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众创空间——创新型联合办公产品研究

1、 政策背景
中央政策:
2015年1月28日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,确定支持发展“众创空间”的政策措施,为创业创新搭建新平台。3月11日,国务院办公厅下发《国务院办公厅关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》,明确了支持众创空间发展,提出有关众创空间的支持措施,其中重点措施包括:
l   加快构建众创空间:总结推广创客空间、创业咖啡、创新工场等新型孵化模式,充分利用国家自主创新示范区、国家高新技术产业开发区、科技企业孵化器、小企业创业基地、大学科技园和高校、科研院所的有利条件,发挥行业领军企业、创业投资机构、社会组织等社会力量的主力军作用,构建一批低成本、便利化、全要素、开放式的众创空间。
l   降低创新创业门槛:针对众创空间等新型孵化机构集中办公等特点,鼓励各地结合实际,简化住所登记手续,采取一站式窗口、网上申报、多证联办等措施为创业企业工商注册提供便利。有条件的地方政府可对众创空间等新型孵化机构的房租、宽带接入费用和用于创业服务的公共软件、开发工具给予适当财政补贴
6月11日,国务院再次发文《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》,再次提出:
l   加大财政资金支持和统筹力度。各级财政要统筹安排各类支持小微企业和创业创新的资金,支持有条件的地方政府设立创业基金,鼓励对众创空间等孵化机构的办公用房、用水、用能、网络等软硬件设施给予适当优惠
l   落实扶持小微企业发展的各项税收优惠政策。落实科技企业孵化器、大学科技园、研发费用加计扣除、固定资产加速折旧等税收优惠政策。对符合条件的众创空间等新型孵化机构适用科技企业孵化器税收优惠政策。
l   加快发展创业孵化服务。大力发展创新工场、车库咖啡等新型孵化器,做大做强众创空间,完善创业孵化服务。引导和鼓励各类创业孵化器与天使投资、创业投资相结合,完善投融资模式。
地方政策:
国务院政策出台后,众创空间迅速受到广泛关注,各地方政府纷纷批准、授牌众创空间
3月23日,北京首批授牌创客总部、创客空间、北大创业孵化营、清华X-lab、融创空间、京西创业公社等11家众创空间,而中关村创业大街被授予“北京市众创空间集聚区”称号;5月,成都授牌10个众创空间正式授牌,其中互联网、智能软件、文化床位方面为主;6月,杭州市认定17家众创空间,并予授牌;8月,天津认定25个众创空间,并为每个众创空间设立不少于300万的种子基金。
 
二、什么是众创空间?
“众创空间”是科技部在调研北京、深圳等地的创客空间、孵化器基地等创业服务机构的基础上,总结各地为创业者服务的经验之后提炼出的新词,是为小微创新企业及个人创新创业提供低成本、便利化、全要素的开放式综合服务平台,为创业者提供工作空间、网络空间、社交空间及资源共享空间
以下概念推进有助于理解众创空间的概念:


 
 众创空间普遍具有以下特点:
Ÿ   面向公众群体开放,部分采取会员制收取费用,部分不收取费用。
Ÿ   为创业者提供创新活动所必须的材料、设备、设施。
Ÿ   定期提供分享和学习为主导的社交活动,例如创新成果和经验分享,入门课程等。
Ÿ  盈利模式结合了联合办公空间(租金收入)以及孵化器(入股创业团队获得投资回报)的两种模式,收入来源比较多元化,包括了租金、增值服务以及对创业团队的孵化投资回报等。
 
三、众创空间发展模式
根据主导者及发展方式的不同,目前众创空间发展模式主要分为以下六种,本文主要研究模式为第四种“新型地产型”模式。
模式一:企业平台型
◎   主导者:资金实力雄厚的大型科技企业   
◎   发展方式:基于企业现有的技术资源,对创业者进行技术支持及资源服务,鼓励创业者在其现有的技术平台实现突破创新。      
◎   模式特点:1、企业自身拥有高水平管理团队及专业顾问,为创业者提供开放技术平台+产业资源2、为关键技术转化提供资金支持 3、最终目的不是盈利,而是形成优质项目流入端口,扩大企业的市场占有率  
◎   代表案例:百度开发者创业中心、中国联通移动互联网创业中心、腾讯众创空间




 模式二:“天使+孵化”型
◎   主导者:多为民间资本或教育类机构
◎   发展方式:对进驻的项目进行天使投资,并为创业者引入丰富行业经验专家作为导师,传授创业者运营管理、产品设计等经验,以降低风险,提升成功率,实现创业者及投资人双赢。
◎   模式特点:1、对项目甄选条件十分严格 2、为创业团队配备投资人导师或进行创业培训  3、前期属于净支出,对项目进行股权投资,并在后续融资中伺机退出,通过股权溢价实现盈利
◎   代表案例:李开复创新工场、联想之星



模式三:开放空间型
◎   主导者:个人主导,大都曾是互联网从业者
◎   发展方式:为创业者提供基础办公空间,按照工位收取低廉租金,同时提供共享的办公设备及空间,定期邀请创业导师举办讲座。不提供创业投资基金,但与创投机构联系密切,能够为创业者“牵线搭桥”
◎   模式特点:1、相对于其他模式,此种模式对入驻创业者的门槛较低,无需配备先进科技或产业基地,因此入驻的创业团队比较多元化2、定期举办讲座、沙龙等丰富活动 3、不参与创业投资
◎   代表案例:车库咖啡、3w咖啡、科技寺



 
模式四:新型地产型
◎   主导者:大型地产开发商
◎   发展方式:主要靠出租办公位,并提供共享办公设备、网络及出租办公空间盈利,是为解决办公地产供大于求、空置率过高而转型探索的新模式
◎   模式特点:1、主要靠出租工位收费,缩短一次性租赁面积及租赁周期,为小团队创业者提高灵活性2、选址方面要求高,一般处于一线城市的核心商业办公区3、引入导师辅助机制、创业沙龙、天使投资等创业扶持计划
◎   代表案例: SOHO3Q、优客工场




模式五:媒体依托型
◎   主导者:大型媒介平台
◎   发展方式:依托自身庞大的媒介平台,为创业者提供多维度宣传,在极短的时间内为创业项目造势,吸引眼球,扩大用户群体,同时对接各路投资人,形成线上至线下的约谈及投资模式
◎   模式特点:依靠自身媒体平台为创业者多方面扩大知名度,如举办创业大赛,发布持续跟踪报道,快速造势,并形成潜在的投资机会
◎   代表案例:创业邦旗下Bang Camp、36氪旗下氪空间

 

模式六:垂直产业型
◎   主导者:一般由政府或产业协会主导
◎   发展方式:针对某一产业进行定向孵化,招揽特定行业的创业者,提供现有先进产业技术及创业基金,并与专业股权投资基金合作,帮助产业发展,同时政府实现战略目标及资金回报
◎   模式特点:1、具有强烈的政府产业导向性  2、采取“基金+基地”模式,需要依托特定办公环境
◎   代表案例: 中关村云基地、亦庄云基地、上海云基地

 
四、 众创空间与办公地产的关联性
办公地产现状:目前我国办公地产市场呈现出竞争加剧、供应量过剩的局面,由于房地产传统行业效率偏低,反应速度慢,社会资源没有得到有效利用,传统模式下的“拿地、开发、招租”形式导致开发商资金投入量大、运作周期漫长等问题出现,办公地产的开发亟需从“开发”到“运营”的转型。
与众创空间相结合,新兴的联合办公空间应运而生,这种转型将房地产的开发销售模式转变成为了资产运营模式,对于运营商来说,可以将租赁的办公物业在数月的短周期内改造升级,完成二次分散出租,分散出租改变了办公产品的形态,打破了以往以楼层、面积、户型等为标准的出租模式,化繁为简,极大的提高的租赁面积及周期的伸缩性,有助于运营商快速回笼资金,免除了重资产负累,实现轻资产运营。
 
五、创新型联合办公案例分析
1、SOHO3Q
Ÿ   基本信息: SOHO 3Q是SOHO中国于2015年2月发布的新产品,运用线上与线下结合的O2O模式,将SOHO中国的写字楼以短租的形式对外出租,预订、选位、支付等环节均在线上完成,租期及租赁面积可灵活选择。


Ÿ   项目位置:目前已经上线的SOHO3Q共6个,分别位于北京中关村、望京区域及上海外滩等市中心区域,全部为商业办公核心区。



Ÿ   租赁模式SOHO3Q内部有公开台位以及独立办公室两种,根据不同位置、不同面积的办公空间收费标准也不尽相同,以北京的三家3Q为例,位于中关村片区的丹棱SOHO及中关村SOHO办公桌的租赁价格均为500元/人/周,独立办公室价格为650元/人/周;而位于望京片区的望京SOHO办公桌及独立办公室收费标准分别为800元/人/周及1040元/人/周;租赁费中已经包含了物业费、茶水费、网费、电费等费用,最短入驻时间为一周,最长为12个月。
Ÿ   通过目前北京地区上线的三个SOHO3Q租金换算表可以看出,平均单个办公桌占地约5-8平米不等,以周租金500-800元计算,SOHO3Q的日租金可以达到中关村片区11-12.6元/平米/天,远超同片区6-8元的租金水平;望京片区日租金可以达到14.7元/平米/天,远超同片区6-9元的租金水平,甚至超过了CBD甲级写字楼的价格。

【表格:目前已上线运营SOHO3Q租金情况】

 
【表格:CBD、望京、中关村片区部分写字楼租金情况】
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去化状况:从已经上线的运营产品来看,虽然租金较高,但产品仍具有一定的市场认可度。首家望京SOHO3Q于2015年2月运营,初期给予3个月的免租期(2015.06-2015.09),期间SOHO作为一个新的招租期,使项目呈现出火爆满租的局面,利于招租。后续北京三家SOHO陆续开始运营,截止目前望京SOHO出租率达到70%,中关村SOHO及丹棱SOHO出租率也分别接近60%及40%。入驻企业以互联网企业为主导。
【表格:目前已上线运营SOHO3Q去化情况】
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盈利模式:SOHO3Q不对入驻企业投资,其盈利主要通过办公座位的租金收入,提供办公服务收取费用,以及未来潜在的物业升值
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硬件配套:免费的公共空间(休闲区)、咖啡、电话间、Wi-Fi,以及限量免费的会议室和打复印服务。
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软件服务:包括与潘石屹对话、项目创始人交流分享会、演讲技巧培训、理财报告会等针对创业者的交流、培训;还包括旅行分享、烘焙体验、读书会、免费美甲等休闲体验活动。
 
2、优客工场
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基本信息:优客工场由原万科副总裁毛大庆发起,红杉资本、真格基金、创新工场、亿润投资、清创科控等多个投资机构共同联合创立,主要为创业者及小微企业提供低成本的联合办公空间、办公配套、导师指导服务,以及提供社交及贴票、财务、法律等资源整合渠道。

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项目位置:优客工场目前已经签约36个场地,在项目选址上优先选择经济发展平稳、小微企业众多、创业氛围较浓厚的城市,重点选择北京、上海、深圳三个一线城市,广州、南京、杭州、武汉、西安、青岛等重点二线城市也将陆续筹备进驻。目前已上线的首批项目是位于朝阳区CBD区域的阳光100及FESCO·优客工场,预计至2015年底将开业7个场地,提供超过3000个工位。

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运营模式:目前优客工场采取只运营,不持有的轻资产模式,场地获取主要是通过与开发商类合作伙伴进行合作,目前优客工场的办公场地只有1/3是通过纯租赁获取,2/3是合资、合作的形式。
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盈利模式优客工场不对入驻创业团队投资,其盈利主要通过四大渠道:①通过出租长期/短期/临时办公位获取现金流;②各种增值服务,如会议室、公共空间、IT维修等;③后期(预计2015年底)将成立优客商学院,承揽工场内创业服务及专业课程培训,未来将成立优客传媒平台,以增加多元化的盈利渠道;④通过会员体系收费盈利,创业团队加入会员可享受资源及福利。
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收费标准:目前租赁价格分为工位及办公室两种,其中工位收费2196元/月,独立办公室收费2588元/月起,租期1个月至2年不等,以单个工位平均面积5.5-7平米计算,折合每平米日租金10.5-13.3元,月租金314-400元,在同区域属于偏高水平。
【表格:目前已上线阳光100优客工场租金情况】




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去化情况:2015年9月16日,优客工场的第一家旗舰店于阳光100正式开业,总面积接近15000平米,其中包括6000平米健身房,办公面积接近9000平米,总计约1100个工位,开业至目前已经签约的工位近700个,签约进驻创新企业70余家,其中互联网/科技类企业占主要部分,大部分租期为一年

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硬件配套:优客工场配备新风系统、打印设备、网络WIFI、直饮水等,入驻企业可免费使用部分办公资源,包括交流区、接待室、企业库房、电话亭等。免费使用休闲空间,如游戏室、健身区、艺术角、书吧等。
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软件服务①优客工场与多家服务商合作,为入驻的创业团队整合资源,目前已经合作的服务商包括人力资源、财务服务、法律咨询、传媒、投融资服务、生活服务等40-50家,并为入驻团队提供各种优惠活动,包括减免3个月服务费/免会员费/折扣优惠/免费设计/优先权等,在用户与服务商对接的过程中,优客工场不对收益进行分成。 ②优客工场不定期举办社交活动,为创业者提供导师指导及相互交流的机会,如2015年9月举办的“创业者饭局”活动。

 
3、万科云工坊
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基本信息:万科云工坊是万科旗下首个联合办公空间项目,是万科“八爪鱼”战略中的重要一项,“八爪鱼”战略指万科未来除了发展传统住宅业务,还将大力拓展新兴业务,包括传统住宅产品“万科家”、产业聚集区办公综合体“万科云”、长租公寓“万科驿”“万科派”、一站式培训教育MALL“万科塾”、区域型购物中心“万科广场”、社区型体验消费“万科里”、养老业务“万科悦”。万科云工坊是万科进军联合办公市场的第一步。



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地理位置:万科云工坊位于广州天河软件园高唐园区,园区拥有成熟的IT产业氛围和基础,目前园区内有1600余家软件信息企业,包括网易、酷狗、UC等。


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项目规模:万科云工坊位于广州万科云城项目一期,万科云城项目总建面60万平米,一期D栋打造成为创客空间,一楼是机器人咖啡馆,二三楼分别与长城会、微投网合作开办孵化器,四楼即“云工坊”,由于云工坊属于万科首次小规模试水,带有实验性质,因此体量并不大,仅648平米,共有工位约100个左右
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客户类型:首批9家创业团队已经于2015年7月进驻,多数以互联网科技、设计创意类企业为主,基本上全部属于小微企业和初创团队
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盈利模式:云工坊属于万科自建自营的重资产模式,主要通过租金、物业费、以及增值服务费来盈利,资金回笼较缓慢,云工坊引入长城会(互联网商务合作平台)及微投网(O2O股权众筹平台),万科会向两家合作伙伴收取租金,万科后期也将推出孵化器VK Incubator,以增加盈利渠道。
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收费标准:云工坊分为共享式工位以及5-8人独立隔间两种,其中共享工位为500元/人/月,半开放隔间为3000-4800元/间/月不等,全部为拎包入住,入驻企业可免费享有15天的体验办公时间,租期从3-12个月灵活选择。



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配套设施:项目设有演播厅、会议室(最大可容纳12人)、WIFI、打印服务、路演平台(可容纳150人)等商务办公配套以及咖啡厅、茶水间、屋顶跑道、露天烧烤,机器服务人等服务配套。



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软件服务:万科云工坊联合第三方服务商,制定了完善的企业服务体系,从基本服务和增值服务两方面为企业的生存发展提供保障,包括以下几大类:
【表格:万科云工坊企业服务体系1.0内容】
 

【表格:广州万科云工坊往期活动部分列举】
 
六、总结
1、政策背景
从大环境来看,目前国家已经出台多项政策支持众创空间发展,政策利好明显,且目前我国处于大众创业的风口,一线城市第三产业增长势头强劲,互联网、科技等新兴行业存在较大的市场空间,导致大量创业者对价格低廉、办公氛围浓厚、配套完善的办公空间需求量大,联合办公空间目前正处于市场与政策的双重利好背景之下。

2、位置分布
目前我国联合办公空间呈现出一线城市及沿海城市领跑的局面,一方面这些城市办公市场存在较大的租金差价,能够保证项目发起者盈利,其次一线城市创业环境较好,具有较为强劲的需求支撑,但从长远规划来看,随着联合办公空间的火热,部分行业“领头羊”们也已经开始为布局全国做准备。

3、发展现状
从联合办公空间目前发展状况来看,目前仍处于早期探索、尝试的阶段,呈现出“轻资产、重服务”的特点,联合办公市场目前仍是一个相对较小众、特定性强的市场,而目前除SOHO中国、万科等行业大鳄以外,越来越多的开发者同样开始进入这个市场,未来市场竞争将加剧,因此对于资源及专业度相对较弱的开发商而言,进入市场仍需谨慎。

4、客户群体
联合办公空间主要以创业创新型客户及短期租赁客户为主,如互联网金融、创意设计、自由撰稿人等;客户对办公空间的关注点主要集中在交通便捷性、租金、以及使用面积(多为5-9平米/人)三大方面。

5、运作模式
简单来说,大部分发起者以低价租赁闲置物业,经改造后对外招租,并为入驻的微型创业团队提供多重服务,以满足企业在空间、资源、服务及社交需求的功能。少部分为自建自营的重资产模式,如万科云工坊。

6、租赁方式
联合办公空间租赁方式具有强大的灵活性,入驻时限可由一周至两年时间不等,完全按照用户的需求而定,且租赁手续十分简单,通常为在线下单,不要求企业的工商登记证明或账户信息等,只有在申请融资服务和创业扶持服务的时候才会有具体的申请流程及筛选。

7、配套服务
具备基本办公设施,如高速网络、复印打印、会议室、会议设施、活动室、茶水间等。并对入驻企业提供包括法律、财务、人力资源、工商注册、技术支持、媒体宣传、路演活动等多方面服务,服务模式灵活自由,依据企业需求而定。

8、盈利渠道
目前联合办公空间的主要收入来源为租金差价,简单来看就是“二房东”模式,此外增值服务的收费也是盈利渠道之一,但对于初创团队对成本的把控考虑,增值服务盈利相对有限,此外某些联合办公空间能够提供给初创团队一些创业扶持帮助以及融资服务,拓展盈利渠道,如投资/融资的资金来源于项目自身,则项目参股于创业团队,如资金来源于外部投资人,项目会收取相应中介费用。