经济开发区学院路 6.25 下限: 1.00     上限: 2.00 12.5 11720 125 937 湘西昕煜置业有限公司
 
全年住宅用地共成交12宗,总成交土地面积41.11万㎡,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积125万㎡,总成交金额7.8亿元,平均地价127万/亩,平均楼面地价625元/㎡。

【商服用地成交情况】

宗地位置 占地面积(万㎡) 容积率 建筑面积(万㎡) 成交价
(万元)
地价
(万/亩)
楼面价
(元/㎡)
受让单位
湘西经济开发区武陵山大道和长潭路交汇处 0.33 下限: 1.00     上限: 3.50 1.1 1020 204 874 湘西自治州永晟房地产开发有限公司
湘西经济开发区学院路与工业大道交汇处 0.9 下限: 1.00     上限: 3.0 2.7 1815 134 670 湘西宁儿生殖医学医院有限公司
 
全年商服用地共成交2宗,总成交土地面1.24万㎡,以各地块容积率上限计算,折合成交总建筑面积3.88万㎡,总成交金额0.28亿元,平均地价169万/亩,平均楼面地价772元/㎡。

【吉首2018年土地成交位置图】
备注:因个别土地成交信息内没有明确土地具体位置,以下附件仅对明确了具体位置的地块进行相应标准。

土地市场小结:

        经历了两年市场去库存的调整,2018年在土地市场供应上有所增加,经开区等热点板块持续受追捧,同时地价水涨船高,但在市场下行、流拍土地数量增加的影响下,成交量明显下降。成交结构方面,整体成交结构依旧以住宅用地居多,相对较为稳定。



二、二级市场分析
【吉首市场板块划分】(本报告仅监测各区域重点项目)

 
【吉首市1月-12月整体成交情况】
【重要观点】2018年吉首市场热度持续蔓延,经开区热度不退,一线房企带动市场整体价格上扬。成交产品结构依旧以高层产品为主,低密产品受供应影响成为市场稀缺型产品。

2018年吉首市楼盘销售额排名统计:

排名 区域 项目名称 销售套数 销售额
(亿元)
成交均价
(元/
1 老城区 海盟·吉盟天下 1700 8.0 4557
2 经开区 碧桂园中央公园 984 7.9 6476
3 老城区 吉首碧桂园 551 6.4 6443
4 经开区 状元首府 1050 6.1 5200
5 经开区 恒大御龙天峰 923 5.4 7117
6 经开区 名门江山 629 4.0 5080
7 经开区 仁安·御香山 297 2.8 6360
8 乾州新区 诚信·御景园 461 2.4 4150
9 乾州新区 华商国际城 525 2.3 5014
10 老城区 吉首大汉新城 250 2.2 4436
11 老城区 檀香山 385 1.6 4513
12 乾州新区 文峰豪庭 128 0.7 4500
 

整体市场成交量:


从成交量来看,吉首市商品房市场积极放量,成交量同比去年涨幅显著,主要受碧桂园、恒大等知名房企进驻吉首带来的席卷冲击,前三季度供应量突出,成交走势一路攀升,直至第四季度市场有所降温,逐步回归理性。
2018年1月至12月重点监测的在售及待售项目共16个,共成交约7883套商品房,按照今年市场高层/小高层在售主力户型套均面积110㎡计算,去化面积约86.7万㎡,与2017年新建商品房网签面积69.35万㎡同比成交量上涨了约25%。其中老城区共成交约2886套,总占比约37%;乾州新区共成交约1114套,总占比约14%;经开区共成交约3883套,总占比约49%。

整体市场成交价:

备注:成交均价为各区域代表项目毛坯价格。
从成交价来看,经开区市场价格一直处于全市领跑位置,主要与其近几年新区规划及“概念炒作”有关系,同时碧桂园、恒大等知名房企进驻,成为价格上涨的主要推手。
        经开发拥有吉首最好的教育资源,也是传闻中州政府搬迁地,为近年最炙热区域,别墅成交均价约11000元/㎡,高层成交均价约5427元/㎡,洋房成交均价约6500元/㎡;老城区起步早、配套齐全,是传统居住区,别墅成交均价约10000元/㎡,高层成交均价约4612元/㎡,乾州新区由于缺乏实质性发展,一直处于不温不火的状态,别墅成交均价约6300元/㎡,高层成交均价约4555元/㎡。

代表项目上半年下半年销售情况对比:



【重要观点】从半年度成交量对比来看,上半年延续2017高热度,市场成交火热,需求得到大量释放,下半年市场出现疲软,成交有所萎缩,价格方面全年小幅攀升。
从代表项目上半年与下半年成交对比可看出,上半年成交量明显高于下半年,尤其吉首碧桂园,从17年12月30日开盘至今,全年去化呈下降趋势,下半年去化速度十分缓慢,价格涨幅较少,海盟吉盟天下和碧桂园中央公园上半年成交均明显高于下半年,碧桂园中央公园以量换价,下半年成交价格下降。
 
高层/小高层产品成交套数:

从成交量来看,吉首2018年全年高层/小高层共成交约7373套,占总成交比约94%,28-33层高层产品占据市场主力位置,小高层产品较少,只有吉首碧桂园和碧桂园中央公园有少量小高层产品;从成交项目来看,海盟吉盟天下领衔市场,共成交约1700套房源,其次分别为碧桂园中央公园和状元首府位列二三位。
 
高层/小高层产品成交均价:


从成交价来看,高层/小高层产品经开区成交均价最高,约5427元/㎡,老城区成交均价约4612元/㎡,乾州新区成交均价约4555元/㎡。

别墅/洋房产品成交套数:

从成交量来看,吉首2018年全年别墅/洋房供应套数约77套,成交约59套,去化率约77%,别墅洋房产品市场供应量十分有限,从供销比来看,去化率较高,由此可见低密产品存在一定的市场需求和发展空间。
仁安御香山今年别墅基本没有供应量,处于断档阶段,洋房全年仅推出2栋楼,约56套,吉首碧桂园共10套别墅,去化9套,去化率约90%,诚信御景园今年共推出10套别墅产品,去化9套,去化率约90%。
 
别墅/洋房产品成交均价:

从成交价来看,经开区别墅成交均价最高,约11000元/㎡,洋房成交均价约6500元/㎡,老城区别墅成交均价约10000元/㎡,乾州新区别墅成交均价较低,约6300元/㎡。

市场存量情况:

对重点项目监测进行数据统计,已探明的市场供应套数约15400套,存量最大的区域为老城区(6072套),其次分别为经开区(4956套)和乾州新区(4372套)。
备注:针对重点监测的项目已探明的后期供应套数进行的数据统计。
 
【吉首市1月-12月各区域成交情况】
1.     老城区
成交量:

【重要观点】放量充足,供需平衡,成交稳定,价格小幅上扬
        从成交量来看,目前重点监测的老城区共4个在售项目、1个待售项目,分别为檀香山、吉首碧桂园、海盟吉盟天下、吉首大汉新城、科进御龙湾(待售),其中仅吉首碧桂园为新入市销售,其余均为老项目后期销售;老城区虽然在售项目数量有限,但因其属于传统生活聚集区,客户认可度较高,因此整体市场去化情况良好,个别项目开盘即售罄;今年共去化约2886套,上半年仅吉首碧桂园和吉盟天下2个项目在售,檀香山和大汉新城项目以蓄客为主,下半年8月多个项目集中开盘,成交量突增,9月至11月以顺销为主,进入12月后多个项目开盘(檀香山12月1日开盘、吉首碧桂园12月3日加推17#、海盟吉盟天下计划下月底开盘),抓住年底最后的冲刺机会,加速资源回笼。刚需大盘海盟吉盟天下项目成交量最高,成交约1700套,总占比约59%,吉首碧桂园项目于去年12月30日首次开盘,截至目前共成交约551套(含9套双拼别墅),总占比约19%,檀香山项目共成交约385套,总占比约13%,上半年以公寓产品蓄客为主,长达半年的蓄客积累,于8月12日开盘,共推出240套,户型面积35-65㎡,户型面积小、总价低,购买目的以投资为主,开盘销售情况较好,当日去化225套,去化率高达约94%,截至目前公寓产品共剩余8套,高层产品趁热打铁,从9月份开始蓄客,于12月1日推出约300套,户型面积70-130㎡二居三居,截至目前剩余约100套,去化率约67%;吉首大汉新城项目共成交约250套,总占比约9%,全年销售额约2.2亿元(含去年已售但今年网签的600多套),上半年以二期高层产品蓄客为主,8月11日开盘,户型面积100-127㎡三居四居,当日去化率高达约95%,目前三期高层产品认筹中,户型面积105-160㎡的三居至四居,开盘时间不确定;科进御龙湾于2019年1月1日临时售楼处开放,项目共480套房源,均为高层,预计明年5月后开盘。


成交价:


        从成交价来看,老城区项目成交价格普遍在8月开盘时上调了2%-9%,进入年底冲击阶段,返乡置业购房需求促使12月计划开盘的项目销售报价微涨。吉首碧桂园上半年成交均价约6200元/㎡(含1500元/㎡的精装修),下半年成交均价约6500元/㎡,价格环比上涨了约4.8%,另双拼别墅成交均价约10000元/㎡;海盟吉盟天下成交均价全年小幅微涨,上半年成交均价约4300元/㎡, 8月开盘时成交价格约4600元/㎡,较之前上涨了约7%, 11月份成交均价约4750元/㎡,价格再次上涨了约3.3%,涨价原因一方面剩余房源量稀缺,另一方面年底返乡置业需求促使价格上调;檀香山公寓蓄客阶段报价约4300元/㎡,前期认筹情况较好,开盘时对价格进行了上调,成交价格约5000元/㎡,12月份开盘的高层产品成交均价约4450元/㎡;吉首大汉新城二期高层上半年蓄客时报价约4000元/㎡,8月开盘成交均价约4450元/㎡,因开盘去化情况较好,后期销售价格微涨,目前三期高层蓄客阶段,销售报价约4600元/㎡。
板块
划分
项目名称 营销阶段 在售面积区间
本年销量
(套)
成交均价
(元/
库存量
(套)
客群来源
老城区 檀香山 一期尾盘
二期在售
公寓35-65
高层70-80两居,110-130三居
385 公寓5000
高层4500
一期公寓约20套
二期高层约100套
高层购买周边县城及市区客户均有,公寓产品以市区客户居多
吉首碧桂园 一期尾盘 小高层142/185/262
别墅360/480
551 高层6500 一期高层45套,别墅1套,二期约1500套 60%以全市中高端改善型置业为主,40%下辖区县客户
海盟·吉盟天下 二期三期
在售
高层45一居,89两居,105-125三居 1700 高层4750 二期/三期高层
约566套
70%以周边区县进城购房客户为主,主要考虑老城区配套较为齐全,生活方便
吉首大汉新城 三期一批次认筹 80-90两居,100三居,125四居 250 报价4600 二期高层2套
三期高层360套
紧邻吉首第一小学,为子女上学购房客户较多
科进御龙湾 待售 81两居,129/131三居,147四居 - - 共480套高层 临时售楼处开放于2019.1.1开放
 


2.     乾州新区

成交量:

【重要观点】上半年供应十分有限,下半年新老盘交替, 刚需改善盘为主
从成交量来看,目前重点监测的乾州新区共3个在售项目、1个待售项目,分别为诚信御景园、华商国际城、文峰豪庭、诚信华府(待售),其中诚信御景园、文峰豪庭均为新盘,华商国际城为老项目后期销售,与老城区和经开区相比,乾州新区从地理位置、公建配套、未来规划等方面的竞争力较弱,而区域在售项目数量少,新增供应量有限,共去化约1114套其中诚信御景园去化约461套(含9套双拼别墅),华商国际城去化约525套,华商国际城为老项目销售,且处于尾盘阶段,7月22日开盘最后一栋高层,已全部售罄,11月18日开盘最后一栋公寓,开盘当日去化约160套,截至目前剩余约2套,文峰豪庭于12月首开,全盘共632套高层房源,首开160套,去化约128套,去化率约80%,目前新推1栋楼约100套房源,认筹中,开盘时间未定;诚信华府在州医院西边靠山位置(离本案较近),一期7栋高层约800套房源,户型面积120-140㎡,目前推出200套团购房源,团购价格3980元/㎡,开盘时间预计2019年1月或2月,二期为别墅产品,但具体产品信息未出。
 
成交价:

从成交价来看,乾州新区在售项目上半年价格主要采用低报高开策略,下半年开盘价格呈下降趋势,成交价格实际低于前期报价;诚信御景园高层首期以“团购”名义销售,成交均价约3800元/㎡,二次开盘成交均价约4500元/㎡,价格上涨了约18%,双拼别墅前期报价约10000元/㎡,成交均价约6300元/㎡;华商国际城高层前期报价约4500元/㎡,成交均价约5000元/㎡,公寓产品前期报价约5500元/㎡,开盘成交均价约4800元/㎡,盛世豪庭暂未出价格。

板块
划分
项目名称 营销阶段 在售面积区间
本年销量
(套)
成交均价
(元/
库存量
(套)
客群来源
乾州
新区
诚信·御景园 一期在售
别墅在售
98-129两居,130-135三居,146-180四居
双拼260-290
461 高层4150
别墅6300
高层约533套,
双拼别墅
约1套
商铺双层商铺约23席
成交客户以吉首市刚需刚改为主,部分周边下县客户,以居住为主
华商国际城 公寓在售 高层70、80二居,120三居,140四居,
公寓40-50
520 高层5000公寓4800 高层售罄
公寓
约2套
本地市区客户为主约60%,周边县城客户40%,投资及自住需求均有
文峰豪庭 3号楼认筹中 高层125-150三居四居 128(6/7号楼去化) 4500 高层约504套 成交客户以吉首市刚需刚改为主,部分周边下县客户,以改善型居住为主
诚信华府 待售 120-140三居四居 - 团购报价3980 高层约800套 项目临时接待中心在世纪广场诚信展厅
 
3.     经开区
成交量:
【重要观点】新盘井喷,老盘跟进,百花齐放,集中开盘,量价齐升




从成交量来看,目前重点监测的经开区共5个在售项目、2个待售项目,分别为仁安御香山、碧桂园中央公园、恒大御龙天峰、名门江山、状元首府、武陵书香苑(待售)、江山御景(待售),其中碧桂园中央公园、恒大御龙天峰与名门江山均为今年入市的纯新盘,经开区近年来受区域规划利好因素影响,是目前最炙热的开发区域,各大知名房企进驻开发,今年新盘如雨后春笋般冒出,也是目前最受购房者青睐的置业区域;经开区在售项目上半年以蓄客、顺销为主,下半年多个项目开盘销售,以小频次批量推售为主,全年共去化约3883套其中仁安御香山去化约297套,全年以三期少量高层蓄客、开盘为主,少量洋房加推,别墅基本处于断档阶段,碧桂园中央公园从5月首开至今共去化约984套,恒大御龙天峰9月首开至今共去化约923套,名门江山在售二期高层,全年推售货量有限,仅7月和11月2次开盘,全年共化约629套,状元首府自7月开始蓄客,11月开盘当日售罄,去化约1050套,成为今年吉首市场上最大的一匹“黑马”,热销原因一方面为学区房,坐享3所学校配套,另一方面开盘价格明显低于周边其他楼盘,面积小、总价低赢得刚需刚改客户青睐,项目后期剩余3栋楼,根据销售员口径极可能为自留房,此项目政府持有40%股份,因此定价较低,武陵书香苑和江山御景为新入市项目,武陵书香苑全部为高层产品,江山御景为高层和别墅产品,开盘时间均未定。

成交价:

从成交价来看,恒大御龙天峰为区域最高价格,首开成交均价约7000元/㎡,12月成交均价约7400元/㎡,环比上涨了约5.4%,其次为碧桂园中央公园,首开成交均价约6700元/㎡,12月成交均价约6300元/㎡,环比下降了约5.9%,成交价格全年呈下滑趋势,以价换量,快速变现为主要策略,目前主要采用特价房形式变相降价销售;状元首府蓄客阶段对外报价约5700元/㎡,开盘当日成交均价约5000元/㎡,项目紧邻恒大御龙天峰,但以低于恒大御龙天峰约29%价格销售,取得了惊人成绩;名门江山7月开盘成交均价约4800元/㎡,11月开盘成交均价约5500元/㎡,全年价格随大势呈低开高走态势,武陵书香苑处于认筹阶段,对外报价约5000元/㎡,江山御景暂无报价。
 
三、重点项目分析
【老城区个案分析:吉首碧桂园】
2018年去化房源551套(含9套别墅),销售额约6.4亿元
吉首第一个智能精装高端改善盘,纯板楼设计是最大亮点,入市时机较佳,基本无竞争对手,但产品定位与市场需求出现偏差, 140㎡户型后期出现滞销。


项目位置: 吉首市人民路市三中对面黄莲洞地块
建筑类型: 小高层、别墅
户型面积: 别墅:360、480㎡
高层/小高层: 142㎡、185㎡、262㎡
销售价格: 6500元/㎡
销售情况: 处于一期尾盘阶段,17号楼于12月3日开盘销售
营销手段: 老带新活动,老业主赠送2年物业费、新业主赠送3年物业费
客户来源: 据业务员口径,客群主要以全市中高端改善型置业为主,少量下辖区县客户,职业特征私营业主、个体商户居多
 
 
吉首碧桂园一期户型配比及去化情况:
格局 面积 总套数 占比 剩余套数 去化率
四居 142 476 80% 45 90%
四居 185 50 8% 0 100%
五居 262 60 10% 0 100%
双拼 360 4 1% 0 100%
480 6 1% 1 83%
总计 / 596 / 46 92%
 
产品信息:吉首碧桂园项目共计20栋楼,约596套房源,户型面积为142-262㎡四居五居,10栋双拼别墅,户型面积为360、480㎡。

销售信息:从2017年12月30日开盘销售至今共去化约550套(含9套别墅产品),去化率约92%,剩余约46套,以142㎡四居为主,在售的17号楼于12月3日开盘,目前剩余9套,待售的20号楼均为142㎡户型约36套;别墅产品共去化9套,其中1套为内部高管自留,其余8套均为客户成交,主要用来自住。

价格信息:小高层成交均价约6500元(含1500元/㎡精装修),别墅成交均价约10000元,项目成交价格涨幅较小,主要因为140㎡户型后期出现滞销,去化速度较为缓慢,下半年价格上涨困难。

项目小结:项目142㎡户型占比最多,我部门7月去项目市场调研显示,185㎡户型售罄,262㎡户型剩余约12套,142㎡户型剩余约130套,直至12月份,185和262㎡户型全部售罄,142㎡户型还剩余约45套房源,142㎡户型上半年月均去化速度约58套/月(月均去化速度=142㎡户型总数-截止7月142㎡剩余套数/6个月),下半年月均去化速度约15套/月, 142㎡户型去化速度明显放慢,出现滞销现象,由此可见142㎡作为豪宅改善型产品,前期的产品定位与市场需求出现了偏差,从户型面积上没有很好的满足高端客户改善置业需求,导致后期销售力不足。
 

【老城区个案分析:海盟·吉盟天下】
2018年去化房源1700套,销售额约8亿,连续两年蝉联吉首市销冠,刚需大盘,经济型户型面积区间,总价较低,成交客户70%来自于周边下县及乡镇


项目位置: 吉首市人民中路129号
建筑类型: 别墅、洋房、小高层、高层
户型面积: 高层45-122㎡
销售价格: 4750元/㎡
销售情况: 二期尾盘阶段,三期销售中期阶段,后期还有8栋楼
营销手段: 系列暖场活动,三期31、33#认筹中交2000抵10000
客户来源: 该项目客群下县客户占比约70%,城区客户占比约30%,过年返乡期间销售情况良好,刚需刚改置业需求各占50%。
 
 
海盟·吉盟天下二期户型配比及去化情况:
格局 面积 总套数 占比 剩余套数 去化率
二居 87 264 12% 0 100%
89 396 18% 0 100%
三居 103 132 6% 3 97%
119 132 6% 5 96%
121 66 3% 1 98%
123 132 6% 2 98%
128 198 9% 5 97%
129 132 6% 10 92%
130 198 9% 3 98%
132 132 6% 4 97%
四居 138 330 15% 7 97%
洋房 120 72 3% 0 100%
总计 / 2184 / 40 98%
 
产品信息:项目二期共计12栋楼,约2184套,其中9栋高层,约2112套,高层户型面积87-138㎡二居至四居,3栋6层洋房,约72套,洋房户型面积约120㎡。

销售信息: 2017年9月首开至今共去化约2144套,去化率约98%,剩余约40套,剩余户型以103-138㎡三居四居为主,均为大户型,且剩余楼层以低楼层为主,因此去化速度明显放缓。

价格信息:洋房成交均价约5500元/㎡,高层因剩余户型面积大、楼层位置差,为快速去化尾盘,二期剩余高层全部以特价房形式销售,成交均价约4550元/㎡。


海盟·吉盟天下三期户型配比:

格局 面积 总套数 占比 31#套数
(认筹中)
33#套数
(认筹中)
一居 47 258 20% / 66
二居 89 388 27% 132 /
三居 110 258 20% / 66
125 258 20% / 66
130 194 13% 66 /
总计 / 1356 / 198 198
备注 三期后面还有8栋楼待售(不含31、33#),约1000套房源
 
产品信息:项目三期共计18栋楼,约2356套,三期今年4月首开,截至目前共推出10栋(含认筹中的31、33#),约1356套,户型面积47㎡-130㎡一居至三居,主力户型以89㎡紧凑二居、110㎡紧凑三居和125㎡舒适三居为主;
销售信息:三期8栋楼分别于4月和8月开盘,截至目前基本售罄,31#和33#共计约396套,计划下月底开盘,目前已认筹约170号,户型面积45-130㎡一居至三居。

价格信息:三期30#、34#在8月份开盘时成交均价4600元/㎡,较之前上涨了约6.5%,本次认筹的31#、33#成交价格约4750元/㎡,价格再次上涨了约3.3%。

项目小结:从推盘节奏方面,项目体量大、开发周期长,主要采用集中蓄客、分批次、小频率推出的推售策略,从产品定位方面,户型面积控制得当,且每个户型都有较多的赠送面积,整体性价比较高,尤其小户型或经济型户型较受刚需和刚改客群的青睐。从定价方面,考虑到大盘去化周期长,以价换量为主策略,整体销售均价低于周边同品质楼盘,8月份随市场大势价格小幅微涨,年底返乡置业需求促使项目价格再次微涨。
 

【乾州新区个案分析:诚信·御景园】
2018年去化房源461套(含9套别墅),销售额约2.4亿元
刚需改善型大盘,价格较低,走量为主,含61套别墅,但受整体规划影响,别墅品质感不强


项目位置: 建新路与乾城大道交汇处(州军分区旁)
建筑类型: 别墅、高层
户型面积: 高层93-135㎡
双拼别墅260-300㎡
销售价格: 高层4500元/㎡,别墅6300元/㎡
销售情况: 11.11号别墅首开,11.26高层首开,12.2高层二开
营销手段: 系列暖场活动
客户来源: 据业务员口径,客群主要以全市刚需刚改客户为主,少量下辖区县客户。
 
诚信·御景园高层户型配比及去化情况:
格局 面积 总套数 占比 剩余套数 去化率
二居 98 66 11% 27 59%
120 33 6% 0 100%
124 33 6% 0 100%
129 66 11% 0 100%
三居 130 66 11% 0 100%
132 33 6% 1 97%
134 66 11% 0 100%
135 33 6% 0 100%
四居 146 99 17% 20 80%
156 33 6% 23 30%
180 66 11% 62 6%
总计 /  594 /  133 77%
 
 
诚信·御景园别墅户型首开套数及去化情况:
格局 面积 总套数 剩余套数 去化率
双拼别墅 263 2 0 100%
286 7 1 90%
289 2 0 100%
总计 / 10 1 90%
 
产品信息:项目建面约65万㎡,共32栋高层,61套双拼别墅,高层分别于11月26日和12月2日两次推出6栋楼,共计约594套,户型面积98-180㎡二居至四居,每个户型均有赠送面积(空中花园或飘窗),主力户型为98-135㎡二居三居,2T3或2T2为主,双拼别墅于11月11日推出10套,户型面积分别为263㎡、286㎡、289㎡(分别赠送地下一层和露台花园)。

销售信息:全年高层共去化约491套,剩余约133套,去化率约77%,剩余以146㎡、156㎡、180㎡大户型为主,16#全部为180㎡户型,开盘去化较差,根据销售员口径16#已封盘停售,预留后期涨价,双拼别墅共推出10套,去化约9套,剩余约1套, 去化率约90%。

价格信息:高层首次开盘主要去化前期积累的“团购客户”,成交价格较低,约3800元/㎡,所开的楼座位置全部为临近马路的1(1个单元)、7(一半房源)、8#楼,二次开盘楼座位置和户型结构均比首次好(开盘楼座为1、3、7、9、16#),且首次开盘成交业绩较好,因此二次开盘成交均价上涨了约18%,约4500元/㎡;双拼别墅前期报价约10000元/㎡,实际成交均价约6300元/㎡。

项目小结:项目体量大、位置稍偏,以价换量为主策略,先期以“团购”名义推售,价格较低,约3800元/㎡,开盘即售罄,12月2日顺势二次开盘,此次推出的房源面积以130-180㎡三居四居为主,且价格上调了18%,去化情况较一般,剩余大户型较多,尤其180㎡楼王户型因去化较不理想已封盘停售,另双拼别墅首期推出10套试水,去化约9套,成交均价约6300元/㎡,且前期没有针对别墅产品做相应宣传推广,成交客户以“主动上门”为主,主要因为今年市场上别墅产品供应量极少,吉首碧桂园别墅于10月已去化90%,仁安御香山今年基本无别墅产品推出,别墅置业需求没有得到很好的释放。
 

【经开区个案分析:碧桂园·中央公园】
2018年去化房源984套,销售额约7.9亿元
项目价格呈高开低走,由于户型单一,且户型设计较一般,区域竞争激烈,销售后劲不足,后期采用特价房形式变相降价,以价换量成为后期主要策略。


项目位置: 湘西经济开发区新州府文化公园旁
建筑类型: 高层、小高层
户型面积: 高层115㎡、140㎡、215㎡
小高层143㎡
销售价格: 6300元/㎡
销售情况: 5月入市,全年多次开盘,目前处于一期尾盘阶段
营销手段: 系列暖场活动、特价房促销活动
客户来源: 据业务员口径,客群主要以全市改善型客户为主,二次或三次以上置业。
 
 
碧桂园中央公园高层/小高层户型配比及去化情况:
格局 面积 总套数 占比 剩余套数 去化率
三居 115 606 55% 116 81%
四居 140 338 31% 75 78%
四居
(小高层)
143 94 9% 0 100%
五居 215 58 5% 1 98%
总计 / 1096 / 192 82%
 
产品信息:项目一期共8栋楼,2栋小高层,6栋高层,房源共计约1096套,户型面积115-215㎡三居至五居,主力户型为115㎡三居和140㎡四居。

销售信息:项目全年共去化约904套,剩余约192套,去化率约82%,剩余户型115㎡三居和140㎡四居为主,低楼层位置居多,为快速变现,多采用特价房方式销售,7、8号楼小高层首期开盘推出,整体体量小,约94套,已全部去化,1号楼大户型215㎡五居也基本全部去化。

价格信息:全年高开低走,价格呈下降趋势,首开价格较高,约6700元/㎡,且一次性推出6栋楼,但开盘去化不理想,后期采用特价房形式变相降价销售,截止到年底成交价格约6300元/㎡,环比下降了约5.9%。

项目小结:项目为碧桂园进驻吉首后,趁热打铁开发的第二个项目,但由于前期产品定位与市场需求出现偏差,且定价高于市场预期,因此开盘去化情况并不理想,115㎡和140㎡户型去化速度缓慢,后期多采用特价房形式变相降价销售。
 
【经开区个案分析:恒大·御龙天峰】
 
2018年去化房源923套,销售额约5.4亿元
学校配套是一大卖点,实景水系样板示范区是营销体验亮点,前期高调入市,价格先发制人,取得了可观业绩,但区域竞争激烈,后期价格上涨空间有限。


项目位置: 经开区学院路与双河路交汇处
建筑类型: 高层、写字楼、公寓 
户型面积: 91-170㎡三居-五居
销售价格: 7400元/㎡
销售情况: 7月入市,9月首开,11月加推,目前去化前期尾货为主
营销手段: 系列暖场活动
客户来源: 据业务员口径,客群主要以全市改善型客户为主,二次或三次以上置业。
 
恒大御龙天峰1-6#高层户型配比及去化情况:
格局 面积 总套数 占比 剩余套数 去化率
三居 91 64 8% 0 100%
三居 98 128 17% 0 100%
三居 106 64 8% 0 100%
三居 110 128 17% 0 100%
三居 117 64 8% 0 100%
三居 120 64 8% 0 100%
四居 135 64 8% 0 100%
四居 137 64 8% 0 100%
四居 168/170 128 17% 10 92%
总计 / 768 / 10 98%
 
 
恒大御龙天峰8#高层户型配比及去化情况:
格局 面积 总套数 占比 剩余套数 去化率
三居 97 64 33% 3 95%
三居 118 64 33% 3 95%
四居 137 64 33% 20 69%
总计 / 192 / 26 86%
 
销售信息:项目全年共去化约923套,剩余约36套,去化率约96%,一期6栋楼9月22日开盘,剩余170㎡大户型,二期8号楼11月加推,剩余137㎡三居,剩余房源主要集中在低楼层和高楼层。

价格信息:项目定价为目前吉首高层产品最高价,首开价格约7000元/㎡(含1600元/㎡精装),首开6栋去化情况较好,11月顺势加推8号楼,价格上涨至7400元/㎡,环比上涨了约5.7%,

项目小结:项目紧邻吉首质量最好的三所学校,教育资源是本案较大卖点,自开盘以来,凭借企业品牌、教育配套、社区规划等价值展现,销售情况良好,但项目定价明显高于市场平均水平,现有价值体现难以支撑后期价格涨幅空间,后期存在疲软可能性。
 

四、2019年市场预判
【2018年小结】全年先扬后抑,量价齐升,需求充分释放,市场后劲不足
        回首2018年,受碧桂园恒大等地产大鳄进驻冲击,吉首市房地产市场经历了全新的洗礼,大小项目伺机入市分羹,老百姓跟风买进,全城掀起购房热潮,商品房成交量价攀升,市场需求得到大量释放,各大项目完美收官;但随着市场供应增多、需求减少,第四季度成交量明显萎缩,成交价格遇瓶颈,多个待售项目持观望态度,整体市场后劲不足。

【产品分析】高层产品为市场主流去化,低密产品供应极少,从市场推售节奏上几乎处于断档状态,从去化速度来看,市场存在一定低密置业需求
        目前市场在售及供应产品以高层为主,主要针对刚需刚改置业需求,洋房别墅产品供应极少,洋房产品仅仁安·御香山项目推出2栋楼,共 56套,去化约41套,去化率73%,别墅产品仅吉首碧桂园和诚信御景园项目有供应,共推出20套,去化约18套,去化率90%,从供应来看,目前市场低密产品较为稀缺,但从去化来看,市场存在一定的低密置业需求。

【土地分析】上半年无新增供应,下半年供应密集,但成交寡淡,成交地块基本都集中在经开区,土地成交价格持续看涨,外来大鳄伺机而动。
        中铁、碧桂园、恒大等房企均在吉首有新的土地布局,一线房企竞争势必十分激烈。本项目宗地南侧紧邻州人民医院地块被诚信房产竞得,目前该项目已经入市,后期同样打造为山地低密型产品,未来将与本案形成直面竞争。

【2019年市场预判】市场供应持续增加,竞争环境呈趋紧走势,市场疲软状态将持续延续,上半年“休养生息”可能性较大,下半年预计有所缓和。
        按照常规开发节奏,今年下半年成交的地块预计于明年入市,年末待售新盘项目层出不穷,2019年市场供应将有增无减,去化压力及竞争环境将愈演愈烈,同时未来竞争的格局将更加多元化,雅西、高铁新区随着房企大鳄拿地,区域概念将逐步形成,因此如本案入市,外在风险主要在于①市场处于调整期,未来竞争环境相对激烈②吉首人均住房自有率很高,中高端置业需求有限,因此若现在进入市场,要用良好的产品品质、优势的配套设施等来吸引客户购房,否则销售难度较大。

(完)