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房地产众筹模式研究

一、众筹定义
众筹指项目发起人通过互联网向投资人发布其创意,以实物、服务或股权等为回报募集资金的模式。地产众筹指关于房产相关的众筹项目。包括众筹买地、众筹买房、众筹权益等,涉及的房产项目包括海外房产、旅游地产、商业地产以及住宅公寓等。
众筹主要包括三个参与方:筹资人、平台运营方和投资人。筹资人是项目发起人,在众筹平台上创建项目,介绍自己的产品、创意或需求,设定筹资期限、筹资模式、筹资金额和预期回报率等。平台运营方就是众筹网站,负责审核、展示筹资人创建的项目,提供服务支持。投资人则通过浏览平台上的各种项目,选择适合的投资目标进行投资。
 
二、 众筹分类
众筹平台可以分为债权众筹、股权众筹、回报众筹及捐赠众筹四类,其中债权及股权众筹是应用最为广泛的两大主流模式,各众筹模式特征如下:
A.     债权众筹:即投资者对项目或公司进行投资,获得其一定比例的债权,来获取约定比例的利息收益并收回本金,收益固定,具有低风险低回报的特点,相似于P2P借贷平台。
B.     股权众筹:即投资者对项目或公司进行投资,获得其一定比例的股权,通俗来讲,相似于投资者在新股IPO时申购股票;由于投资者的收益来自于股权,不确定因素较大,收益随着公司/项目运营情况波动,因此通常具有高风险及高回报的特征。
C.     回报众筹:即投资者对项目或公司进行投资,获得产品或服务;其性质相似于“团购”,但与团购的区别在于:回报众筹一般指的是仍处于研发设计或生产阶段的产品或服务,目的是募集运营资金,测试需求;而团购则更多指的是已经进入销售阶段的产品或服务,目的在于提高销售业绩,但两者并目前没有特别清晰的界限。
D.     捐赠众筹:即投资者对项目或公司进行无偿捐赠,投资者无回报,如腾讯乐捐、微公益等。
 
三、房地产众筹发展阶段
2009年众筹在国外兴起,2011年后进入中国,2013年国内正式诞生第一例股权众筹案例,2014年国内出现第一个有担保的股权众筹项目,同样是在2014年5月,国家明确了证监会对众筹的监管,并出台监管意见稿,11月19日国务院总理李克强主持国务院常务会议,要求建立资本市场小额再融资快速机制,并首次提出“开展股权众筹融资试点”,这标志着一直游离于法律边缘的股权众筹开始走向台前。
2014年可称为房产众筹元年,众筹逐步进入公众视野并得到社会认同,短短1年间,众筹市场发展迅速,全年中国权益众筹市场融资总规模达到4.4亿元,同比增长123.5%,行业项目达到4494个,近80万人成为众筹用户,新增约50家众筹平台。而“众筹”在地产圈也迅速成为热点,据统计,目前房地产众筹平台多达36家,占众筹综合平台的22%,参与房地产众筹的房企包括万达、万科、远洋、绿地、绿城、碧桂园、保利、富力等多家知名房企。
 
四、众筹优势
首先,从开发商角度来看,能够解决部分房企融资难问题,2014年以来,受银行信贷紧缩及销售市场全面转冷双重影响,房企资金链紧张状况加剧,融资渠道收缩,仅3-4月,被曝光的房企资金链断裂的案例就有十余起,涉及浙江、江苏、安徽、湖北、海南等多个省份,而众筹模式能够实现快速融资,防止可能出现的资金链断裂问题;而部分投资者转为购房者,开发商能够提前锁定客户,促进销售,并节约3%的销售成本。
其次,从投资者角度来看,纯投资者能够从众筹机会中获取收益,开发商将节省的开发成本让利给购房者后,众筹购房者能够降低购房成本,还有机会按照自己的需求定制房产。
 
五、房地产众筹模式分析
目前我国房地产众筹处于起步阶段,模式相对简单,主要有投资理财产品型、营销推广型及合作建房型三种:
1、投资理财产品型
第一类:纯投资理财型产品,针对只租不售的经营型产品,房企增加融资渠道
纯投资理财型产品适合针对具有稳定收益,但总价较高或不可分割出售的产品,开发商拿地后可选择众筹募集资金,并设定固定回报率。

【代表案例】 万达&快钱发起“稳赚1号”金融产品
ü  操作方式:2014年6月7日,房地产大佬万达集团宣布进军互联网金融行业,推出首款互联网金融产品“稳赚1号”,该产品是与快钱共同打造的众筹项目。6月12日,“稳赚1号”正式上线,投资门槛仅为1000元,最高认筹100万元,投资期限不超过7年,收益由两部分构成,一是万达广场项目的租金收益,年均约6%,二是投资物业的增值收益,在退出项目时一次性发放,预计总体年化收益12%起。
ü  分析:万达联合快钱推出“稳赚1号”为投资理财型产品,项目以万达广场为基础资产,募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目,本质上是购买产品者作为共同投资人,对万达广场进行投资,完全承担项目经营及盈利风险,虽然不保本不保息,但背靠万达,12%的年化收益相信基本能够保证。而对于万达来说,采取众筹募集资金,聚集小投资者闲散资金用于持久,解决资金压力,能够将精力更多集中于经营,而不必依靠住宅销售补充现金流。


【代表案例】万科&鹏华发行“鹏华前海万科REITs基金(房地产信托投资基金)”
ü  操作方式:2014年6月8日,鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金获批,成为国内首支获批的公募REITs基金,总募集金额为30亿元,单笔认购最低金额为10万元,不保本不保息,本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆项目,以及其他固定收益类资产、权益类资产等,总体年化收益约8%左右,基金的业绩比较基准为十年期国债收益率+1.5%。
ü  项目介绍:万科前海企业公馆是万科试水多元化开发的第一个项目,项目位于深圳南山半岛,总投入接近10亿元,以内地科技园模式建设商业区,有别于传统科技园模式,该项目由前海政府与万科采用BOT(由建造、运营至移交)模式合作,政府免收地价,万科负责投资建造,落成后运营期为8年,并收取租金,期满后无偿交还给前海管理局,项目收益主要来自5万平米的写字楼租金及会议中心运营收入。
ü  分析:未来万科在主营住宅开发的基础上,将尝试提供产业园、物流、养老等多种配套服务,不仅是万科,整体房地产行业均处于转型时期,而通过借助REITs(房地产信托投资基金),今后房企发展商办地产、物流地产、消费地产、养老地产等产业时,无需担心资金沉淀,有助于加快行业转型,加速持有经营型物业发展进入黄金时期。


【代表案例】度假地产众筹,众筹筑屋——中信台达国际酒店式公寓
ü  操作方式:2014年12月,中信地产与众筹网联合上线中信台达国际酒店式公寓项目,以“度假地产”合伙人的形式,推出5套位于海南的酒店式公寓参与房产众筹,筹资目标388万。根据要求,投资者支付5万-20万元,即可获得以下四项收益:(1)以原房价的88折购入相应比例的房产产权;(2)两年内每年年化7%的房产租金收益;(3)旺季3天或淡季10天免费入住酒店等权益;(4)投资者退出项目变卖房产时的房产增值收益。

 
第二类:融资开发类产品,覆盖投资者与购房者群体,融资并提前锁定客群
【代表案例】平安好房&众房企发起中国房地产众筹联盟
ü  操作方式:2015年年中,平安好房与万科、绿地、万通等数十家房地产企业共同发起中国房地产众筹联盟,并发布国内首个房地产开发众筹项目——碧桂园嘉定项目。该项目由碧桂园提供产品,平安好房提供平台,以每平米为单位,针对对项目感兴趣的投资者或购房者进行资金募集,楼盘完工后投资者将拥有该套楼房整体或部分权益,之后投资者可选择将众筹权利转为产权,或委托开发商卖房后转成收益权。
ü  分析:该众筹项目覆盖人群包括投资者及购房者,等于在项目开发前期即锁定购买客群,能够节省大部分营销成本,而众筹资金较好的解决了房企开发资金的融资问题;值得注意的是,虽然项目通过平安好房平台进行案名征集、明星户型海选等“定制化”方式,旨在让投资者参与项目设计,但真正的主导权仍在于开发商,因此“定制化”仅作为一个噱头,众筹主要作用仍在于房企融资及促进营销。



 
第三类:搭建众筹平台投资异地房产
【代表案例】平安好房海外众筹项目
ü  操作方式:2014年8月18日,平安好房全面开放预约众筹海外房产,首期开放3套美国房产,分别位于美国纽约曼哈顿、南卡莱罗纳州、佛州,对于首期海外项目,平安好房设定的众筹周期为30天,目标金额为100万美元(约615万人民币),单笔最低购买份额为100美元,最高限购10份,一旦项目成立并运营,投资者可以按季度收取房租收益,预期为年化4%-5%,除房租以外,持有2-3年后,通过出售房产,还可以获取增值收益,目前平安好房海外众筹项目已经发展至224个。



2、营销推广型
营销推广型众筹普遍参与房源较少,众筹金额较低,开发商以聚集人气、促进项目销售为主要目的。
第一类:投资者通过众筹以优惠价格购买项目房源
【代表案例】当代置业“无忧我房”成功众筹当代北辰顺义COCOMOMA公寓
ü  操作方式:2014年12月16日,当代置业在京正式发布旗下首个全流程众筹房产项目——当代北辰COCOMOMA,该项目通过工银瑞信财富一期和二期发起众筹,目标金额共计2450万元,共涉及384套小户型公寓,用户众筹优惠权可用于购买1套公寓,众筹优惠面积40平米,锁定均价不超过22500元/平米,超过40平米的部分按正常计算房款。项目于2015年初启动建设,从理财收益来看,以最低档10万元投资额为例,若投资者购房将享受47%的年化收益,若没有选择购房年化收益也达到26%。
ü  分析:该项目通过众筹实现了项目在成本价的基础上让利,每平米最高让利可达2453元/平米,对于后期转化为购房者的投资者收益率可达到46%-74%,同时通过众筹环节进行了精准的客源储备,降低销售成本。但综合来看,此种营销方式的营销推广意义要远大于其融资意义,两期众筹筹集仅2450万元,相对于整体项目建设成本来说,众筹金额对于融资环节的支持作用并不十分明显,因此仍属于营销推广类众筹模式。


 
第二类:开发商拿出少量房源以“抽奖”“拍卖”等方式快速集聚人气
【代表案例】远洋联手京东“双十一”众筹活动
ü  操作方式:2014年11月,远洋地产携手京东进行众筹活动,活动分为三个阶段,第一阶段“11元获1.1折房”拉开远洋京东众筹大幕,此次活动拿出了包含北京在内的全国9大城市的11套房源,京东金融小金库或白条用户只需支付11元,其他用户支付1111元即可参加活动,参与1.1折购房的抽取资格。11月14日远洋及京东“凑份子付首付”活动第二季正式上线,活动分为两档,其中一档是“11元筹首付”,京东用户支持11元,将获得筹一套房三成首付款的抽取资格,共计9城9套房源参加活动。另一档推出“5000元筹折扣房专属资格”活动,这也是三轮众筹中投入房源最多的一次,京东用户支持5000元,将有机会获得9.5折至9.9折的折扣优惠,涉及远洋地产12个城市的25个项目近万套房源,众筹计划封顶200人。
ü  分析:远洋地产本次携手京东以众筹方式推出特价房源,短时间内可以使更多的城市和项目参与进来,吸引大量客户关注,客群覆盖面迅速增大;这种互联网“轻营销”的方式为房企节约了传统营销成本,推广运作成本大幅降低。众筹取得成效显著,11月远洋地产全国项目的有效来电量环比增长1.2倍,有效来访量增长1.4倍,单月销售额达到45.4亿元,同比大增80%,销售面积同比增长105%。

【代表案例】苏州万科城项目众筹拍卖
ü  操作方式:2014年9月,万科联手搜房推出首个房产众筹,活动推出一套全装100平米三居房源,市场价值约90万元,每位投资人仅需投资1000元,筹资金额达到54万元众筹阶段即结束,相当于总价的6折。此后该房源在搜房网上以6折价格起拍,拍卖价格为2小时,所有认筹的投资者均可以竞买,最终溢价部分即为投资收益分配给众筹投资人,预期年化收益率不低于40%。该众筹方式可归纳为:将一套房产的底价拆分成若干等份供参加者认购,然后进行网上拍卖,获得的溢价部分作为投资人回报,对开发商来说,等于对楼盘的一次宣传推广,一套房产的让利提升了整体楼盘的人气。
 
3、合作建房型
该模式主要流程是先寻找购房群体,根据客户的购房居住需求进行拿地,通过专业开发商开发建设并交付使用。
【代表案例】“乐居众筹”建房平台
ü  操作方式:2014年10月,乐居南京股权投资基金管理公司创立众筹建房投资平台“乐居众筹”,依托互联网平台,采取会员制面向特定共同建房投资人群,招募会员参与众筹建房计划,以成本价建设社区满足会员投资及住房需求,预计将节省20%的购房总额。网站将优先选择地铁沿线及成熟生活配套区域公开出让地块,根据各地区参与会员招募的规模,向最先满足条件的地区率先启动众筹建房,目前网站筹备的项目地点全部位于南京市,包括南京南站、江宁、新街口、奥南板块等。
ü  分析:该众筹模式将传统开发商建房、购房者买房的关系,转变为购房者聘请开发商建房的雇佣关系,达到了节约中间成本的目的,购房者购房成本降低,开发商解决资金及客户问题。合作建房模式的出现,反应了开发商市场导向意识的增强,但对于组织者的专业能力、成本把控能力、资金实力要求较高,且参与者同样承担着一定的风险。


【代表案例】万通地产联手众筹网打造“自由筑屋”
ü  操作方式:万通自由筑屋成立于2014年3月,由万通集团创立,旨在基于互联网的房屋定制平台,以用户需求为出发点,通过开放平台引入土地、开发、建设、资本的合作伙伴,共同实现定制开发。整个众筹过程从土地阶段开始,包括产品定位到营销、运营阶段,众筹者参与到整个房产开发项目的全过程。如土地阶段的众筹,投资人将作为合伙人,与土地所有者共同成立企业进行开发,至定位阶段,由项目公司给予购房者优惠,购房者通过众筹平台提供资金。
 


六、展望
2014年至今,房地产众筹发展迅速,“众筹卖房”的具体操作方式也渐渐由最初的仅仅是某一项目的“营销噱头”而逐渐发展到房企的多城市多项目联动的促销方式。分模式来看,众筹作为一种互联网金融模式,目前主要功能仍然只是对传统金融产品的补充。随着房地产泛金融化发展的趋势,投资理财型的房地产众筹热度有望持续,但收益率或逐步收窄;营销型的众筹更多的是开发商用来营销造势和去化的手段,能够快速聚集人气,但热度较短,能否大规模长时间的使用值得怀疑;而“众筹建房”目前尚未普及,虽然从理论来看,众筹建房能够帮助企业同时解决资金及客源问题,减少约15%的成本支出,但相对投资理财型和营销型这两种模式,合作建房型存在更多的问题,未来较长一段时间可能只是相对“小众”的产品,无法完全取代传统的房地产开发模式,但未来发展的空间巨大。